Однодневки уходят
– Марина Сергеевна, начнем с общей оценки ситуации. Как вы считаете, сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости – это просто временные проблемы или настоящий кризис?
– Это и не проблемы, и не кризис. Это реакция рынка на ситуацию в банковской и строительной сфере. Падение цен на недвижимость в Алтайском крае идет уже на протяжении полутора лет. И не резкими скачками, а очень планомерно. Цены сложились неадекватно. Строители хотели много зарабатывать, ипотека подстегивала население к покупке жилья. Однако среднестатистическая семья оказалась не способна вносить по 20 тыс. рублей аннуитетных платежей ежемесячно за двухкомнатную квартиру стоимостью 2,5 млн. рублей.
Сегодня можно приобрести такую же квартиру за 1,5 млн. рублей. Казалось бы, оптимальное время покупать жилплощадь. Однако в игру включились банки. Многие из них полностью свернули ипотечное кредитование. Те, кто продолжает выдавать ипотеку, серьезно подняли процентные ставки. И теперь за ту же "двушку" стоимостью 1,5 млн. рублей ежемесячный платеж составляет 21 тыс. рублей. Заметьте, цена квартир уменьшилась, а размер платежа остался прежний!
– Вы оцениваете текущую ситуацию как нормализацию рынка?
– Нет. Банки не должны перекладывать все риски на заемщиков. Необходимо применять адекватную процентную ставку. Сделают ипотеку более доступной для платежеспособной части населения – рынок недвижимости выйдет из стагнации.
– Вы видите и позитивные моменты нынешнего положения дел?
– Конечно. Сегодняшняя ситуация помогает вычистить рынок. Сейчас на нем существует немало риэлторских компаний, созданных совсем недавно, у которых нет ни опыта работы, ни клиентской базы. Они не способны работать в текущих условиях и уходят с рынка.
Рынок недвижимости сегодня не имеет регуляторов в виде лицензирования или сертификации. Недобросовестные люди открывали агентства-однодневки, совершенно не имея представления о риэлторской деятельности. Они "срубали" деньги на двух-трех сделках и закрывались. Своими действиями они подпортили имидж всем риэлторам.
Сегодняшняя ситуация выгодна для потребителя. Потому что остаются сильнейшие агентства, которые предоставляют качественные услуги.
– То есть крупные риэлторские компании прямо заинтересованы в ликвидации мелких фирм?
– Мы не против мелких предприятий. Нас не устраивают фирмы с низким качеством риэлторских услуг. Ведь есть же небольшие агентства, которые существуют всего пару лет, однако имеют собственную клиентскую базу и работают качественно. Пусть они остаются. Потому что на рынке должны присутствовать как крупные, так и мелкие игроки. У первых комиссия выше, у вторых – поменьше. У каждого из них есть свой клиент. Кроме того, баланс больших и малых участников рынка создает здоровую конкурентную среду.
В погоне за сверхприбылями
– Строительный рынок, на ваш взгляд, тоже переживает чистку?
– Да. Ведь вы посмотрите: один-два года назад строить стали все, кто желал. Набрали дешевых или даже бесплатных земельных участков. Начали возводить на них жилые дома, таунхаусы, объекты коммерческой недвижимости. И пытались заработать на этом сверхприбыли – 100%, 200%, 300%...
Сегодня покупательская способность населения сошла на нет. Спрос на жилье упал. В этой ситуации всем категориям застройщиков приходится непросто. Крупные строители были завязаны на кредитные средства банков. Теперь финансирование практически прекратилось. Однако у них есть нераспроданные квартиры, непрофильные активы, которые можно реализовать. Мелкие строительные компании вынуждены уходить с рынка.
– Но сегодня мы можем наблюдать, что кризис затронул и крупные алтайские строительные компании. Они начинают работать в убыток, у них растет кредиторская задолженность. Некоторые застройщики объявляют о продаже большого количества своих активов.
– Я считаю, что это не кризис, а стремление фирм оптимизировать структуру своих активов. Продавая непрофильные активы, предприятия получают денежные средства для завершения текущих строительных проектов, а также на начало новых. Ведь проблема даже не в том, чтобы продать квартиры в уже построенных домах. Проблема в том, что нужно инвестировать в новые проекты. Застройщики же приостановили инвестиции, поскольку не могут прогнозировать экономическую ситуацию даже на краткосрочный период.
– С начала года мы наблюдаем падение цен на недвижимость. Будет ли эта тенденция актуальна в следующем году? Каков тот предел, до которого могут снизиться цены?
– На первичном рынке цена формируется исходя из себестоимости строительства. Понятно, что застройщики не будут продавать жилье ниже себестоимости. Иначе это будет экономический крах.
Сегодня некоторые строители готовы продавать новое жилье даже по 25 тыс. рублей за кв. метр. Однако они считают это вынужденной мерой и идут на снижение, чтобы получить хоть какие-то живые деньги. Цена "квадрата" на первичном рынке снизится до 29–33 тыс. рублей, но не ниже.
На вторичном рынке тоже не может быть бесконечного снижения цен. Ведь в России высокая инфляция. Если государство продолжит столь же активно печатать наши замечательные рубли, она станет еще выше. В ситуации стремительного роста цен на основные товары и услуги продавец жилья просто не готов постоянно уменьшать свои требования.
Уже сегодня можно говорить о замедлении или даже прекращении падения цен. Ведь нужно понимать, что 100 тыс. рублей квартира стоить никогда не будет. Недавно в наше агентство обратился продавец жилья. Первый покупатель был готов приобрести его жилплощадь из расчета 27,5 тыс. рублей за кв. метр. В итоге квартиру купил другой человек, который заплатил по 30,8 тыс. рублей за "квадрат". Этот пример демонстрирует, что ниже 30 тыс. рублей цена кв. метра на "вторичке" скорее всего не будет.
– Сейчас логично ожидать уменьшения спроса на рынке недвижимости. Согласны ли вы с этим?
– Частные инвесторы, которые вкладывали средства в недвижимость, сегодня, вероятнее всего, уйдут с рынка. Купив квартиру за 1,2 млн. рублей, они не смогут продать ее через полгода за 2 млн. рублей. Но люди, которые элементарно решают свои жилищные проблемы, будут продолжать покупать. Так было в 1991 и 1998 годах, так будет и сейчас. Семьи продают свои однокомнатные квартиры, добавляют некоторую сумму, покупают двухкомнатные и т. д.
Что мы знаем об "Индустриальном"
Агентство недвижимости "Индустриальное" работает на рынке краевой столицы
с 2001 года. Занимается юридическим сопровождением сделок купли-продажи жилой и коммерческой недвижимости, ипотечным брокериджем, оказывает консалтинговые риэлторские услуги, представляет интересы клиентов в судах.
Компания является членом "Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края". Неоднократный победитель краевого конкурса "Лучшая услуга года".
– Государство планирует выкупать жилье с 70-процентной степенью готовности у застройщиков для своих нужд. По-вашему, реальна ли реализация данного механизма в Алтайском крае? И нет ли у вас подозрения, что государственный выкуп жилья станет благодатным полем для коррупции?
– Не ясно, готовы ли строители продавать жилье по 30 тыс. рублей за кв. метр. Правительство также пока не готово реально выкупать жилье.
Насколько я понимаю, ситуация станет более определенной весной 2009 года.
Что касается коррупции. Государство устраивает торги и аукционы. Рассматривает предложения, выбирает из них наилучшие. Нам по большому счету все равно, какая фирма выиграет конкурс. Лишь бы деньги пошли на рынок недвижимости Алтайского края.
Коррупция в этой сфере на Алтае вряд ли будет. В крае слишком мало домов в 70-процентной степени готовности. Поэтому между застройщиками не будет жесткой конкуренции, никто за взятки не станет выкупать квартиры именно у определенной компании.
О чем еще рассказала Марина Ракина
О поведении банков
– Любой бизнес-проект предусматривает использование заемных средств. Несколько последних лет процентная ставка по бизнес-кредитам оставалась на уровне, близком к ставке рефинансирования Центробанка. Инвестиционные проекты крупных компаний рассчитаны как минимум на три-четыре года. Предприятия были уверены в том, что ставка по кредиту будет неизменной. Сегодня банки, лишившись иностранных денег, подвели серьезных предпринимателей. Кредитные организации пересматривают ставки по уже выданным кредитам в сторону увеличения, требуют досрочного погашения займов.
О неплатежах по ипотеке
– Все упирается в общую экономическую ситуацию. Люди не платят, потому что попадают под сокращение на работе. Предприниматели перестали получать прибыль. Когда люди брали ипотеку, ежемесячный платеж в 30 тыс. рублей не был для них обременительным. Сегодня многие заемщики уже не могут вносить платежи в таком размере. Меня возмущает, когда банки называют таких людей мошенниками, причесывают всех под одну гребенку.
Механизм реализации дефолтного жилья сейчас просто бесчеловечен. Где это видано, чтобы заемщика и его семью с вещами выбрасывали на улицу, при этом еще позорили на весь Алтайский край!
Об информационном фоне
– Сегодня, когда мы открываем газеты, смотрим телевизор, заходим в Интернет, нас сразу подавляет массив информации о кризисе. Все СМИ говорят об одном и том же: у нас все плохо. После этого у людей опускаются руки и нет желания ничего делать. Так мы можем прийти к великой депрессии.
Справка
Марина Сергеевна Ракина родилась в Горно-Алтайске. Там же получила высшее филологическое образование.
В 1996 году Марина Ракина приехала в Барнаул, где прошла специализацию в области управления предприятием. В 2001 году стала соучредителем и исполнительным директором агентства недвижимости "Индустриальное".
В 2006 году г-жа Ракина признана Директором года в Алтайском крае в номинации "Финансовая деятельность, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг".
Марина Ракина замужем, воспитывает дочь.
В прошлом году начала осваивать горные лыжи. "Очень хочется прыгнуть с парашютом или полетать на дельтаплане", – мечтает она.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
