Эпизодичные продажи
Первое мнение, которое высказывают эксперты о рынке производственно-складских площадей, звучит просто — продаж нет. "Любой инвестор, накопив 3–5 млн. рублей, может купить маленький офис, автомойку или шиномонтажку и работать, — рассказывает Павел Авкопашвилли,генеральный директор "Регионального центра оценки и экспертизы". — Инвестиции в производство начинаются с 10 млн., потому что речь идет о больших по площади объектах. Поэтому получается, что даже эти минимальные деньги, имеющиеся у потенциальных инвесторов, не вкладываются в производство. Они будут вложены в бизнес, что окупится быстрее. В серьезном производстве совсем другие финансовые и трудозатраты".
Но посмотрим на вещи под другим углом. Оптимисты говорят, что стакан наполовину полон, а не пуст, и данный сегмент недвижимости сегодня до отказа набит предложениями. К давно имеющимся позициям присоединились проданные площади "Трансмаша", КХВ. В стадии продажи квадратные метры на предприятии "Алмаз".
Такое изобилие позитивно для клиента с точки зрения цены. Стоимость продажи на сегодня установилась на отметке 8–15 тыс. руб./кв. м, тогда как пару лет назад она фиксировалась на уровне 22 тыс. Падению ценника способствовало и то, что производственные и складские площади сейчас не принимаются банками в качестве залога, а значит, неактуальны для бизнеса, которому необходимы кредиты для развития, считает Павел Авкопашвилли. "Мои клиенты столкнулись с тем, что не смогли купить здание и начать производство только потому, что в банках нет соответствующих программ кредитования, — сетует Андрей Замороко,директор АН "Замок плюс". — От этого продажи носят разовый, эпизодичный характер. Спрос если и есть, то на помещения до 1000 кв. м, тогда как в данном сегменте речь идет о зданиях площадью от 5 тыс. кв. м".
Как и в секторе жилой недвижимости, для владельцев коммерческой свойственна ностальгия по ценам прошлых лет. Ирина Бентхен, менеджер по коммерческой недвижимости и земельным отношениям компании "Бакон", отмечает, что довольно часто собственник выставляет к продаже площади по цене, не отвечающей сложившейся на рынке. "Покупательским вниманием пользуются предложения по цене до 8 тыс. руб./ кв. м, — говорит эксперт. — Все, что стоит дороже, практически не продается".
Поэтому плохо продаются новые функциональные постройки. Например, сейчас в прайсе "Бакона" есть здание на территории Барнаула, которое может быть использовано как административно-производственное или торгово-складское. Его площадь — около 1100 кв. метров, стоимость — 35 млн. рублей. Для рынка это очень высокий ценник, и либо собственник даст приличную скидку, либо продажа будет откладываться. Кстати, если говорить о скидках, то г-н Замороко отмечает, что для коммерческой недвижимости сегодня весьма актуален торг. "Если предполагается расчет наличными, то можно смело просить о скидке даже в несколько миллионов".
Очень низкий спрос или практически его полное отсутствие на производственные площади, по мнению экспертов, не предполагает дальнейшего падения цены. "Собственника вполне устраивает сдача площадей в аренду, — говорит Олег Оберемок, генеральный директор компании "Рос-Недвижимость". — Поэтому данный сегмент работает в нормальном режиме". Арендным спросом пользуются максимально комфортные помещения: отапливаемые, с хорошими подъездными путями, железнодорожным тупиком и высокими потолками. Цена фиксируется на отметке 100 руб./ кв. м за отапливаемые помещения, 70–90 руб./ кв. м — за остальные.
Чем "Европа" отличается от "Ледокола"?
Ситуация в сегменте торговых площадей в Барнауле развивается более благополучно. "С апреля этого года он начинает набирать обороты, — рассказывает Павел Авкопашвилли. — Торговля идет в гору, у нас открывается много представительств и филиалов, которые требуют помещений".
До кризиса стоимость торговых площадей достигала 108–120 тыс. руб./ кв. м в центре города (в районах она, соответственно, ниже). Однако продажи по пиковым ценам совершаются редко. Ирина Бентхен отмечает, что на самой популярной точке "красной линии" Барнаула — площади Октября — сейчас выставлен на продажу магазин площадью 200 кв. м по цене 120 тыс. руб./ кв. м. Покупателя пока не нашлось. "Сделка чаще всего происходит в диапазоне 50–70 тыс. руб./ кв. м, — говорит г-жа Бентхен. — Все, что оценивается дороже, пока работает лишь в формате аренды".
"За последнее время закрыто большое количество предложений по ликвидным площадям, — комментирует Олег Оберемок. — Речь идет о средних по размеру торговых точках (150–200 кв. м) в местах с высокой проходимостью, на тех же "красных линиях". Ставка аренды фиксируется на уровне 400 руб./ кв. м в спальных районах и около 700 руб./ кв. м в более проходимых местах".
Г-н Оберемок также отмечает, что проблем с пустующими площадями нет у популярных торговых центров. "Европа", например, только в пик кризиса предоставляла скидку при аренде, — говорит он. — Сейчас там установилась высокая ставка — от 1200 руб./ кв. м. Она сопоставима с ценой аренды на "красной линии". Не так высок ценник в новых торговых центрах, таких как, например, "Ледокол". Они находятся в менее проходимых местах и не настолько раскручены, как "Европа". Но все равно арендаторы находятся. Причем существующее мнения, что Барнаул уже перенасыщен торговыми площадями, не разделяется экспертами "ВД".
"Открытие новых торговых центров не приведет к затовариванию площадями, — комментирует строительство ТРЦ "Весна" Павел Авкопашвилли. — Торговля занимает в крае лидирующую позицию, что естественно, так как он — аграрный. Мы сами не производим широкую группу товаров. Поэтому появление новых торговых площадей не приведет к обрушению рынка. Его потенциал еще очень большой. Однако отмечу, что для строящихся торговых центров актуален ювелирный подход к подбору арендаторов. Нужно привлекать новые брэнды. Но парадокс в том, что новички скорее всего захотят зайти в Барнаул через популярные торговые точки".
Вместо эпилога
Эксперты склонны с оптимизмом оценивать перспективы рынка коммерческой недвижимости Барнаула. Так, Ирина Бентхен отмечает интерес московских инвесторов к местной недвижимости: "Подбираются объекты с уже стабильным пулом арендаторов, которые могли бы окупиться за счет аренды в ближайшие лет пять".
Также представители агентств указывают на то, что банки начали делать шаги навстречу населению. Вновь раскручивается жилищная ипотека, а значит, на очереди ипотечные кредиты и для бизнеса. Также в крае уже сейчас разрабатываются серьезные инвестиционные проекты, о которых мы узнаем ближе к лету следующего года. Да и сами предприниматели более тщательно подходят к инвестициям и стараются найти незанятые ниши. Например, Аркадий Вахлов, частный предприниматель, работающий на рынке коммерческой недвижимости, указывает на то, что в Барнауле нет того же цирка. Его строительство, возможно, будет экономически выгодным для собственника.
Павел Авкопашвилли,
генеральный директор "Регионального центра оценки и экспертизы":
Для края остается актуальным строительство зданий под неопределенный бизнес. Позже эти здания продаются и переделываются новым собственником так, как того требует бизнес-идея. Используются сегодня и каркасные технологии сооружения зданий — без несущих внутренних стен. Такой подход, на мой взгляд, вполне уместен, поскольку любое строительство занимает не меньше двух-трех лет. За это время потребности рынка могут кардинально измениться. Офисное помещение может оказаться невостребованным. А вот торговые площади будут популярными всегда.
