Экономика

Шоковая заморозка. Что происходит с ипотекой в Алтайском крае, и что будет дальше

Ипотеку в этом году штормит, так сказать, не по-детски. В марте наблюдался ажиотажный спрос на ипотечные кредиты, а в апреле рынок рухнул. Опрошенные altapress.ru эксперты отмечают: к некоторым госпрограммам интерес у заемщиков сохранился. Но до прежних объемов еще очень далеко. Altapress.ru изучил, что сейчас происходит с ипотекой в Алтайском крае, и выяснил, каковы прогнозы развития рынка.

Барнаул. Новостройки.
Барнаул. Новостройки.
Анна Зайкова

Неожиданные результаты

По итогам 2021 года ипотека в крае установила очередной рекорд и по количеству выданных кредитов (31 601), и по объему.

Сумма, на которую оформили кредиты, достигла 65,4 млрд рублей, приводит данные по региону ЦБ. Для сравнения: в 2020-м жители края взяли 29,5 тыс. кредитов на 51,5 млрд. рублей.

Многие эксперты прогнозировали плавное охлаждение рынка в 2022-м. Во-первых, потому, что ЦБ step by step увеличивал ключевую ставку, рассчитывая «унять» инфляцию, а вслед за ней дорожала ипотека.

Во-вторых, росла в цене и сама недвижимость. Заемщики уменьшали ежемесячный платеж, все больше растягивая срок, на который оформляли кредит. Так, в начале 2020 года ипотеку брали в среднем на 200 месяцев, а в начале 2022-го — уже на 261, приводит данные ЦБ.

Но рано или поздно тенденция роста объемов ипотеки должна была измениться. Однако того, что случилось в последний месяц зимы, никто на рынке не ожидал.

Ипотека.
Depositphotos.

Ажиотажный спрос

В конце февраля по известным причинам ЦБ резко увеличил ключевую ставку до 20%. Вслед за этим банки подняли ставки по стандартным ипотечным программам до давно забытых высот.

Казалось, с ипотекой все будет плохо. Но в марте случился ажиотаж. И это понятно: ставки по льготным ипотечным программам сохранили на прежнем уровне — и все, кто планировал купить жилье, постарались прийти за кредитом и получить его, ожидая предстоящего роста ставок. Покупали в основном жилье в новостройках — спрос на вторичку упал практически сразу.

«Март показал рекорд по выдаче ипотеки с господдержкой, был шквал заявок, до 90% из них — на первичное жилье», — говорит Дмитрий Дворядкин, гендиректор агентства недвижимости «Династия 24».

«В марте был ажиотажный спрос, спровоцированный высокой ключевой ставкой Центробанка», — объясняет Татьяна Зинченко, руководитель «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко».

По ее словам, кредиты по стандартным банковским программам (то есть не субсидируемым государством) брали только те, кто уже «находился в сделке» и обнаруживал нехватку собственных средств. «Брали небольшие кредиты: с тем прицелом, что, как только ставка снизятся, они оформят рефинансирование», — говорит Зинченко.

В целом, по данным cbr.ru, в марте 2022 года жители края взяли ипотечные жилищные кредиты на 6 млрд рублей. Это даже больше, чем в марте «чемпионского» 2021-го (5,8 млрд).

Ипотека.
CC0

Рынок рухнул

А уже в апреле ставку по самой популярной программе льготной ипотеки в новостройке подняли с 7 до 12% годовых. И на рынок пришло похолодание — «шоковая заморозка», так описал первую реакцию рынка Дмитрий Дворядкин.

Данные об апрельских объемах ЦБ еще не опубликовал. У риэлторов оценки разные: одни говорят о сокращении на 50%, другие — даже на 90%.

«Резкое похолодание на рынке началось в последних числах марта, с этого времени мы находимся в выжидательной позиции», — констатирует и Татьяна Зинченко.

И даже после того, как ставку по льготной ипотеке уменьшили с 12 до 9%, резкого оживления не произошло. «Заявок на ипотеку под 9% с каждым днем все меньше и меньше», — констатирует Татьяна Зинченко. И дна пока не видно.

«Еще в начале февраля, когда ставка была в районе 6,5%, кредитование сокращалось, доля льготной ипотеки уменьшилась до 15% в объеме выдач. Притом, что в 2020—2021 годах она доходила до 70%", — объясняет Дмитрий Дворядкин.

Вид на Барнаул. Новостройки. Речной вокзал.
Анна Зайкова

Признаки оживления

Между тем, после шоковой „заморозки“ рынок начал оттаивать. В Абсолют Банке сообщили, что в конце апреля возобновили работу с льготной ипотекой по новой ставке 9% годовых.

„Как и раньше, оформить кредит можно на покупку недвижимости в новостройке. Первоначальный взнос — от 15%. Возможна частичная оплата за счет средств материнского капитала, но в этом случае размер собственных средств должен составлять не менее 10% от стоимости объекта“, — объяснила Ольга Иванова, руководитель Абсолют Банка в Барнауле.

Но драйвером в банке сейчас считают другую льготную программу — „Семейную ипотеку“. И это тоже понятно: круг потенциальных заемщиков у нее широкий (семьи с детьми, рожденными с 1 января 2018 года), а ставки — 6% и ниже.

„Семейная ипотека“ — это, безусловно, драйвер этой весны. Застройщики также субсидируют ставки по этой программе — устанавливают собственные ставки от 0,1% годовых. Объекты с такими ставками у нас предлагались, это были большие квартиры площадью от 70 квадратных метров. Сейчас такие предложения действуют в других регионах России, где тоже можно приобрести недвижимость», — рассказала Лариса Мельситова, руководитель агенства недвижимости «СтатусЪ».

В агентстве недвижимости Татьяны Зинченко тоже отмечают интерес к «семейной ипотеке». А вот Дмитрий Дворядкин к этой программе пока относится скептично: заявки единичные.

Лариса Мельситова добавляет: заемщиков интересует и самая дешёвая на рынке сельская ипотека — 3% годовых. «Но округ Барнаул для нее не подходит, жилье надо покупать на сельских территориях», — объясняет она.

Выбор ипотеки.
СС0

Будущее ипотеки

Ольга Иванова полагает: в ближайшем будущем серьезную конкуренцию «Семейной ипотеке» все же составит ипотека под 9%. Ею будут пользоваться те, кто не соответствуют условиям «семейной».

И, в конце концов, 9% для рынка — не новость: еще недавно, в феврале 2020 года, на таком уровне держались средневзвешенные ставки в Алтайском крае, по данным ЦБ. «Объем выдач по программе «ипотека под 9%" в Барнауле достигнет 30−40%, — прогнозирует руководитель Абсолют Банка в Барнауле.

Причем банки сейчас максимально упрощают оформление. Ольга Иванова приводит пример: заявку можно подать и в офисе, и у наших партнеров среди ведущих застройщиков и агентств недвижимости.

«Еще один вариант — подать заявку на сайте банка, в личном кабинете. Время рассмотрения — от 20 минут. Выход на сделку возможен в течение суток», — объясняет она.

Ноутбук.
СС0

Вторичное жилье

Мы также выяснили мнение собеседников altapress.ru о перспективах ипотечного рынка. Начнем с вторичного жилья. Оживления интереса к покупке готового жилья при таких ставках эксперты не видят. Сегодня этот сегмент можно описать так: «чуть лучше, чем ничего».

«Если в 2021 году 60−70% ипотечных кредитов выдавались на покупку вторичного жилья, то в марте-апреле сделки были единичными. В апреле, после снижения ключевой ставки до 17%, а затем до 14%, ситуация улучшилась, но незначительно», — объясняет Ольга Иванова.

Татьяна Зинченко говорит, что вторичная недвижимость сейчас в стагнации, причем в агентстве отмечают снижение стоимости квадратного метра. Но «те клиенты, которые хотят купить «вторичку», ждут еще большего уменьшения цены и хранят деньги на депозитах, либо переходят в новостройки — инвесторы идут в большей степени туда», — говорит она.

Причины этого очевидны. «Вторичку», как мы знаем, покупают по стандартным программам банков. А средние ставки по ним, по словам Ольги Ивановой, сейчас на уровне 14,5−16% годовых.

«Средняя стоимость квадратного метра недвижимости на вторичном рынке Барнаула всего за год увеличилась на 26 тысяч рублей и достигла рекордных 88 тысяч рублей. ​ Разница со средней стоимостью «квадрата» в новостройке — всего 2 тысяч рублей. При этом купить квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке 9% (основная госпрограмма) или даже 5,99% годовых («Семейная ипотека»). Разница в ежемесячных платежах и финансовой нагрузке при одной и той же сумме кредита достигает нескольких тысяч рублей — и это не в пользу стандартных программ», — объясняет Ольга Иванова.

Дома
Анна Зайкова

Ипотека для ИТ-специалистов

Эту программу, введенную для удержания в России «айтишников», собеседники altapress.ru оценивают вполне положительно. Ставка — 5% годовых на весь срок, рассказали в Абсолют Банке, квартиру надо купить на первичном рынке. Максимальная сумма для Барнаула — 9 млн, первоначальный взнос — от 15%.

Но драйвером она точно не станет. «Мы уже получаем заявки от барнаульских ИТ-специалистов. Но очевидно, что эта госпрограмма не окажет серьезного влияния на рынок недвижимости в регионе», — полагает Ольга Иванова.

С ней согласны и риэлторы. «У нас не Силиконовая долина, и надо понимать, что в этой сфере занято менее 1% - у нас риэлторов больше, чем ИТ-специалистов», — говорит Дмитрий Дворядкин.

«ИТ-специалисты, которые хорошо зарабатывают и соответствуют требованиям госпрограммы, с большей охотой инвестируют в зарубежную недвижимость — скажем, в Турцию или Дубаи. Ведь туда массово поехали российские деньги, и рост продолжается», — полагает Татьяна Зинченко.

ИТ-эксперт
СС0

К тому же условия программы, при всей их привлекательности, для Барнаула не совсем подходят. «Для Барнаула средний ежемесячный доход в размере 100 тысяч рублей даже для IT-специалиста — это запредельно высоко, если смягчить это требование, доступность ипотеку можно повысить», — говорит Ольга Иванова.

Будущие ставки

И все же для восстановления ипотеки есть два самых главных условия: стабильность в экономике и процентные ставки.

По мнению Татьяны Зинченко, на поведение заемщиков большую роль оказывает общая экономическая и политическая ситуация. «Люди ждут, что будет дальше, и пока не делают никаких движений — ни в продажу, ни в покупку», — продолжает она.

Там не менее председатель краевого Союза строителей Александр Мишустин полагает: если есть необходимость и возможность покупать жилье в ипотеку: лучшая тактика — сделать это сейчас, а потом перекредитоваться по более низким ставкам. Тем более, что цены на новостройки, по его мнению, будут расти и дальше.

Опрошенные altapress.ru эксперты полагают, что снижение ставок возможно. «Рынок могут «завести» ставки в 2−3%, и, надеюсь, летом мы такие ставки увидим», — оптимистично говорит Дмитрий Дворядкин. Лариса Мельситова полагает: снижение ставок произойдет ближе к осени или даже к зиме.

Деньги, ипотека.
СС0.

Факт

  • Средний чек по «семейной ипотеке» вырос более с 1,8 млн рублей в начале 2022 года до 4 млн рублей в конце апреля-начале мая.
  • По основной госпрограмме средний чек — 3,5 млн рублей.
  • Средний доход барнаульского ипотечного заемщика по сравнению с прошлым годом не изменился и составляет около 50 тысяч рублей в месяц.

Источник: Абсолют Банк в Барнауле.

  • Новости компаний
Только самые важные новости сайта altapress.ru! Никакого спама. Подпишитесь!

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Новости партнеров
Загрузка...
Рассказать новость