— Александр Анатольевич, участники рынка недвижимости сейчас все чаще говорят о падении спроса на квартиры, повышении цен на стройматериалы и росте просрочки по кредитам. Строительная отрасль погружается в кризис?
— Я не буду создавшуюся ситуацию называть кризисом. Отрасль работает, а кризис предполагает практически полную остановку. Да, наблюдается определенный спад. В начале этого года наша компания предполагала сократить объемы на 40% относительно 2014 года, но I квартал показал, что не все так плохо, и мы немного прибавили темпы. В итоге сокращение будет на уровне 25%, а может, даже и меньше.
И так во многих компаниях — объемы строительно-монтажных работ и капвложений снижаются в целом по отрасли. Инвесторы боятся вкладывать финансовые ресурсы в объекты, так как непонятно, что будет завтра, как пойдут продажи в следующем году. В результате в 2016–2017 годах ожидается резкое падение по вводимому жилью. В этом же году ввод останется на высоком уровне. "Союз" введет рекордные 100 тыс. квадратных метров, но они были заложены два-три года назад.
— Многие проводят параллель между сегодняшним состоянием строительной отрасли и 2008 годом.
— Ситуация действительно сложная, хотя и отличается от ситуации 2008 года. Тогда строительный сектор был глубоко закредитован. Банки призывали брать "дешевые" деньги, но в кризис они не поспешили перекредитовать своих заемщиков. Так с рынка ушли "Алтайкоксохимстрой", "Горизонт" и "Альфа-инвест".
Сегодня строители работают преимущественно за счет собственных ресурсов и средств дольщиков. Но у крупных компаний есть возможность два-три месяца строить на собственные деньги. Мелкие же с уставным капиталом в 10 тыс. рублей рискуют. Они пришли на рынок случайно, когда высокие продажи 2013–2014 годов давали хорошую прибыль. Из-за инертности процесса строительства проекты не успели набрать силу. Сегодня некоторые крупные компании "замораживают" часть своих объектов, чтобы хватило сил достроить другие дома и выполнить обязательства перед дольщиками. Мелкие так поступить не могут. Поэтому ближайший год покажет, каков запас прочности у всех игроков рынка.
— То есть сейчас имеются предпосылки появления обманутых дольщиков, как в 2008–2009 годах? Как вы думаете, Закон "Об участии в долевом строительстве...", по которому сегодня работает большинство застройщиков края, поможет избежать критичных ситуаций?
— Этот закон принят, и застройщики несут дополнительные издержки: мы платим процент страховым компаниям, заключаем договоры долевого участия и регистрируем их. Но насколько этот закон будет работать, пока не ясно. Во-первых, замучаешься ходить, чтобы получить выплаты по страховке. Во-вторых, Центробанк отзывает лицензии у некоторых страховых компаний. Кто будет платить при наступлении страхового случая? В-третьих, до 2014 года дома строились по старым схемам — без страхования. Если что случится с таким застройщиком, это опять будет старая песня — банкротство. Конечно, есть регулятор, задача которого — предусмотреть эти и другие ситуации, но проблема, на мой взгляд, существует.
— Если проводить дальнейшие параллели с ситуацией в 2008 году, то каков ваш прогноз в отношении цены на строящееся жилье?
— Тогда строители ощутили последствия кризиса на себе только в 2009 году — сказалась инертность отрасли. Цена на квартиры в тот период падала с искусственно раздутых 50 тыс. рублей за квадратный метр до 20 тыс. за "квадрат". Строители-инвесторы вынуждены были пойти на такой шаг. Сейчас ситуация несколько иная. За полгода себестоимость монтажных работ поднялась с 27 до 31 тыс. рублей за квадратный метр. Земельные участки мы получаем по аукциону за большие деньги. Падать цене некуда. Скорее всего, она будет регулироваться сокращением объемов строительства.
Дорогая "социалка"
— Давайте продолжим разговор об аукционах. Бичом для строительного рынка Барнаула в прошлом году стала нехватка земли с коммуникациями под застройку. Отчасти она решена несколькими успешными аукционами, но запас нужно постоянно пополнять. Предполагаю, что в ближайшее время в бюджете статья расходов на строительство сетей не увеличится. Может быть, застройщикам взять их на себя?
— Раньше земля была в собственности у города, и распоряжался ею МУП "Барнаукапстрой". Тогда участки были практически бесплатными для застройщика, и он участвовал в строительстве коммуникаций. Например, совместно с бюджетами всех уровней строители проложили коллектор для новых кварталов. Это очень дорогой проект.
Теперь мы приобретаем землю с аукционов. Сначала это были небольшие деньги, а потом сумма серьезно увеличилась. Мы должны получать участки с полным набором точек для подключения. Так говорит закон, однако ситуация пока по инерции движется в том направлении, что и до его принятия. Нам говорят: "Ну вы же строили дороги и водопровод за пределами квартала — стройте и сейчас". Но, извините, мы уже заплатили деньги за землю.
За квартал 2010 "Союз" заплатил рекордные 287 млн рублей. И это помимо аренды. Мы говорим администрации: "Направьте хотя бы половину средств на развитие инфраструктуры квартала". Сегодня муниципалитет серьезно задумался на эту тему. Мы ждем, что будет.
Особенно остро стоит вопрос с дорогами. Город обещает выделить средства на строительство улицы Взлетной, но это программа долгосрочная. Строительством же дорог городу нужно заниматься на перспективу согласно плановой застройке кварталов. А то получается так, что мы построили квартал, а дороги туда нет.
— Есть и другие проблемы — строительство социальных объектов не успевает за вводом домов. В настоящих экономических условиях это еще одно препятствие для продаж. Есть решения со стороны застройщиков?
— "Союз" за свои деньги подготовил проектно-сметную документацию на строительство детского сада в 2006-м квартале. Мы вынуждены идти на такие решения, чтобы как-то ускорить развитие социальных объектов. Но строительство за свой счет — это для застройщика Барнаула непосильно. Мы не в Москве, где "квадрат" стоит 180–200 тыс. рублей и где есть прецеденты строительства школ частными инвесторами.
У нас на строительство одного "квадрата" жилья сегодня нужно потратить 31 тыс. рублей. Плюс стоимость земли — 1,5 тыс. за квадратный метр, стоимость сетей и плата за подключения обойдется еще в 4 тыс. рублей. Получается, что себестоимость жилья сегодня около 37 тыс. рублей за квадратный метр. В среднем мы продаем за 38 тысяч. Вот и посчитайте маржу. А если сюда добавить еще и стоимость строительства социальных объектов? Кто из застройщиков сможет это вытянуть?
Запас на четыре года
— О торгах по кварталу 2010 говорят, что компания "Союз" сделала весьма рискованный шаг, выложив 287 млн рублей, и это накануне спада отрасли. Почему было принято такое решение?
— Цена этого участка искусственно завышена в два раза. Получилось это потому, что на рынке много игроков и некоторые постарались монополизировать его. Нам деваться было некуда. У компании поточное производство, панельное домостроение, и мы не намерены уходить в точечную застройку и ковыряться там. Нам нужна была земля, и мы ее купили за собственные, а не кредитные ресурсы. Теперь мы чувствуем себя спокойно — запас для строительства есть на три-четыре года. И в целом строители запаслись землей. Есть где работать "Жилищной инициативе", новосибирцы взяли квартал 2009 и будут строить.
— Отсутствие земли вынудило некоторые строительные компании пойти в Новосибирск. Компания "Союз" в прошлом году построила там завод и успешно участвовала в аукционах. Это было временное решение, пока не наладится ситуация с землей в крае?
— Действительно, в связи с ситуацией по земле мы были вынуждены туда пойти, как и другие застройщики. Но это не единственная причина. Вводить в Барнауле 200 тыс. "квадратов" в год не получится. Рынку они не нужны. В Новосибирске сейчас мы заложили третий дом. Есть еще два участка. Мощности завода по производству ЖБИ-плит — около 50 тыс. "квадратов" в год — это четыре-пять домов. Вот такой объем жилья в Новосибирске мы намерены строить. В другие города СФО мы не пойдем. В Новосибирске сложилась определенная ниша — цена реализации на 10–20% выше, чем в Барнауле. Нас это устраивает.
— Вы будете участвовать в следующих аукционах в Барнауле? Как думаете, победителю придется выложить примерно такую же сумму, как за квартал 2010?
— В аукционах мы участвовать будем, но такую цену никто не готов платить — застройщиков с такими деньгами сегодня нет.
— Вы называете одним из преимуществ ИСК "Союз" собственное производство ЖБИ-плит. Но на рынке сегодня много проектов, которые строятся по каркасным технологиям. Не боитесь конкуренции?
— На рынке все конкуренты, и покупатель может выбирать, в том числе исходя из цены предложения. Мы же не говорим, что строим жилье повышенной комфортности, мы работаем в сегменте эконом-класса. В то же время мы не стоим на месте. Наше производство довольно гибкое. Если раньше комбинат выпускал 121-ю серию, то сейчас мы разработали свою 330-ю серию, которая серьезно отличается от прежних версий. Мы перешли от трехслойных панелей на панели с навесными фасадами. Это улучшило показатели по теплотехнике. Поэтому говорить, что панельное домостроение — закостенелая форма, не приходится. Вы посмотрите на наши кварталы. Они нисколько не уступают по внешнему виду другим, а может, даже оригинальнее смотрятся.
С полной отделкой
— Строители сегодня борются за покупателя. И один из инструментов — сокращение издержек и предложение минимальной цены "квадрата". В некоторых случаях квартиры сдаются без проводки и межкомнатных перегородок. Это выход?
— Есть определенные табу в строительстве, которые нельзя переступать даже ради экономии средств. Кто знает, как собственник сделает проводку? А если завтра он даст такую нагрузку, что спалит все? Я думаю, что со стороны комиссии Государственного архитектурно-строительного контроля такие вещи нельзя принимать.
Сейчас компания "Союз", напротив, решила попробовать продавать квартиры с полной отделкой. Будет несколько экспериментальных предложений. Мы посмотрим, как отреагирует рынок. Пока нет полной уверенности в проекте, ведь покупатель может пойти туда, где "квадрат" дешевле, а не лучше.
Специальный вопрос
— Когда закончится спад в строительной отрасли?
— Я ожидаю, что во второй половине 2016 года, когда застройщики начнут возвращаться к своим отложенным проектам. Но это при условии, что они увидят: рынок ожил. Если продолжатся давление санкций и другие проблемы, то выход может отложиться и до 2017 года. Это значит, что подъем на рынке недвижимости, рост цен можно ожидать в 2018–2019 годах.
О чем еще рассказал собеседник
О транспортном коллапсе
— Как инвесторы мы видим, что развиваться в северо-западном направлении Барнаула довольно проблематично. Добираться по полтора часа до работы для жителей новых кварталов — проблема. Нужно будет решать этот вопрос. Например, переносить туда рабочие места и административные центры.
О парковках в новых кварталах
— Приняты нормативы по парковочным местам в кварталах. Застройщиков обязали строить парковки, и мы их строим. А люди ставят машины на временных местах, не приспособленных под постоянное хранение автомобилей. Причем, например, в 2006-м квартале мы отдаем парковки по себестоимости — 270 тыс. рублей. Ниже невозможно, но в трех построенных парковках на 50 машиномест куплено только штук по 20. И так у многих. Например, "Жилищная инициатива" строит парковки, а потом три-четыре года продает их. А это же замороженные деньги. Поэтому это скорее политический вопрос. Нужно принимать нормативные акты, которые бы запрещали людям оставлять машины у дома.
О дефиците участков
— У города осталось только четыре квартала, которые можно подготовить к аукциону. Что дальше? По генплану развития Барнаула мы должны пойти в сторону аэропорта. Но сейчас земля там абсолютно голая. Когда собственник — Фонд РЖС — выставлял ее на торги, мы считали — нужно вложить порядка 700 млн рублей. Да, со временем они окупятся, но нужен мощный инвестор, например банк. С другой стороны, этот участок находится в черте города, и это уже плюс. Разговоры же о правобережье — только разговоры. Там даже участки не сформированы. Неясно, куда двигаться.
О точечной застройке
— Земля частного сектора выкупается и застраивается хаотично — один "свечку" поставил, другой что-то еще. Так нельзя. И в частном секторе должна выдерживаться плановая застройка. У нас есть правила землепользования и застройки города, и к ним нужно срочно возвращаться. В других регионах есть программы по застройке таких территорий, и они действуют, у нас — нет.
Справка
Александр Мишустин родился 6 ноября 1954 года в Курьинском районе. В 1977 году окончил Алтайский политехнический институт по специальности "Инженер-строитель". До 1985 года работал в Краснощековском районе, занимал должности от прораба и начальника передвижного механизированного отряда до заместителя председателя по капитальному строительству райисполкома. Дважды избирался депутатом Краснощековского районного Совета народных депутатов. С 1990 года работал на "Барнаульском шинном заводе" заместителем директора по капитальному строительству, затем заместителем гендиректора по финансам, экономике и инвестициям. В 2001 году — заместитель гендиректора по промышленной политике компании "РАТМ-Алтай". С июня 2002 года — гендиректор компании. С декабря 2004 года возглавлял представительство в Барнауле "Алтайского тракторного завода". С 2006 по 2012 год занимал пост начальника управления по строительству и архитектуре Алтайского края. На данный момент — первый заместитель директора ИСК "Союз".
Факт
В квартале 2010 построят 214 тыс. квадратных метров жилья — 18 многоэтажных домов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
