Ипотека на разогреве
После прошлогодней шоковой заморозки рынок ипотеки разогревали, что называется, всем миром.
Правительство апгрейдило льготные программы: например, расширило условия семейной ипотеки и снизило до 0,1% ставку по сельской ипотеке в приграничных районах. Застройщики вовсю предлагали акции. А банки трудились, не покладая рук, оформляя и продвигая покупку жилья в кредит.
И вот результат. В мае жители Алтайского края взяли кредитов на 6,4 млрд рублей - это в 5,67 раз больше мая 2022-го, и больше, чем в рекордном мае 2021-го (5,1 млрд) - до начала спецоперации.
По количеству кредитов рост тоже впечатляющий: в мае 2023-го жители региона взяли 2293 ипотек, это в пять раз больше, чем год назад.
На какую сумму жители края получили ипотеку
- 28 млрд рублей – за пять месяцев 2023 года.
- 17 млрд – за пять месяцев 2022 года.
- 23,9 млрд рублей – за пять месяцев 2021 года.
- 14,9 млрд – за пять месяцев 2020 года.
- 12 млрд рублей – за пять месяцев 2019 году
Кабала на 24 года
Понятно, что впечатляющие итоги года связаны с весенним прошлогодним провалом – здесь сработал эффект низкой базы. Однако по количеству кредитов нынешний май уже почти сравнялся с мирным 2021-м (май – 2547).
Для сравнения: до начала пандемии алтайские заемщики брали по 1200-2500 ипотек в месяц. Словом, население явно адаптировалось к шоку и поверило в будущую стабильность.
При этом, как ни парадоксально, активность заемщиков росла на фоне динамичного роста цен на жилую недвижимость.
Так, до начала спецоперации, в феврале 2022 года, квадратный метр на первичном рынке в Алтайском крае стоил 72,5 тыс. рублей, по данным СберИндекса (сведения по фактическим сделкам). В июне 2023 год – уже 94,9 тыс., или на 30,8% больше.
Если же сравнить с маем 2020 года, временем запуска «ипотеки с господдержкой», то квадратный метр первички подорожал почти двукратно: в тот момент он стоил 48,6 тыс.
Впрочем, парадокс объясняется просто. Заемщики сами решили проблему, растянув срок кредитования и тем самым уменьшив ежемесячные выплаты по кредиту. Так, в мае 2020-года жители края брали ипотеку в среднем на 17 лет (208 месяцев). В мае 2023 года – уже на 24 года (287 месяцев).
Количество взятых ипотечных кредитов в Алтайском крае
- 2023 год (пять месяцев) - 9 872
- 2022 год (пять месяцев) - 6 906
- 2021 год (пять месяцев) - 12 281
- 2020 год (пять месяцев) - 9 036
- 2019 год (пять месяцев) - 6 741
Ужесточение требований
Рост цен на жилье – проблема, из-за которой власти ежегодно пугали население и банки завершением льготных программ.
Однако, как выяснилось, рынок разогревают не только госпрограммы. В ЦБ обнаружили схему, которую использовали банки вместе с застройщиками: ставки по кредитам приближались к нулю (что очень привлекало заемщиков), но при этом стоимость жилья завышалась на 20-30%.
Это создавало дополнительные риски невозврата кредитов, решил регулятор. И с 30 мая ввел ограничения: банки обязаны формировать дополнительные резервы по выданным после 15 марта ипотечным кредитам с околонулевыми ставками.
И буквально на днях в Центробанке отметили: ситуация на ипотечном рынке имеет признаки оздоровления, передает Banki.ru.
Но на недавней встрече с сибирскими журналистами представители ЦБ объяснили: если банки будут выдавать «нездоровый объем рискованных кредитов, то эти требования будут и дальше ужесточаться».
Вместо льготной адресную
Из последних идей, прозвучавших со стороны Центробанка, был лизинг жилья - регулятор считает его альтернативой ипотеке, говорится в стратегии развития рынка до 2030 года, пишут "Известия". Это, по сути, аренда квартиры на длительный срок, подразумевающая последующий выкуп, при этом первоначальный взнос не требуется.
А вот в Госдуме обсуждают другую сторону дела. Льготная ипотека, введенная в пандемию для поддержки строительной отрасли, имела еще и социальную функцию – поддержки россиян.
И вот сейчас она свою социальную функцию изжила и привела к искажению рынка, считает зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.
Рост цен сводит на нет и социальную функцию маткапитала, считает депутат: государство не успевает его проиндексировать адекватно росту цен. «Затраты бюджета растут, а купить можно меньше», - приводит слова депутата «Российская газета».
Слова депутата подтверждает и ситуация в Алтайском крае. До запуска «ипотеки с господдержкой», в апреле 2020 года, на маткапитал можно было купить 9,6 кв. метров жилья. В июне 2023 года – только 6 кв. метров (при расчете altapress.ru взял маткапитал на первого ребенка).
Депутат предложил вместо нескольких льготных ипотечных программ создать одну. Но адресную - то есть сузить количество возможных получателей и ввести конкретные стимулы повышения рождаемости. Скажем, установить, что молодая семья может получить кредит на таких-то условиях, с рождением ребенка ставка снизится, при рождении третьего ребенка обнулится.
Демографию власти не раз называли первоочередной задачей. Но пока неясно, как они отреагируют на такое предложение. Вероятнее всего, до президентских выборов, как обычно, ничего радикально не изменится.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
