Почему в Барнауле явно не хватает качественных торговых площадей

Согласно отчету Минпромторга, в 2010 году Россия стала лидером среди европейских стран по количеству строящихся торговых площадей. В настоящее время в стране их объем равен примерно 2,3 млн. кв. метров (в Турции и Франции, занимающих второе и третье места по объемам строительства, — 1,2 млн. и 866 тыс. кв. метров торговых площадей). При этом мы отстаем от зарубежных стран по ряду ключевых показателей, в том числе по обеспеченности современными торговыми площадями.

Скоро "Весна"!

"Качественных торговых центров в Барнауле мало. Нам известны четыре объекта, общая площадь которых составляет 115 тыс. кв. метров. В расчете на 1 тыс. жителей это 193 кв. метра. Еще один торговый центр, скорее всего, будет открыт в 2011 году (см. таблицу).  Это увеличит предложение торговых площадей в качественных торговых центрах на 1 тыс. жителей до 217 кв. метров", — говорит руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций, отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Олеся Черданцева.

Отметим, что "Стратегия развития потребительского рынка Барнаула на 2011—2015 годы" содержит данные 2009 года о 615 кв. метров на 1 тыс. жителей, а в планах на 2011 год значится увеличение этого показателя до 740 кв. метров. "Многие люди среднего и молодого возраста ездят за покупками самостоятельно или организованными автобусными турами в новосибирскую "Мегу". Это, конечно, ненормально. Барнаул может себе позволить торговый центр масштаба "Меги", — считает главный администратор торгового центра "Алтай", управляющей компании "Леон Менеджмент" Анна Поломошнова.

"В Барнауле я не вижу серьезного прогресса в подходах к строительству объектов торговли. Люди пытаются что-то построить и поскорее сдать. В 2010 году появлялись объекты, построенные без какого-либо представления, насколько торговые площади в них будут востребованы. Это мое субъективное мнение", — отмечает директор алтайского отделения сети "СпортМастер" Андрей Черняев.

По словам руководителя по корпоративным и внешним коммуникациям  Metro Cash & Carry Россия Оксаны Токаревой,идеален тот объект недвижимости, который полностью отвечает требованиям оператора по месту расположения, размерам, техническому наполнению и, в конце концов, соотношению стоимости эксплуатации и реального дохода от нее. "Можно привести много факторов, но надо понимать, что идеал труднодостижим", — подчеркивает г-жа Токарева.

С ней соглашается директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева: "Идеальных объектов не бывает. Если торговый центр успешен, то там и ставки аренды обычно высокие. Кроме того, ничто не стоит на месте: через год может быть построен новый объект, более успешный, чем предыдущие". Олеся Черданцева обозначила ряд основных критериев для выбора торгового центра: концепция, месторасположение, транспортная и пешеходная доступность, наличие парковки. "При этом  у каждого ритейлера есть свои требования. Гипермаркетам нужна большая парковка, одежному якорю — большая витрина, а продавцу мобильных телефонов — высокая проходимость его магазина", — добавила г-жа Черданцева.

Анна Поломошнова конкретизирует: "По оценкам экспертов, самым  устойчивым и успешным форматом торгового центра в городе с населением 600–800 тыс. человек  является объект общей площадью 60–70 тыс. кв. метров. Он позволяет оптимально представить различные категории товара и развлечения. Риски увеличиваются, когда площади превышают 90–100 тыс. кв. метров".

Куда пойдет ритейл?

"Крупные ритейлеры, начиная экспансию в регионы, а об этом они заявляли еще в прошлом году, соглашаются на любые объекты. Это касается даже городов, где население не превышает 350 тыс. человек. Для них главное, чтобы оно имело высокий  доход и оборот торговли в городе был на приемлемом уровне. Если они не находят объектов даже низкого качества, тогда начинают строить сами", — утверждает Анна Поломошнова. Она уверена, что ритейлеры еще долго не найдут поддержки девелоперов в вопросе возведения качественных объектов, особенно в регионах. Девелоперы достаточно неповоротливы и постараются освоить замороженные в кризис проекты.

С этим не вполне согласна Олеся Черданцева: "Девелоперы пересмотрели все существующие в их портфеле участки не без помощи консультантов и выбрали самые перспективные для развития. Кризис заставил всех задуматься о качестве объектов. Это необходимо для того, чтобы получить банковское финансирование, а банки стали более сдержанными и вдумчиво вчитываются в проекты". "Пока что в городах Сибири идет "гонка масштабов" — новые торговые центры отличаются от существующих не концепцией, а размером. Вместе с тем есть много незанятых ниш, нереализованных концепций", — считает Елена Ермолаева.

Пока эксперты спорят о том, смогут ли местные девелоперы чем-то привлечь инорегиональных арендаторов, в Барнауле может появиться ритейлер, который изначально не интересуется готовыми объектами. "Наши клиенты — малый и средний бизнес, и мы видим перспективы развития всех его направлений в сфере туризма и смежных отраслях. Так что для бизнеса Metro Cash & Carry Алтайский край и Барнаул  предоставляют много возможностей, — объясняет Оксана Токарева. — Компания с самого начала своего развития в Германии в 60-х годах ХХ века придерживается политики органического роста за счет строительства собственных торговых центров. В Барнауле мы подыскиваем площадку для здания 7–9 тыс. кв. метров общей площади с большой прилегающей территорией для вместительной парковки (400–500 машиномест) и  достаточной зоной для разгрузки товара поставщиков".

Реконцепция и рестайлинг

Если продолжить разговор о привлекательности торговых центров, то невооруженным глазом можно заметить, что в Барнауле уже сформировался определенный перечень объектов, устаревающих как минимум концептуально.

"Реконцепция и рестайлинг — вопрос времени. У любого магазина или торгового центра есть срок жизни. Кроме того, в процессе этой жизни арендаторы меняются, а концепция может со временем размыться. Немногие собственники идут на реконцепцию, но те, кто все-таки это делает, в результате получают увеличение потока посетителей, а затем и арендный доход" — комментирует Олеся Черданцева.

"Очевидно, что в процессе изменения рынка рядом с торговым центром открывается объект с похожей концепцией, но большей площади. В результате этого в старом торговом центре снижается динамика трафика, уходят арендаторы", — говорит Елена Ермолаева. Она уверена: если компания изначально не ставила вопрос о концепции, надеясь на авось, то ее объекты продолжают оставаться неудачными. Это говорит о неэффективном менеджменте, неспособном ставить правильные задачи и добиваться их выполнения.

Анна Поломошнова добавляет: чтобы отсрочить процесс старения торгового объекта,  необходимо постоянно контролировать рынок. "Нужно уметь слушать покупателей, персонал магазинов и арендаторов", — уверена она. Оценивая попытку реанимировать бывший торговый центр "Космос" (сейчас он носит название "Империя"), эксперт говорит: "Сама по себе идея, которую сейчас реализует "Империя", хорошая, но трудно управляемая. Для торгового центра место расположения решает многое. Чтобы поддерживать формат магазина "свежих продуктов", который они начали развивать, необходимо иметь очень большой оборот. Но есть факторы, которые не позволят проходимость объекта. Нет там ни большого паркинга, ни высокого пешеходного трафика". Еще одним препятствием в данном случае является отдаленность торгового центра от основного жилого сектора. "Это серьезный барьер, потому что покупатели сегодня обеспечены магазинами формата "у дома", — говорит г-жа Поломошнова.

Андрей Черняев: "Похвально, что управляющие пытаются что-то сделать, не опускают руки. Но мне кажется, что необходимо использовать западный опыт, смотреть, как это делают в торговых центрах европейской части России. Возможно, требуется подключение даже внешних специалистов. Базис управления торговым центром давно придуман, главное — суметь этим воспользоваться. Однако если ни место, ни площадь не позволяют организовать полноценный торговый центр, следует взять на себя смелость перепрофилировать объект".

Западные коллеги имеют технологии

Андрей Черняев,
директор алтайского отделения сети "СпортМастер":

С точки зрения трафика "Европа" является одним из лучших торгово-развлекательных центров Барнаула. А для ритейлеров самое главное — трафик. Идеальный торговый центр —  "Мега". Технологии организации у наших западных коллег продуманы и отточены. Это видно по подбору пула арендаторов, по четкости взаимоотношений с каждым арендатором, обязательным счетчикам трафика, наличию инструкций. При этом кого попало "Мега" не разместит на своих площадях. Технология отточена годами, основной пул арендаторов идет следом за каждой новой "Мегой".

Нет девелопера, которому доверяют

Анна Поломошнова,
главный администратор ТЦ "Алтай", УК "Леон Менеджмент":

"Мега" интересна покупателю прежде всего составом представленных магазинов, особенно в части пула международных одежных марок. Это марки концерна INDETEX, к которым относятся  популярные ZARA, BESHKA. STRADIVARIUS. Часто люди задают вопрос: почему при, казалось бы, очевидном и легко прогнозируемом успехе этих марок данных магазинов до сих пор нет в Барнауле? На мой взгляд, это объясняется тем, что на сегодняшний день в городе нет по-настоящему крупного профессионально управляемого торгово-развлекательного объекта. Нет девелопера, которому они доверяют. Кроме того, только очень сильные проекты могут позволить себе таких арендаторов, поскольку они заключают договоры аренды под очень низкие ставки. Это условие является платой за покупательский трафик и имидж ТЦ.

Статистика субъективна

Олег Войцеховский,
президент Российского совета торговых центров:

Статистика часто приводит и бравурные, и траурные цифры о торговых площадях. Однажды мне довелось услышать цифру: "В Москве обеспеченность торговыми площадями в 2003 году — 1050 кв. метров на 1000 человек!" А другие при этом восклицали: "У нас 500 кв. метров на тысячу жителей — какие мы отсталые!" В конце концов, и маркетологи, и министерство сошлись на цифре примерно в 400 кв. метров. Это говорит лишь о том, что вся подобная статистика основана на доброй воле тех, кто ее озвучивает и договаривается о принятии. Сдается огромное количество объектов коммерческой недвижимости, но зачастую построены они не в том месте либо без учета потребности тех же сетей, скажем, в больших площадях. Неудобные площадки также учитываются в общей статистике, поэтому она выглядит оптимистичнее, чем действительность.

Качественные торговые центры Барнаула

Источник: Jones Lang LaSalle.

Самое важное - в нашем Telegram-канале