Представители муниципальной власти, похоже, мало заинтересованы в эффективности реформы ЖКХ. Их больше волнует формальная сторона изменений, нежели их сущность. Обо всех этих проблемах "ВД" решило побеседовать с игроками и экспертами рынка в канун знаменательной даты. Напомним, что четыре года назад, в июне 2005 года, Гордума приняла "Концепцию реформирования ЖКХ Барнаула" – важный концептуальный документ, определявший пути развития жилищно-коммунального хозяйства. Только вот в реальности этот рынок стал развиваться по иным сценариям.
Останется всего несколько управляющих компаний
Валентина Гевейлер, директор управляющих компаний "Коммунал-Элит" и "Прогресс Плюс", полагает, что пока на барнаульском рынке ЖКХ нет реальной конкуренции. Основная причина в том, что жители фактически отстранены от участия в управлении.
– Валентина Павловна, уже несколько лет в Барнауле, как и во всей России, идет реформа ЖКХ. Один из ее важных моментов – приход на рынок частных управляющих компаний (УК). Как вы считаете, удалось ли таким предприятиям завоевать доверие жителей?
– О доверии со стороны жителей я вообще говорила бы с осторожностью. На мой взгляд, жильцы до конца не понимают сути происходящего в ЖКХ. Они не осознают, что управление многоквартирным домом – это совместное дело управляющих компаний и собственников жилья. Однако у жильцов практически нет инициативы. А если она все-таки проявляется, то только в одном направлении – в контроле за расходованием управленцами средств на текущее содержание и капремонт жилья.
Размер средств, которые поступают на обслуживание дома, значительно меньше, чем реально требуемая на эти цели сумма. Однако жильцы думают, что на их скромные платежи можно выполнить множество работ. Хотя в тариф на текущее содержание жилья заложен ограниченный перечень работ. Доходит до того, что некоторые собственники пишут жалобы в администрации разных уровней, чтобы чиновники обязали управляющую компанию что-либо сделать. В общем, у людей еще очень долго будет формироваться сознание собственников.
– Может ли управляющая компания помочь жильцам изменить свое коммунальное мировоззрение?
– Она должна это делать. Прежде всего за счет повышения их правовой грамотности. Необходимо объяснить людям все особенности их договора с УК, рассказать о правах и обязанностях, предусмотренных гражданским законодательством. Для этого мы проводим семинары, дни открытых дверей. На последнее такое мероприятие к нам пришло более 100 человек. Управляющая компания должна растить собственников, воспитывать их. Сами они не рождаются.
– В Барнауле на рынке ЖКХ работают около 50 частных компаний. Свидетельствует ли это о наличии реальной конкуренции?
– Конкуренция появится тогда, когда собственники начнут осознанно выбирать себе управляющую компанию. Пока что управляющую компанию для жилого фонда выбирает муниципалитет на основании конкурсов. Или представители самих управленцев инициируют проведение общих собраний и голосование за свои компании. Бывает, что разные УК отбирают друг у друга дома, а их жители даже не в курсе того, что происходит.
– В Барнауле были случаи, когда частные и муниципальные УК боролись за одни и те же дома. Мэрия города в своих рейтингах отводит частникам последние места. Значит ли это, что в городе существуют неблагоприятные условия для развития бизнеса в ЖКХ?
– Муниципальные компании сегодня управляют львиной долей всего жилищного фонда. Весь Ленинский район управляется двумя крупными муниципальными предприятиями. Подобная ситуация и в Индустриальном районе. Частников же отодвигают от управления жильем. Это заметно. Остается надеяться, что власть когда-нибудь дорастет до понимания того, что частные компании стараются работать качественно и достойны присутствовать на рынке.
– В чем вы видите особенности частного бизнеса в ЖКХ?
– Прежде всего в целях деятельности предприятий. Основной задачей частной компании как коммерческой организации является получение прибыли. Пока ЖКХ является низкорентабельным бизнесом. Повысить рентабельность можно путем работы над тарифом на текущее содержание жилья. По нашим расчетам, он должен быть не менее 15 рублей за 1 кв. метр, тогда как сейчас не превышает шести рублей. Собственники не хотят платить больше. "Коммунал-Элиту" пока удалось добиться лишь точки безубыточности.
– Сейчас в Барнауле достаточно активно реализуется № ФЗ-185, проводится капремонт и расселение аварийных домов. Ваша компания пробовала работать по этому закону?
– Мы второй год участвуем в федеральных программах. В 2008 году были отремонтированы два обслуживаемых нами дома, в этом году ремонт проводится еще на двух объектах. Но есть проблема с подрядными организациями. Администрации районов лоббируют интересы определенных компаний. Мы сталкивались с несколькими такими случаями. Пришлось прибегать к помощи прокуратуры, чтобы нам позволили работать с выбранной нами фирмой.
– Что, по вашим прогнозам, ожидает барнаульский рынок ЖКХ в ближайшем будущем?
– Останется всего несколько управляющих компаний. У каждой из них будет в управлении не менее 500 тыс. кв. метров. Уже сейчас наблюдается тенденция к концентрации и сокращению числа игроков. Надеюсь, что, несмотря на конкуренцию, эти предприятия смогут выступать единым фронтом и совместными усилиями отстаивать свои интересы перед поставщиками услуг.
За частниками стоят чиновники и депутаты
Надежда Густокашина, специалист по вопросам ЖКХ Алтайской краевой ассоциации жилищного самоуправления, два года была председателем ТСЖ и на практике изучила особенности коммунального хозяйства. Своим мнением по поводу реформы ЖКХ и роли в ней ТСЖ она поделилась с газетой "Ваше Дело".
– Надежда Николаевна, реформа ЖКХ предполагала, что люди осознают себя собственниками жилья и прилегающих к дому территорий. На ваш взгляд, удалось ли этого добиться?
– Людей, которые считают себя собственниками и готовы нести ответственность за свою собственность, пока очень мало. Зато у граждан потребительское отношение к ТСЖ и управляющим компаниям (УК). От управленцев хотят слишком многого, не считаясь с тарифом. Им нужен председатель ТСЖ, круглосуточно готовый выполнять все требования. Необходимо благоустройство, озеленение придомовой территории. Но выделить в бюджете дома на эти цели хотя бы 10–12 тыс. рублей в год невозможно.
– Насколько я понимаю, вы не совсем довольны существующим тарифом на текущее содержание жилья?
– Да. Поясню на примере своего дома. У нас плата составляла 5,96 рубля с 1 кв. метра. Благодаря этому общее собрание установило приличную зарплату дворнику, увеличило ее сантехнику и бухгалтеру. Но этой суммы стало недостаточно. Я предложила увеличить плату до восьми рублей. Но предложение было воспринято в штыки. В скором времени повышать тариф все-таки придется. И делать это лучше постепенно, а не скачками.
– Одним из показателей успешности коммунальной реформы является количество ТСЖ. Как человек, который достаточно долго руководил подобным товариществом, скажите, насколько перспективна такая форма управления домами?
– Она очень перспективна. Прежде всего ТСЖ выполняет важную функцию организации и контроля над обслуживанием жилого дома. При этом оно может непосредственно не участвовать в процессе обслуживания, а привлечь для этого управляющую компанию. В таком случае ТСЖ, действуя в интересах собственников жилья, сможет добиться от управленцев надлежащего качества обслуживания. Однако далеко не все компании готовы работать на подобных условиях, поскольку считают незначительными те средства, которые они получают за фактически оказанные услуги от ТСЖ, и не имеют доступа ко всем финансам дома.
Хотя в товариществах собственников жилья есть большие проблемы с кадрами. Бывают случаи, когда председателем ТСЖ становится человек, который даже не может грамотно подать обращение в органы власти, претензии по качеству и объему коммунальных услуг. С другой стороны, руководить ТСЖ очень сложно. Когда пришел сторонний человек, ему могут простить многое. Но если ты управляешь собственным домом, то и требования жильцов к тебе будут крайне жесткими.
– Как вы оцениваете деятельность частных управляющих компаний, которые работают в Барнауле?
– У меня возникает ощущение, что многие пришедшие в ЖКХ "частники" озабочены не обслуживанием домов, а созданием собственной производственной базы. Они хотят получить здание, автомобили, тракторы. А в дальнейшем заняться другим бизнесом. Усугубляет ситуацию то, что процесс приобретения УК различного имущества практически никто не контролирует. А имущество, покупаемое на деньги жильцов, им не принадлежит.
Кроме того, за многими "частными компаниями" стоят представители власти – чиновники, депутаты и т. д. Поясню на конкретном примере. Недавно встретила знакомую, которая стала руководителем собственной УК, хотя раньше была простым бухгалтером. На мой вопрос, как ей удалось так подняться, она ответила: "У меня родственники работают в краевой администрации".
– Как вы оцениваете реализацию ФЗ-185 в Барнауле?
– Здесь немало проблем. В нашу ассоциацию поступает много жалоб по качеству капремонта. Например, люди жалуются, что после ремонта кровля стала протекать еще сильнее. Вопрос: почему руководитель ТСЖ принял работу такого качества? Или другой случай. На ремонт всей крыши было выделено 600 тыс. рублей согласно смете. Однако этих средств хватило лишь на крышу над двумя подъездами из восьми. На что реставрировать остальное – непонятно.
Еще одна проблема связана с подрядчиками. В условиях кризиса строительной отрасли многие компании желают поучаствовать в капремонте домов. Есть даже такие, что готовы заплатить вместо жильцов 5%-ную долю. Однако доступ для них закрыт. В качестве подрядчиков выступают только структуры, лоббируемые органами власти.
– Сейчас наблюдается тенденция, когда управляющие компании отказываются от услуг системы "Город". По такому пути пошли "Взаимопомощь-Регион", "Родной Барнаул", "Свой дом". Как вы оцениваете эту тенденцию?
– Я категорически против этого. Работать через систему "Город" гораздо надежнее и дешевле, чем самостоятельно. Также здесь исключена возможность мошенничества. Хотя данная система нуждается в некоторых улучшениях. В частности, необходимо выставлять плату за потребленные услуги отдельно по жилым и нежилым помещениям и завести всю площадь дома на эту систему.
Система взыскания долгов должна работать как часы
Валентина Прозорова, руководитель энергосбыта компании "Барнаульская горэлектросеть" (БГЭС), отмечает, что после реформирования ЖКХ у поставщиков услуг стало больше проблем с неплатежами со стороны управляющих компаний. О причинах этого она рассказала газете "Ваше Дело".
– Валентина Аркадьевна, при преобразовании МУПов и ЖЭКов в ООО и ОАО немалые долги муниципальных компаний перед поставщиками услуг остались непогашенными. Столкнулась ли ваша компания с такой проблемой и как вы пытаетесь ее решить?
– Задолженность за потребленную электроэнергию бывших МУПов и ЖЭУ перед нами по состоянию на конец мая составила 79 млн. рублей. Для взыскания неплатежей "Барнаульская горэлектросеть" подает иски в суд. Все судебные решения вынесены в нашу пользу.
Вместе с тем мы констатируем наличие трех проблем. Во-первых, это неэффективная система взимания долгов. Она должна действовать как часы. Сегодня этот механизм далек от совершенства. Во-вторых, если гражданин для оплаты за электроэнергию залезает в продуктовую часть семейного бюджета, то речь должна вестись о повышении зарплаты. Ее уровень в крае в сравнении с другими регионами СФО часто приводится в прессе. В-третьих, многие из муниципальных компаний объявили себя банкротами. "Барнаульская горэлектросеть" направила новым управляющим компаниям договоры о переводе долга. Но, к сожалению, не все руководители их подписали.
– Насколько я знаю, сейчас система ЖКХ поражена кризисом неплатежей: население должно поставщикам воды, тепла и т. д. Эти предприятия в свою очередь имеют долг перед энергетиками. Получается замкнутый круг.
– Замкнутого круга, как и кризиса взаимных неплатежей, нет. Есть спорные ситуации. Предприятия коммунальной отрасли нам не должны. За исключением "Барнаулэнерго". Что касается населения, то наши специалисты прогнозируют тенденцию роста несвоевременной оплаты за потребленную электроэнергию. Естественно, мы не являемся пассивными наблюдателями этого процесса, а принимаем упреждающие меры, активизируем работу в этом направлении.
Для сравнения скажу, что в странах Европы в спокойное время неплатежи за электроэнергию составляют 3%. Цифрами на период глобального кризиса я не располагаю. Думаю, что они более высокие. У нас сегодня этот показатель составляет 5%, в целом по Сибири – 10%.
В связи с заданным вопросом хочу обозначить тему, которая все более актуализируется. Это платежная дисциплина новых управляющих компаний. Мы наблюдаем рост количества самих жилищных организаций. Жилые дома "мигрируют" от одной управляющей компании к другой. Некомпетентность их руководителей, нежелание и неумение работать с долгами жильцов приводят только к одному – кризису неплатежей. 22,5 млн. рублей должны "Барнаульской горэлектросети" новые управляющие компании. Миллионы они должны также за газ, тепло и воду.
– Некоторые управляющие компании ("Взаимопомощь-Регион", "Родной Барнаул", "Свой дом") отказались от услуг системы "Город". Столкнулись ли вы в связи с этим с ухудшением платежной дисциплины?
– Действительно, часть жилищных организаций Барнаула сегодня отказалась от услуг "Вычислительного центра ЖКХ". Вместо системы "Город" (когда платежи населения напрямую поступают к ресурсоснабжающим организациям) используются открытые в банке расчетные счета. Как результат у этих компаний растет дебиторская задолженность. Все перечисленные фирмы имеют перед БГЭС задолженность более трех расчетных периодов. По состоянию на 1 июня 2009 года долг "Родного Барнаула" составил 805,5 тыс. рублей (три периода), долг "Взаимопомощи-Регион" – 381 тыс. рублей (четыре периода). У "Своего дома" неплатежи выросли до 2,7 млн. рублей (шесть периодов).
Критическая ситуация сложилась с управляющей компанией "Родной Барнаул". 21 апреля образовалась так называемая компания-клон – "БГУК "Родной Барнаул". От старой ее отличают лишь нерасшифрованная аббревиатура и другой ИНН. Компания позиционирует себя как новый расчетный центр. Между тем она не имеет с "Барнаульской горэлектросетью" договора, что означает лишь одно: все ее действия по взиманию средств с населения противоречат действующему российскому законодательству. С момента образования альтернативного расчетного центра "Родной Барнаул" на счет БГЭС поступило только 6 тыс. рублей, тогда как до апреля платежная дисциплина управляющей компании была положительной и долги не накапливались более чем на один расчетный период. Сложившаяся ситуация серьезно беспокоит руководство БГЭС.
Компания "Родной Барнаул" – одна из крупнейших в городе, под ее управлением находится 271 многоквартирный дом. В прессе прозвучали официальные сообщения от "Барнаулэнерго", "Кузбассэнерго", "Барнаулгоргаза": ни одной из этих компаний перечисления с апреля 2009 года не ведутся.
Мы и так полностью финансируем коммунальщиков
Людмила Суслова, депутат АКЗС, председатель отделения партии "Справедливая Россия" Ленинского района, считает одной из главных проблем ЖКХ Барнаула бесконтрольность расходования средств управляющими компаниями. Для ее преодоления жителям нужно взять в свои руки управление домами и создавать ТСЖ.
– Людмила Алексеевна, смогли ли жители Барнаула почувствовать себя собственниками жилья, как это предполагала коммунальная реформа?
– Нет. "Реформы в головах" не произошло. Население не готово к осознанию изменений. ФЗ-185, который предполагал 5%-ную долю софинансирования капремонта со стороны жителей, призван был стать одним из важных инструментов формирования у людей ощущения собственников. Граждане должны были вложить свои средства в ремонт и проконтролировать их использование.
Однако сейчас нет структуры, которая бы постоянно контролировала расходование средств и качество капремонта. Это не могут делать ни граждане, ни муниципалитет. Единственным контролером является Фонд содействия реформированию ЖКХ. Однако его представители приезжают раз в год и осматривают выборочно несколько домов. Этого недостаточно. На мой взгляд, именно слабый контроль за расходованием средств является основным недостатком реализации ФЗ-185. В конечном счете он не позволит добиться по-настоящему качественных изменений.
В моем избирательном округе есть 46 домов, которые в 2008 году попали в программу по капремонту. Я пообщалась с руководителями их домовых комитетов, старшими по подъезду, активистами. В результате пришла к выводу, что большинство людей даже не знают о том, что у них проводился какой-то ремонт и сколько на него было потрачено. Внимательно к этому отнеслись жители всего нескольких домов. Разобравшись в проблеме, они обратились в суд на свои управляющие компании, поскольку у жильцов возникли претензии к качеству ремонта и объему израсходованных на него средств.
Бесконтрольность деятельности компаний проявляется не только при капремонте. Они обязаны отчитываться перед жителями за расходование средств, но этого не делают. Когда отправляешь управленцам официальный депутатский запрос, то получить некий отчет все-таки удается. Однако он представляет собой простую отписку.
– Когда, на ваш взгляд, у людей все же появится чувство собственности?
– Чтобы люди осознали себя собственниками, нужно время. На это уйдет не один-два года, а с десяток лет. Хотя уже сегодня есть объективные предпосылки к возникновению этого ощущения. Ведь жители несколько лет полностью оплачивают услуги ЖКХ. Это значит, что именно они содержат поставщиков услуг и управляющие компании и имеют право предъявлять к ним требования. Здесь, кстати, часто возникают курьезные ситуации. Граждане не хотят создавать ТСЖ, поскольку думают, что тогда им придется делать все за свой счет. А ведь они и так уже полностью финансируют коммунальщиков!
– Насколько я понимаю, вы относитесь к сторонникам создания ТСЖ. В чем вы видите их преимущества?
– Если ТСЖ управляют грамотные и порядочные люди, то можно быть уверенным, что они смогут добиться высокого качества коммунальных услуг. Способствует этому тот факт, что они сами живут в том доме, которым управляют. Поэтому должны быть напрямую заинтересованы в том, чтобы в здании проводился ремонт, чтобы было чисто и тепло. В этом важное отличие ТСЖ от УК.
ТСЖ заинтересовано в экономии средств жителей. Приведу пример. В моем округе находятся два дома. Один – одноподъездный, им управляет МУП. Второй – пятиподъездный – обслуживает ТСЖ. Два года назад вокруг обоих домов делали отмостку. Председатель ТСЖ долго искал подрядчика с приемлемыми ценами и в итоге на отмостку потратил 90 тыс. рублей. На те же самые цели МУП израсходовало 300 тыс. рублей. А ведь для первого дома требовалось гораздо меньше стройматериалов и работ, чем для второго.
Оптимальным вариантом управления жилищным фондом мне кажется тот, когда ТСЖ нанимает управляющую компанию для обслуживания домов. Здесь товарищество даже может провести конкурс среди управленцев: кто предложит более широкий перечень услуг за меньшие средства, тот и выиграл. Плюс данного способа в том, что УК получает деньги только за фактически выполненный объем работ. Это заставляет ее работать качественно.
– Одной из целей реформы ЖКХ было установление экономически обоснованных тарифов на коммунальные услуги. Удалось ли, на ваш взгляд, этого добиться?
– Нет. Поясню на примере. В моем округе один из собственников жилья подал в суд на свою управляющую компанию. Он полагает, что фирма неправомерно увеличила ему в 2009 году тариф на текущее содержание жилья на 20%. Хотя согласие собственников на это не было получено, как того требует Жилищный кодекс. Когда суд потребовал от компании детального экономического обоснования тарифа, то она не смогла ответить ничего вразумительного. Этот факт свидетельствует о необоснованности и непрозрачности тарифов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
