Соломон Дарсания,
вице-президент "Российского общества оценщиков":
Вокруг постоянно говорят о том, что в текущем кризисе виноваты американцы. Все кризисы начиная с 1929 года происходили по разным причинам, но поводом всегда служили природа человека и вытекающее из нее поведение сообщества. Когда одна часть человечества начинает неумеренно богатеть, а другая сильно беднеть, появляются перекосы и кризисы неизбежны.
Безусловно, этот кризис зародился в США, но если бы в его формировании участвовали только они, то только Штаты от него бы и пострадали. Глобализация связала мировые капиталы, поэтому все задействованы в общих экономических процессах.
Что касается рынка недвижимости, то его активный рост наблюдался до 2007 года. Уже в 2006 году отдельные аналитики говорили, что кризис неминуем, а недвижимости он коснется в 2009 году, поскольку сам по себе этот рынок более инертен, чем рынок ценных бумаг. Кризисную ситуацию предваряло появление крупных девелоперских компаний, которые вводили в эксплуатацию огромное количество как жилых, так и нежилых площадей.
Особенно ярко это проявлялось в Москве. В этот период началось строительство огромного делового комплекса "Москва – Сити", площадь которого исчислялась миллионами квадратных метров. Резко начало возрастать качество возводимых объектов. Появились строения, о которых в хрущевские времена мы не могли и мечтать, а в брежневские времена они казались бы верхом роскоши.
Таким образом, росли цены и предложение этих объектов. В конце концов это привело к перегреву рынка, и рост цен начал существенно опережать рост доходов населения. Число сделок начало резко снижаться. Уже в 2007 году эта тенденция прослеживалась отчетливо, а в 2008 году на московском рынке была налицо стагнация. В середине 2008 года кризис уже стал явным, и девелоперы не могли это скрывать.
Сегодня московский рынок недвижимости падает от 0,1 до 2% в месяц от предыдущего значения. Как в Москве, так и в Барнауле существует определенное "расслоение". Оно выражается в том, что цены на элитную недвижимость в центре не падают и спрос там присутствует. Это обусловлено тем, что у владельцев объектов есть средства, чтобы сдерживать цены, не подвергаясь общему хаосу.
В это же время дешевая, некачественная недвижимость начала резко терять в цене. Отмечается уменьшение количества предложений вследствие отрицательного спроса.
По данным риэлторов, люди продолжают звонить, но не совершают сделок, поскольку ждут дальнейшего падения цен. Сегодня появились предложения о торге, чего не было раньше. Есть возможность сторговаться даже по телефонному звонку, не выезжая на место. Такой торг может привести к дисконту 10%. При посещении объекта недвижимости и указании на его недостатки можно снизить цену на 30%. Поэтому цена предложения и цена сделки сегодня не равны. И чем менее сбалансирован рынок, тем эта разница становится больше.
Что касается нежилой недвижимости, то в этом сегменте начали наблюдаться явления, которых не было раньше. Кроме падения цен по аренде складских, офисных и других помещений, появились предложения о "каникулах". Это когда вам предлагают занять площади, подписав долгосрочный договор аренды, при этом с вас не взимают плату в течение определенного времени. Этот срок может составлять шесть месяцев и даже год.
В Москве появляются объявления: "Пустим переждать кризис". Собственники понимают, что необходимо погасить хоть какие-то свои издержки на содержание недвижимости.
Существуют предложения о зачете ремонта в стоимость арендной платы. То есть собственники начинают активно искать и использовать способы привлечения к своей недвижимости клиентов. В связи с перечисленными изменениями у оценщиков возникают определенные трудности, которые стоит учитывать. Мы должны аккуратно использовать привычные методы оценки, чтобы делать выводы более объективно.
