Однако простая покупка недвижимости только с инвестиционными (спекулятивными) целями, с расчетом в будущем продать ее подороже, расценивается специалистами как не совсем правильная стратегия. Не исключено, что рынок ожидает второе ценовое "дно". А тем, кто все-таки хочет инвестировать в недвижимость с целью последующей продажи, аналитики советуют настроиться на долгосрочный период — минимум три-пять лет.
В сегодняшнем "перекрестке мнений", посвященном инвестициям в недвижимость, газета "Ваше Дело" предоставляет слово риэлторам, аналитикам рынка и представителю инвестиционной компании. Каждый из них смотрит на проблему по-своему, приводит собственные аргументы "за" и "против". Однако в конечном счете выбор остается за инвестором. Именно он голосует деньгами за недвижимость. Или не голосует.
Покупатели ожидают дальнейшего падения
Инвестиционный консультант компании "Финам" Андрей Сапунов считает, что вкладывать свои сбережения в недвижимость сейчас не слишком выгодно. Падение цен на квартиры может продолжаться до конца I полугодия 2010 года. Более привлекательными инструментами для инвестирования на современном этапе следует считать ПИФы и банковские вклады.
— Андрей, как кризисные явления в экономике повлияли на инвестиционную привлекательность недвижимости?
— Финансово-экономический кризис, активная фаза которого пришлась на осень прошлого года и продолжается до настоящего времени, оказал негативное влияние на российский рынок недвижимости. Дело в том, что многие российские девелоперы столкнулись с проблемой дефицита как собственных, так и заемных средств, которые практически в полном объеме направлялись на строительство новых объектов, а также с резким ростом стоимости обслуживания собственных существующих долговых обязательств и необходимостью их рефинансирования.
В условиях "сжатия" рынка кредитования, а также из-за резкого роста кредитных ставок девелоперские компании существенно увеличили рыночное предложение жилой и коммерческой недвижимости прежде всего с целью увеличения объема оборотных средств и завершения строительства объектов высокой степени готовности. Данное обстоятельство, а также сокращение рынка ипотечного кредитования (на долю которого приходилась значительная доля продаж жилья) и ухудшение ситуации в реальном секторе экономики стали причинами резкого изменения динамики роста рынка недвижимости, а в некоторых случаях — сокращения его объемов.
В прежние годы стоимость российской недвижимости росла в среднем на 30% ежегодно. По итогам же I квартала текущего года недвижимость на первичном рынке подешевела на 4,5%. Цены на "вторичку" сохранились на прежнем уровне.
По нашим оценкам, вплоть до первой половины 2010 года существует вероятность дальнейшего снижения цен на недвижимость, которое в зависимости от конкретного региона может составить порядка 10–30% и затронет в наибольшей степени "перегретые" рынки. Снижению цен, вдобавок к уже названным факторам, будут способствовать ожидания покупателями дальнейшего падения и их желание приобрести объекты (квартиры и др.) на ценовом "дне".
Кроме того, в связи с ростом просроченной задолженности и существенного объема заложенной недвижимости не исключено, что уже осенью банки будут вынуждены выставить залоговые квартиры на реализацию, и рост предложения на рынке способен оказать дополнительное давление на цены. Очевидно, что на указанном фоне инвестиции в недвижимость сложно назвать привлекательными для покупателей как минимум в среднесрочной перспективе.
— Что вы скажете о выгодности такой формы инвестиций, как паевые инвестиционные фонды (ПИФы)?
— Кризис оказал на их доходность негативное влияние. Динамика большинства из них оказалась под давлением нисходящего движения российских фондовых бирж, индексы которых снизились к концу года с летних максимумов почти на 70%. В результате большинство российских ПИФов по итогам прошлого года продемонстрировали динамику на уровне от 40 до 10%. В результате доходность лишь пяти наиболее успешных ПИФов оказалась положительной, составив от 1,77 до 7,33%.
Тем не менее в I полугодии текущего года на фоне улучшения ситуации на мировых фондовых рынках ПИФы смогли продемонстрировать существенный рост доходности, превзойдя динамику российских биржевых индексов. Так, с начала года индекс ММВБ вырос на 53%, в то время как доходность десяти наиболее прибыльных фондов в I полугодии составила 108–138%.
При этом в июне мы наблюдали коррекцию на отечественных фондовых площадках после продолжительного весеннего ралли. За июнь индекс ММВБ снизился на 19%, но паевые инвестиционные фонды все равно смогли продемонстрировать положительную доходность, составившую 6–14% (десятка ПИФов-лидеров по доходности). В течение I полугодия текущего года в лидерах роста оказались фонды, инвестирующие в ценные бумаги компаний электроэнергетического сектора, металлургии и добычи, а также машиностроения.
— Одним из традиционных инвестиционных инструментов являются банковские депозиты. Как чувствует себя данный сегмент в период кризиса?
— В нынешних условиях существенно возросла их инвестиционная привлекательность. Депозиты, по сути, стали одним из основных источников фондирования для банков — они повышали ставки по вкладам и либерализовали условия депозитных договоров. В результате у отдельных коммерческих банков размер ставок достиг уровня 17–19%, что существенно превышает прогнозируемый по итогам 2009 года уровень инфляции (11–12%) и позволяет сохранить деньги от обесценивания. Мы полагаем, что в настоящий момент ставки по рублевым вкладам находятся вблизи своих максимумов, и в среднесрочной перспективе следует ожидать снижения доходности по вкладам.
Нельзя исключать возможности второго "дна"
Олег Репченко, генеральный директор группы компаний "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", полагает, что сегодняшняя ситуация на рынке благоприятна для приобретения объектов недвижимости. Однако речь идет о покупке жилья для личного пользования. Инвестиции же в недвижимость в прямом смысле этого слова довольно рискованны. Об этом и общей ситуации на рынке г-н Репченко рассказал газете "Ваше Дело".
— Олег Николаевич, стоит ли сейчас приобретать жилье или следует подождать?
— Смотря с какой целью вы покупаете. Если покупать с инвестиционной целью, то сейчас не самое лучшее время. Во-первых, когда рынок начнет восстанавливаться, он вырастет не так быстро, чтобы обеспечить в короткие сроки какую-то существенную прибыль, как это было в предыдущие периоды бурного роста цен. Во-вторых, сейчас у недвижимости минимальная ликвидность, и если вам срочно понадобятся деньги, вы будете продавать квартиру полгода.
А если брать жилье для себя, то сейчас как раз самое время для того, чтобы обстоятельно, не торопясь выбирать и искать. Если не найдете ничего подходящего, то и тема покупки не встанет. Попробуйте сначала найти! Здесь же не фондовый рынок, где акции все одинаковые, на рынке недвижимости главный вопрос – вопрос варианта. Найдете – нужно выбивать скидки. Если вам удалось сторговаться и вы укладываетесь в бюджет, то я рекомендую брать.
— Насколько выгодны инвестиции в земельные участки?
— Они позволяют получить большую доходность, но это сопряжено и с большими рисками. Тут может быть много вопросов: и юридическая чистота земли, и сложности перевода земли из одной категории в другую, согласование проекта, коммуникации – будут ли они и т. п. То есть заработать можно больше, но гораздо легче и "попасть". Так что решение за вами.
— Когда лучше выставлять на продажу квартиру, сейчас или через полгода, когда экономическая ситуация в стране будет более стабильна?
— Экономическая ситуация нестабильна, и никто не знает, насколько быстро она начнет меняться в лучшую сторону. Поэтому я бы рекомендовал пробовать продавать сейчас по той цене, которая вас устроит. Если по вашей цене даже с учетом торга никто квартиру не берет, то вам решать: либо цена завышена и ее нужно еще опускать, либо, если для вас это неприемлемо, ждать лучших времен. Без гарантии на их скорое наступление. Я бы рекомендовал ориентироваться не на рынок, а на ваши личные потребности: как скоро и для чего вам нужны деньги.
— Как вы считаете, увеличится ли количество предложений на вторичном рынке в связи с началом осени и делового сезона?
— На наш взгляд, ажиотажа не будет, хотя рынок недвижимости активизируется. Сейчас время экспозиции квартир увеличилось. Объем предложений на вторичке и без того вырос почти вдвое по сравнению с докризисным периодом и будет еще расти. Хотя никто не спорит при этом, что дефицит сохраняется и предложений — не количественно, а качественно — в Москве немного. И несмотря на кризис, выбрать себе что-то хорошее не так-то просто. Это один из факторов, из-за которых мы считаем, что рынок никуда не денется. Не нужно путать падение цен и крах. Спрос сохраняется, и строить все равно выгодно. А падение цен не означает, что недвижимость умерла.
— Что можно сделать для борьбы с олигополией на рынке недвижимости? Ценовой сговор между компаниями приводит к тому, что они скорее разорятся, чем снизят цены. В чем выход из сложившейся ситуации?
— Монополия существует не на уровне строительных компаний, а на уровне власти, которая контролирует все земельные ресурсы и выделение участков под новое строительство. Это и есть "узкое горлышко" строительной отрасли. И единственным решением может быть только проявление политической воли на самом высоком уровне, связанное с созданием и внедрением простых и прозрачных правил выделения земли под строительство, то есть с преодолением коррупции в этой области.
— Идут разговоры о возможном создании госкомпании в строительной отрасли.
— Как показывает опыт СССР, полный контроль государства не способствует эффективному хозяйствованию. Согласно мировой практике государство должно заниматься вопросами подготовки земельных участков под новое строительство, подводом коммуникаций, прокладкой дорог, созданием инфраструктуры. А девелоперы должны заниматься строительством самого жилья, соответствующего спросу и конъюнктуре на рынке недвижимости. В таком партнерстве государство и частный бизнес работают наиболее эффективно.
— Каков ваш прогноз по стоимости квадратного метра в феврале-марте 2010 года?
— Прогнозы сейчас делать проблематично, ни у кого нет понимания, пойдет ли финансовый кризис на спад или он будет еще больше прогрессировать. На мой взгляд, наиболее вероятно в ближайший год ожидать примерно постоянного уровня цен на недвижимость. Конечно, возможны вариации на уровне плюс-минус 10%. Хотя нельзя исключать и возможность второго "дна" при возникновении второй волны кризиса.
Цены и так стабильно низкие
Исполнительный директор агентства "Индустриальное" Марина Ракина считает, что рынок недвижимости после периода затяжной стагнации стабилизировался. Постоянное падение цен прекратилось. На рынок вернулись частные инвесторы. Однако сейчас они стали гораздо осмотрительнее и расценивают недвижимость лишь как один из инструментов инвестирования.
Что касается объективных условий инвестиционной привлекательности недвижимости, то здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, снизившиеся цены сделали объекты гораздо доступнее. С другой — банки ужесточили условия кредитования. А ведь заемные средства были источником финансирования немалого количества сделок.
— Марина Сергеевна, по вашим оценкам, насколько велико сейчас в нашем регионе количество людей, желающих инвестировать в недвижимость? Как оно изменилось по сравнению с докризисным периодом?
— Период длительной стагнации, когда рынок недвижимости демонстрировал стабильно отрицательную динамику, мы прошли. И сегодня сформировавшиеся на рынке недвижимости цены опять стали привлекательными для инвесторов. При этом последние научились не складывать яйца в одну корзину, а стараются распределять деньги между рублевыми вкладами, валютными накоплениями и недвижимостью. В нынешний период среди инвесторов велико стремление диверсифицировать вложения с целью минимизации рисков. Так что людей, которые бы вкладывали только в недвижимость, сейчас практически нет.
— Какие факторы, на ваш взгляд, ограничивают инвестиционную активность людей?
— Немалое количество сделок совершается с использованием заемных средств. Поэтому основные проблемы связаны с отсутствием кредитных продуктов для покупки коммерческой недвижимости, земельных участков и строительства. Банки не готовы кредитовать заемщиков под указанные выше залоги. Не улучшают ситуацию и недавно принятые изменения в закон об ипотеке, распространяющие его на коммерческую недвижимость. Высокие процентные ставки и маленький срок кредитования также ограничивают инвестиционные проекты, так как уже на стадии разработки бизнес-плана видна низкая окупаемость проектов. А инвесторов, готовых к длительному сроку окупаемости вложенных средств, на рынке мало.
— А если у инвесторов есть "живые деньги"?
— Конъюнктура рынка такова, что для них сейчас самое время покупать. Это и коммерческая недвижимость, и строящиеся объекты, и дешевое вторичное жилье. Главное для них — это сторговаться подешевле. И такая возможность сегодня существует. Потому что присутствовавший всегда на рынке "коэффициент уторговывания" сейчас работает, как никогда. При этом явно видна экономическая выгода от приобретения квартир в строящихся домах, у которых стадия завершения до полугода.
— Как быть с рисками при покупке долевок? Ведь строительные компании сейчас в сложном финансовом состоянии, дома грозят остаться недостроями. Не стоит забывать и о мошенничестве при продаже "первичных" квартир...
— Сегодня все квартиры на первичном рынке приобретаются по договорам долевого участия с обязательной государственной регистрацией. Вексельные схемы отошли. Однако чтобы обезопасить себя, нужно изучить экономическое положение застройщика. Риски всегда присутствовали в данном сегменте. Но они сопряжены с высокой доходностью.
— Когда можно ожидать стабилизации цен на рынке недвижимости?
— На мой взгляд, цены и так стабильно низкие. Я согласна с президентом Сбербанка Германом Грефом, который говорит о наступлении ценового "дна". Дальнейшего падения цен на недвижимость, вероятнее всего, не будет. Более того, сегодня мы отмечаем явную активность покупателей. В условиях снижения стоимости объектов спрос на них заметно увеличивается. Однако мы не можем говорить о некоем всплеске спроса, который способен разогнать цены. Повышение всего лишь оживляет рынок.
Вместе с тем отмечу, что зачастую покупка может осуществляться в рассрочку, зачетами. Кризисные явления сделали продавцов недвижимости гораздо более сговорчивыми, чем прежде. В условиях существенного доминирования предложения над спросом сформировался рынок покупателя. Последний может диктовать продавцу свои условия.
Ликвидные объекты сохраняют докризисную стоимость
Второй год цены на рынке недвижимости демонстрируют отрицательную динамику. Только за I полугодие 2009 года в Барнауле они снизились на 20–50% в различных сегментах. Сохраняется дисбаланс спроса и предложения: второе существенно превышает первое. Вместе с тем некоторые виды недвижимости остаются привлекательным объектом для инвестиций. О том, почему так происходит, "ВД" рассказал представитель Группы компаний "Магистр" Виталий Кляйн.
— Виталий, актуальны ли сегодня инвестиции в недвижимость? Ведь сейчас постоянно идут разговоры о наступлении второго ценового "дна", а доверие к недвижимости как инструменту инвестиций не слишком высоко.
— В настоящее время рынок недвижимости во всех его сегментах переживает не лучшие времена. И тем не менее ответ на вопрос об инвестициях в недвижимость даже сегодня не является однозначным. Главным образом, все будет зависеть от динамики восстановления российской и мировой экономики в целом. Сегодня, анализируя сложившуюся ситуацию, мы убеждены, что недвижимость, особенно в коммерческой ее части, остается привлекательной как для крупных, так и для мелких инвесторов.
— Даже несмотря на серьезное падение цен в коммерческом сегменте?
— Действительно, если брать средние ценовые показатели, то коммерческая недвижимость постепенно теряет в цене. Однако в основном это происходит из-за падения цен на неликвидные помещения, стоимость которых во время подъема рынка была серьезно завышена. Ликвидные же объекты за исключением редких случаев сохраняют свою докризисную стоимость или вовсе не продаются, тем самым еще раз демонстрируя инвестиционную привлекательность.
— Что вы скажете по поводу выгодности инвестиций в земельные участки?
— Земля остается привлекательным активом. Ее стоимость в России серьезно занижена, особенно если речь идет о землях сельхозназначения. Кроме того, в большинстве центральных российских городов, в том числе и в краевой столице, в ближайшее время будет неизбежен дефицит земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов или торгово-офисных центров.
— Как обстоит дело со сроками инвестирования?
— Основная часть существующих сегодня инвестпроектов является долгосрочными. И сроки здесь определяются разные — в зависимости от масштабности проекта. Однако, на наш взгляд, это абсолютно нормальная, существующая во всех развитых странах ситуация, когда средний срок инвестирования составляет несколько лет. Нужно понять, что той ситуации, которая была до кризиса, больше не будет. Бизнес-процессы, проходящие на рынке, несмотря на все сегодняшние сложности, становятся более прогнозируемыми и прозрачными. Причем это в большей или меньшей степени прослеживается во всех отраслях российской экономики.
— Вложение средств в долевки на протяжении последних лет было одним из популярных финансовых инструментов частных инвесторов. Остается ли он привлекательным?
— Такой вид инвестирования остается интересен простым гражданам в силу сохраняющихся высоких инфляционных процессов в стране. Однако вопрос в том, что большинство стабильных строительных компаний не готовы в настоящее время развивать это направление из-за возросших финансовых рисков. В результате чего и для людей такой вид инвестирования представляется довольно рискованным.
— Что вы можете сказать по поводу прогнозов развития рынка недвижимости в ближайший период?
— Прогнозируя ситуацию, мы исходим из того, что рынок постепенно стабилизируется и с ростом экономики начнет расти и спрос на недвижимость. Однако это будет возможно лишь в том случае, если механизмы ипотечного кредитования и механизмы кредитования бизнеса заработают в полную силу.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
