Это был тонкий ход. Алтайский эксперт - о новой кадастровой стоимости, налогах, ошибках бизнеса и священной корове

Результаты переоценки

- Евгений Сергеевич, в 2022 году прошла переоценка кадастровой стоимости участков, в 2023-м - объектов капстроительства. Раньше переоценка вызывала большой шум. Теперь ее поручили госучреждению и провели по методике Минэкономразвития РФ. Каковы результаты?

- В целом по краю кадастровая оценка объектов капстроительства увеличилась на 50-70% по сравнению с предыдущей. В первую очередь - за счет галопирующего роста цен на жилье на рынке, да и на коммерческую недвижимость тоже, что и учли кадастровые оценщики.

Что касается земельных участков, то в среднем по региону тоже имел место рост, хотя и не такой значительный, как по объектам капстроительства. Хотя мне встречалось и снижение кадастровой стоимости как объектов капстроительства, так и участков.

- Однако я не вижу массового оспаривания новой кадастровой стоимости в судах – раньше после каждой переоценки они были завалены исками.

- Новая кадастровая стоимость объектов капстроительства для юрлиц начала применяться только в этом году, физлица получат квитанции с новыми суммами в 2025-м, поэтому не все еще о ней знают.

А новая стоимость участков действует с 1 января 2023 года, и оспаривание идет. Но не будем забывать, что предусмотрен досудебный порядок.

Сначала надо обратиться в краевое государственное бюджетное учреждение (ГБУ) «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки». И представить туда отчет о рыночной стоимости, и попросить установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

- Этого шага нельзя избежать?

- Нельзя. Но, поскольку судебные издержки в бюджете учреждения не заложены, там стараются решить вопрос в досудебном порядке. А если в ГБУ откажут, только тогда собственник может идти в суд.

Однако есть важный момент, из-за которого наша оценочная компания вынуждена отказывать примерно трети клиентов, желающих оспорить кадастровую стоимость. Я призываю их обратить внимание на даты проведения кадастровой и рыночной оценок.

Растущий перечень

- Прежде чем вы раскроете важность этих дат, давайте разберемся, какого бизнеса касается кадастровая оценка объекта капстроительства?

- У крупного и среднего бизнеса, применяющего общую систему налогообложения, база для налога на имущество - остаточная балансовая стоимость. Не кадастровая. С нее платится налог по ставке 2,2%, и такой бизнес кадастровая стоимость не волнует вообще. Пока не волнует, но об этом ниже.

Бизнес, который использует «упрощенку» и единый сельхозналог, освобожден от уплаты налога на имущество. Но в Алтайском крае есть перечень объектов, по которым налоговая база определяется по кадастровой стоимости.

И как только здание или помещение в него включили, все меняется. Независимо от того, какую систему налогообложения применяет бизнес, является ли собственник индивидуальным предпринимателем или юрлицом, он платит налог на имущество организаций. Ставка - 2% от кадастровой стоимости.

- В каком случае туда включают объекты?

- Согласно статье 378.2 Налогового кодекса, в него включают здания и помещения, которые относятся к административно-деловым и торговым, если площадь административно-деловых и торговых помещений занимает в нем не менее 20%. Входят в него, кстати, и автосервисы, имеющие большую площадь.

Перечень этот ведется в Алтайском крае с 2016 года. Изначально в нем было чуть меньше 500 крупных торговых и офисных центров в городах края. В 2024 году в нем было уже 8736 объектов. Перечень растет за счет того, что в него включают встроенные помещения, зачастую небольшие.

- То есть твое здание и помещение могут включить в этот перечень помимо твоей воли? Это же риск для бизнеса: сначала ты рассчитывал на один объем налогов, а тут неожиданно предъявляют другой.

- В крае достаточно тщательно подходят к составлению перечня. Проводится проверка каждого объекта недвижимого имущества, как ранее включенного в перечень, так и вновь выявленного.

Для этого специальные межведомственные комиссии изучают техническую документацию и сведения из Единого госреестра недвижимости каждого объекта, проводят выездные обследования.

В состав комиссий входят представители управления края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры, краевого министерства финансов, управлений Росреестра и ФНС по Алтайскому краю.

А если появились вопросы о формировании перечня, правообладатели объектов недвижимости в любой момент могут получить подробную и квалифицированную консультацию в управлении по предпринимательству - как письменно, так и устно. Говорю об этом как председатель общественного совета.

- Как добиться исключения из перечня?

- Тот, кто хочет исключиться из перечня, приносит технический паспорт объекта и пытается доказать, что торговый зал у него, скажем, не 20, а всего 19% от общей площади.

Но, вообще, в разных регионах критерии попадания в перечень разные. Где-то в него включают помещения площадью от 250 или 1 тыс. квадратных метров. В Новосибирске - от 3 тыс., и там только крупные торговые и офисные центры.

- Почему некоторые бизнесмены, наоборот, хотят войти в этот перечень?

- Такое бывает, когда, например, компания построила крупный и дорогостоящий объект, и пока он новый и еще не амортизировался, платить налог по ставке 2,2% от остаточной стоимости дороже, чем 2% с кадастровой.

Тонкий ход

- Ну вот теперь, наконец, объясните, почему вы заостряете внимание предпринимателей на датах проведения кадастровой и рыночной оценок.

- Какой-то очень умный (с точки зрения государства) человек сделал тонкий ход – ввел в федеральный закон интересную поправку. И теперь при оспаривании надо использовать оценку рыночной стоимости на момент подачи заявления.

Вот представим, что в марте 2024 года вы обратились в ГБУ с просьбой пересчитать кадастровую стоимость, снизить ее до рыночной. Отчет о рыночной оценке должен быть составлен по 2024 году. И по-другому нельзя.

- А как было раньше?

- Раньше использовалась оценка рыночной стоимости в год проведения кадастровой оценки. А что получается сегодня?

Земля посчитана в 2022 году по ценам 2021-го, объекты капстроительства – в 2023 году по ценам 2022-го. Насколько изменились рыночные цены на недвижимость за этот период? Ну, точно не упали.

Объясню на примере. Горняк, магазин площадью 320 кв. метров. Предприниматель выставил его на продажу за 6,2 млн рублей (или по 20 тыс. рублей за квадрат) – то есть это примерно рыночная цена.

А кадастровая стоимость объекта - 5,3 млн рублей. Наверное, он захочет снизить кадастровую стоимость – ему же с нее налог платить. Но на данный момент рыночная цена больше кадастровой. Так что добиться снижения не получится.

И эта ситуация по всей стране. На недавней встрече руководителей региональных отделений «ОПОРЫ РОССИИ» в Москве я попросил отозваться тех, у кого в регионе цены упали – а в зале были представители 80 субъектов. Никто не поднял руку.

- Получается, уже не имеет смысла оспаривать кадастровую стоимость?

- Оспорить можно будет тогда, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Мне попадался случай, когда, например, в райцентре квадратный метр торгового объекта стоил 50 тыс. рублей. Это уже, на мой взгляд, отклонение от рынка.

В целом же с момента проведения кадастровой оценки недвижимость на рынке подорожала значительно, в Барнауле рост был особенно заметным. Рыночные цены на недвижимость здесь уже достигли новосибирских.

Мне известны случаи, когда в барнаульские объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой) инвестировали средства жители европейской части России. Люди посмотрели, где цены растут больше, и вложились.

- Могут ли объединения вроде «ОПОРЫ РОССИИ» потребовать вернуться к единству дат?

- Такие предложения Минфину мы делали, но понимания не нашли. Вопрос единства дат оценки обсуждать не планируется.

Устранимые ошибки

- Хоть что-то может сделать предприниматель, чтобы уменьшить кадастровую стоимость своего объекта?

- Любой собственник любого объекта может узнать, как выглядит его здание или земельный участок с точки зрения государства. Посмотреть характеристики объекта, которые прописаны в кадастре объектов недвижимости.

И если они не соответствуют фактическому положению дел, вполне возможно, что кадастровая стоимость рассчитана ошибочно, а предприниматель переплачивает. Характеристики можно уточнить – для этого надо подать декларацию в ГБУ - это можно сделать в любое время года.

- Приведите, пожалуйста, примеры ошибок.

- Возьмем конкретный участок в Барнауле. Вот его характеристика: «под существующие административно-производственные здания и мастерские». Как вы думаете, кадастровая оценка из какого слова будет рассчитана? Из слова «административный». Потому что она самая дорогая. Хотя на этом участке по факту, возможно, производство.

У нас есть клиент, у которого земля отведена под автосалон, а участок застроен складами, автосалона там нет. И он регулярно оспаривает кадастровую стоимость, и регулярно удивляется, почему она такая большая.

- Это уточнение характеристик надо проводить и в отношении зданий, сооружений, помещений тоже?

- Безусловно. Поэтому я всегда спрашиваю предпринимателей: «А вы давно заглядывали в кадастр и смотрели характеристики своих объектов»?

Мы находимся в условиях, когда собственник объекта недвижимости должен следить за своими объектами недвижимости и заниматься ими. Не просто владеть, а управлять. Просто владение приводит к большому налогу.

У предпринимателя может быть в собственности здание, с которого он не извлекает доход, а налог платит. И кто виноват? Продавайте, перепрофилируйте, придумывайте, как использовать.

Когда в 2008 году только прошла первая кадастровая оценка, мы увидели в собственности огромные участки, полученные еще в советское время, когда отрезали землю по принципу «сколько глаз видит».

А использовал он только клочок земли, остальное все заросло бурьяном. Что мешало отмежевать используемый участок и избавиться от того, что не приносит доход?

Волшебное слово

- Правда ли, что сегодня облагают налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости объекты незавершенного строительство?

- Да. Согласно статье 378.2 Налогового кодекса, объекты незавершенного строительства, гаражи, жилье, которые находятся у организации на балансе, облагаются налогом с «кадастра».

Возводим ограждение, поставили его на кадастровый учет как объект незавершенного строительства – платим 2%. Нераспроданные квартиры, который застройщик оставил у себя на балансе, служебное жилье для вахтовиков – все это подпадает под эту статью и за них надо платить по той же ставке, что и за торговый центр.

Проблему ощутили и пассажироперевозчики, у которых на балансе - крупные гаражи под автобусы.

- Как давно появилось это новшество?

- Норма существует в Налоговом кодексе с 2015 года. Но налоговая служба стала активно исчислять налог на имущество организаций с кадастра на вот эти объекты. Здесь снова хотел бы обратить внимание предпринимателей на характеристики его имущества в системе кадастрового учета.

Если объект называется, скажем, производственно-складское здание с пристроенным гаражом, то достаточно будет волшебного слова «гараж». Объект сразу попадает под ставку 2% от кадастра. Это то, с чем нам приходится сталкиваться на практике.

Священная корова

- Помню, что вы продвигали возможность для предпринимателей уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на имущество. Краевые депутаты приняли поправку. А почему боролись за уменьшение базы, а не за снижение ставки?

- Ставка - это священная корова. Нижестоящие бюджеты получают дотации из вышестоящих. Край – из федерального бюджета, муниципалитеты – из краевого.

И неофициально устоялось такое рассуждение: ты, конечно, можешь у себя на территории снизить ставку, но тогда за разницей не приходи к нам. А вот введение необлагаемой площади губернатор поддержал. Депутаты АКЗС в 2022 году это приняли.

Что касается ставки, то мы обсуждали вопрос снижения на федеральном уровне. Казалось бы, 2% - это немного. Но это значит, что каждые 50 лет я государству отдаю полную стоимость объекта. И чем лучше объект, тем больше платеж.

Более того, налог надо платить независимо от того, есть ли выручка или нет, здоров ли предприниматель или болен. Я расширяюсь, строю новый цех, создаю рабочие места, наращиваю налоговые платежи, и еще дополнительно плачу за здание. На мой взгляд, это гасит инвестиционную активность.

- Но ведь налог на имущество - один из главных, за счет которых живет город или район.

- Согласен. Поэтому мы в «ОПОРЕ РОССИИ» планируем провести большое исследование, как в разных странах мира налог на имущество влияет на развитие бизнеса, на инвестиционную привлекательность муниципалитета.

Труднодоступная льгота

- Насколько реально предпринимателю добиться уменьшения налогооблагаемой базы на 300 кв. метров?

- Когда закон был принят, меня поздравляли коллеги. Но, боюсь, поздравлять не с чем. В законе предусмотрены пять условий оформления этого вычета, и многие предприниматели просто не соответствуют всем критериям.

Например, четвертым пунктом значится требование, чтобы среднемесячная численность работников налогоплательщика составила не менее трех человек. Этим пунктом мы исключили всех арендодателей.

- И кто может воспользоваться этой возможностью?

- Тот, кто ведет бизнес в своем помещении или здании сам, у кого в штате не менее трех человек, они получают хорошую зарплату, бизнес существуют больше двух лет и объект находится в перечне тоже не менее двух лет. При этом вычет предоставляется только на один объект – по выбору.

Осенью прошлого года воспользоваться правом уменьшить налогооблагаемую базу смогли всего около десятка предпринимателей. Если по итогам 2023 года их будет тоже мало, вернемся к обсуждению и донастройке этого инструмента.

Будущие риски

- Какие риски с точки зрения уплаты налогов на землю и имущество надо учесть предпринимателям, к чему готовиться?

- В прошлом году федеральные власти анонсировали новшество, и оно касается уже и крупного бизнеса, которого сегодня тема не волнует: переход на уплату налога на имущество с кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости.

- Когда предполагается переход всех на кадастровую стоимость?

- В прошлом году на Петербургском международном юридическом форуме замминистра финансов Алексей Сазанов заявил, что переход запланирован в ближайшие три-пять лет. Между тем, у крупных предприятий может быть несколько десятков объектов недвижимости: контора, цеха, склады, гаражи, железнодорожный тупик, скважина, линия электропередачи, газопроводы, котельные.

Даже если кадастровая стоимость какого-то цеха будет стоит 10 тыс. рублей за квадратный метр (а не 110 тыс., как в центре Барнаула) – посчитайте, сколько придется заплатить за цех площадью 10 тыс. кв. метров. К этому надо серьезно готовиться.

Серьезные риски я вижу и у арендаторов земельных участков.

- С чем они связаны?

- Если ставки земельного налога ограничены Налоговым кодексом, и у нас везде они максимально возможные, то у аренды ограничений нет. И арендатор уже сегодня часто платит больше, чем собственник.

Вот, например, какие ставки установлены в Барнауле. 3,2% от кадастровой стоимости платят арендаторы земли под магазинами, рынками, ресторанами, кафе, банями, парикмахерскими и многими другими. Если бы они были собственниками, платили бы в два раза меньше - 1,5%.

- Что дает вам основание предполагать дальнейший рост арендных ставок?

- В районах края это уже происходит, решение принимают местные депутаты для пополнения бюджета – мы же работаем с Союзом фермеров. В Барнауле арендные ставки не менялись два года. Но и 3,2% - это много.

Предприниматели и рады были бы выкупить землю и платить меньше. Но за выкуп надо платить 100% кадастровой стоимости. Вместе с коллегами мы предлагали нашему правительству снизить выкупную стоимость в два раза.

Допустим, мы снижаем ее до 50% от кадастровой стоимости участка. Мы сразу получаем деньги в бюджет, а самое главное – плательщик не потеряется, никуда не уйдет. Будем работать над этим.

Самое важное - в нашем Telegram-канале