Как появляется такое жилье
"Самодельные" студии, а в недавнем прошлом — квартиры формата "кухня-прихожая", стали появляться в начале 2000-х годов чаще на базе больших трех- и четырехкомнатных квартир в старых домах. Тогда предложения расходились как горячие пирожки. Еще бы! Это была отличная альтернатива "гостинкам" (по сути комнатам в общежитиях с удобствами "для всех").
Минус предложений — оформление в собственность как долевой собственности. Это обязывает проводить практически все юрдействия только с согласования с другими собственниками. То есть без согласия соседей вы едва ли сможете продать свою жилплощадь.
Но все эти недостатки нивелировала цена, которая была на порядок ниже аналогичной узаконенной жилплощади.
Студии, "нарезанные" из квартир вторичного рынка, до сих пор актуальны. Относительно недавно появилось новое предложение — квартиру делят на отдельные помещения и пристраивают санузлы еще на стадии строительства дома.
Владимир Кондратенко,
руководитель строительной компании "Ромикс":
Чаще всего такие перепланировки делают на первых этажах. То есть там, где есть возможность дополнительно врезаться в коммуникации. За счет этого и строятся санузлы в каждой новой квартире. Если необходимо прорубить дверные проемы в несущих стенах панельных домов, в подвале делается дополнительное усиление конструкции.
Юридическая сторона
Предприниматели утверждают, что покупатель подобной студии получает недвижимость в собственность, а не ее долю. Однако оговариваются, что ипотеку под такой новострой не дают. И это только первая загвоздка.
Покупая подобную студию, стоит хорошенько покопаться в истории ее "рождения". Обращался ли продавец за предварительными разрешениями на перепланировку квартиры или реконструкцию (а, скорее, речь идет именно о реконструкции), есть ли утвержденный в архитектуре проект? Или сначала он выполнил все работы, а потом пошел по инстанциям?
Роман Виноградов,
юрист, специалист в области недвижимости:
Жилищный кодекс позволяет узаконить самовольную перепланировку или переустройство в судебном порядке. А вот узаконение самовольной реконструкции - достаточно долгая процедура, которая не ограничивается участием в суде.
Эксперт подчеркивает, что помещение обязано отвечать установленным требованиям — оно должно иметь отдельную жилую зону, место для приготовления пищи, вентиляционные каналы, естественное освещение и независимый выход на лестничную площадку. Не допускается строить санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу. Более того, при устройстве новых санузлов затрагивается общее имущество, поэтому на это необходимо согласие всех жильцов дома.
Роман Виноградов,
юрист, специалист в области недвижимости:
Если помещение не отвечает установленным требованиям, то собственника обяжут вернуть его в прежнее состояние, а также могут привлечь к административной ответственности.
Кто будет покупать такое жилье
Студии на месте комнат квартир всегда будут востребованы на рынке. Их покупатель - это человек, который не может накопить достаточно средств на полноценное жилье.
Елена Завадская,
директор агентства недвижимости "Позитив":
Довольно часто такое жилье покупают с целью инвестиций в недвижимость. В дальнейшем его сдают в аренду. Студии берут разведенные супруги, которые поделили имущество, и каждый имеет на руках небольшую сумму. Скажем, при продаже "двушки" сегодня можно выручить около 2 миллионов рублей. Каждому по миллиону. Также подобными предложениями интересуются родители будущих студентов из сел.
Какие еще варианты можно рассмотреть?
В последние годы застройщики стали наполнять свои новострои квартирами-студиями. 17-20 "квадратов" по цене около 800-1000 тыс. рублей. Такая недвижимость - это полноценная квартира со всеми правами ее собственников, а значит, банк прокредитует ее будущих владельцев. Сегодня для покупки жилья на первичном рынке можно взять льготную ипотеку под 12% годовых. Для этого нужно иметь минимум 20% первоначального взноса. То есть, капитал в 160 тыс. руб. вполне позволяет приобрести студию.
Минус - прежде чем заселиться в новую квартиру, придется сделать ремонт. Причем ремонт глобальный с установкой сантехники, наклеиванием плитки или хотя бы окрашиванием стен в санузле. Иногда может потребоваться монтаж электропроводки и навешивание радиаторов отопления. Всегда - настил напольного покрытия, оштукатуривание стен и потолков, наклеивание обоев и т.д. Итого плюс еще 100-150 тыс. руб.
Можно ли на этом заработать?
Для будущих студий квартира приобретается на стадии котлована, когда цена за квадрат минимальная. Предприниматели инвестируют в их перепланировку или реконструкцию, узаконение, отделку помещений. При определенном опыте и старании, например, из "трешек" получается четыре квартиры площадью от 11 до 23 кв. м с персональным входом и санузлом. В некоторых случаях и с утепленными лоджиями.
Какова цена вопроса, можно посчитать на примере квартиры по адресу: ул. Взлетная, 44. На стадии котлована трехкомнатная квартира площадью 63 кв. м стоила 2 210 тыс. рублей, сообщили в отделе продаж застройщика, компании "Инвест-строй". После перепланировок, появления утепленных лоджий недвижимость "разделилась" на четыре квартиры: 11 кв. м стоимостью 800 тыс. рублей, 12 кв. м за 820 тыс. рублей, 17 кв. м за 1 млн. рублей, 23 кв. м за 1,2 млн. рублей (информация по ценам с сайта объявлений "Авито"). Итого за всю жилплощадь можно получить 3,8 млн. рублей. Безусловно, часть денег потрачена на перестройку, узаконение и отделку помещений. По данным источника, пожелавшего остаться неизвестным, на это уходит около 500-600 тыс. руб. В итоге прибыль составляет 1 миллион.
Часто за таким бизнесом стоят риэлторы. Им хорошо известна юридическая процедура сделок, всевозможных узаконений, они хорошо ориентируются в рынке, умеют продавать недвижимость. А еще знают, как уйти от 13% налога на прибыль, которым облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет.
Общие рекомендации для покупателей квартир
Роман Виноградов,
юрист, специалист в области недвижимости:
При покупке квартиры покупателю следует удостовериться в том, что все документы продавца (паспорт, доверенность или иной документ), а также документы на квартиру в порядке. В частности, у продавца должны быть на руках документы, подтверждающие право собственности на квартиру, документ подтверждающий согласие супруга на продажу квартиры или доли. В порядке должен быть и технический паспорт квартиры, чтобы в дальнейшем избежать проблем с возможными самовольными перепланировками (в Барнауле это распространенная ситуация).
Не лишним будет проследить всю историю квартиры и сделки, совершенные с ней. И, конечно же, нужно тщательно проверять сам договор купли-продажи – он должен быть грамотно составлен и содержать все необходимые условия.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
