Спасение банков
Министр финансов Алексей Кудрин на прошлой неделе заявил, что возглавляемое им ведомство собирается принять дополнительные меры по выкупу проблемных ипотечных кредитов у ряда банков. Ранее Минфин планировал выделить 100 млрд. рублей на гарантии по кредитам.
Пока конкретная схема рефинансирования ипотеки государством неизвестна. По данным газеты "Коммерсантъ", которая ссылается на источники в правительстве, обсуждается три варианта распределения средств из госбюджета. Разница между ними в том, кто станет их первичным получателем – Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), госбанки или непосредственно заемщики.
Елена Завадская,
ведущий эксперт компании "Миэль-недвижимость":
В первую очередь это позитивно отразится на положении заемщиков.
Роман Майзенгер, управляющий группы компаний "Центр ЮСБ-Алтай", полагает, что на заемщиках эта мера вряд ли может сказаться.
Роман Майзенгер,
управляющий группы компаний "Центр ЮСБ-Алтай":
А вот для многих банков все может измениться в лучшую сторону. По крайней мере, у них появятся свободные денежные ресурсы. Но при этом не факт, что они будут направлены на ипотечное кредитование.
Как полагает Елена Скипина, руководитель отдела жилой недвижимости группы компаний "Магистр", предложение по выкупу ипотечных кредитов у банков приведет к улучшению положения тех людей, которые уже пострадали от кризиса и число которых в крае только растет. Кроме того, это мера позволит банкам повысить свою ликвидность.
Елена Скипина,
руководитель отдела жилой недвижимости группы компаний "Магистр":
Тем не менее одно это не изменит кардинально ситуации. И с учетом того, как быстро кризис прогрессирует, есть ощущение, что правительство запаздывает с принятием особых мер.
Исполнительный директор агентства недвижимости "Индустриальное" Марина Ракина говорит, что для поддержания банковских активов государство, возможно, примет решение о выкупе закладных, по которым не производится погашение ипотечных кредитов. Передав их АИЖК, банки тем самым избавятся от неликвидных активов. Однако неизвестно, каким образом агентство будет распоряжаться этими закладными.
Руководитель департамента ипотечного кредитования "Зернобанка" Татьяна Денисова отмечает, что выкуп кредитов государством более полезен банкам, чем заемщикам. "Ведь сумма долга остается прежней. Единственное преимущество заключается в том, что государство вряд ли будет повышать ставки по этим займам. А вот банки – вполне вероятно", – считает она.
Второй механизм государственной поддержки ипотеки также вызывает неоднозначные оценки экспертов. АИЖК и Минэкономразвития предложили выделить заемщикам, потерявшим работу, бюджетный заем для оплаты ипотеки. Предполагается, что когда человек найдет работу, то гасить долги он будет уже перед государством.
"Это очень полезное предложение", – считает гендиректор "Алтайской ипотечной корпорации" Валерий Сморгун. Он видит механизм поддержки следующим. Государство выплачивает гражданину пособие по безработице и выделяет целевые средства, которые используются только на внесение аннуитетных платежей.
Татьяна Денисова считает, что бюджетные займы должны быть беспроцентными. При этом государству необходимо внимательно проводить отбор претендентов.
Татьяна Денисова,
руководитель департамента ипотечного кредитования "Зернобанка":
Есть люди, которые просто "подсели" на кредиты. Они берут один кредит, потом другой для погашения первого и так далее. Это какая-то кредитомания.
Антидефолт по-алтайски
Для Алтайского края, который по уровню просроченной ипотечной задолженности – один из лидеров в стране, очень болезненным является вопрос реализации дефолтного жилья. Эксперты оценивают его долю в общем объеме предложения примерно в 10-15%. По мнению же Елены Скипиной, этот показатель достигает 25%.
Главная проблема заключается в том, что квартиры с обременением практически не продаются. К примеру, по данным Управления Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю (УФССП), за восемь месяцев 2008 года на реализацию было передано дефолтное имущество стоимостью 123,6 млн. рублей, однако продано лишь три объекта на сумму 3,6 млн. рублей. Причиной таких "пробуксовок", полагают в УФССП, является то, что стоимость имущества, указанная в договоре ипотеки, сейчас существенно ниже рыночной.
На совещании, в котором приняли участие представители УФССП, АИЖК и "Краевого агентства по ипотечному жилищному кредитованию", заместитель руководителя краевой службы судебных приставов Виктор Гребенюк предложил свою схему реализации жилья с обременением. "Оптимальным решением является установление начальной продажной цены по результатам оценки, проведенной независимым оценщиком на дату подачи искового заявления в суд либо на дату вынесения решения об обращении взыскания на заложенное имущество", – сказал он.
При этом если объект недвижимости продан, а сумма долга все равно не покрыта, взыскание будет обращаться на иное имущество должника – денежные средства, заработная плата, бытовая техника и т. д.
Валерий Сморгун считает, что решение о переоценке квартиры должно приниматься собственником в каждом конкретном случае. "Есть жилье, которое не слишком подешевело, поэтому его можно реализовывать по первоначальной цене", – говорит он.
"Нам нужно высвободить для реального сектора экономики дополнительные денежные средства, а это значит, что предложение судебных приставов имеет под собой справедливую почву, – полагает Елена Скипина. – В конце концов, по нашему мнению, эта мера лишит банки возможности получать сверхприбыли".
Другие варианты
У экспертов газеты "Ваше дело" есть свои предложения, связанные с улучшением функционирования ипотечного рынка и механизмом реализации дефолтного жилья.
Валерий Сморгун полагает, что проблема реализации дефолтного жилья разрешима за счет его передачи государству в лице АИЖК или администрации региона. Последние сдавали бы эти квартиры в аренду, возможно, тем же самым заемщикам. Это выгодно для обеих сторон: заемщик не лишается места проживания, а государство получает доход от сдачи имущества в аренду. Правда, из этой схемы остается неясным, кто и за счет каких средств будет компенсировать заемщику уже внесенные им платежи по ипотеке.
Марина Ракина считает, что система выдачи ипотеки должна быть усовершенствована. "К сожалению, в России отсутствует очень важный механизм – страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть суммы покрывает страховая компания", – приводит она пример.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
