Глобальные проблемы
— Андрей Джемсович, Барнаул и его пригород предлагает массу поселков с малоэтажной застройкой, адресованных разным категориям населения. Интерес у потенциальных покупателей есть. Но, если честно, темпы строительства многих объектов оставляют желать лучшего. В чем дело?
— Пока самая главная проблема развития этого сегмента рынка — отсутствие платежеспособного спроса. На данный момент идут разовые продажи, что, безусловно, мало для развития застройщиков. Кризис сильно ударил по рынку недвижимости, в результате чего он просел. Нужно подождать, чтобы рынок начал восстанавливаться. Уже сейчас предпосылки для этого есть. Сегодня люди начали интересоваться домами и земельными участками, но пока их привлекают объекты по ценев два раза дешевле, чем они продавались до начала кризиса. По сути, покупательский интерес лежит ниже границы себестоимости объекта, оттого и желающих продавать не особенно много. Если продавца не душат кредиторы, если он остро не нуждается в деньгах, то продавать не будет, подождет, когда спрос подрастет. Например, сейчас мы на таком этапе развития проекта Фирсова слобода, когда можем как минимум остановить продажи, чтобы дальше не снижать цену.
— То есть цена на коттеджи будет расти?
— Стоит ожидать того, что рынок придет к разумной цене, которая устроит и продавца, и покупателя. Меня, как продавца, устроила бы цена за объект недвижимости с разумной прибылью.
— Возможно, что малоэтажное строительство поддержат какие-то социальные программы, кредитные ресурсы?
— Пока таких примеров у нас я не знаю. Я тоже с удовольствием поучаствовал бы в реализации целевых государственных программах по развитию рынка "малоэтажки", например, переселения граждан из ветхого жилья. Если же говорить о жизненных реалиях, то в сегодняшней экономической ситуации без собственных ресурсов ничего не сделаешь. Народ напуган последствиями кризиса и не готов доставать деньги из бизнеса или других источников, чтобы вложить их в недвижимость, которую получит через два-три года. Конечно, застройщик может воспользоваться банковским кредитом, но этот вариант, как показала практика, достаточно рискован. Только очень отчаянные ребята могут начинать большие проекты исключительно на кредитных деньгах, не имея собственных ресурсов.
К вопросу коммуникаций
— Первые деньги при реализации нового проекта будут потрачены на строительство домов для продажи?
— Нет, конечно. На строительство коммуникаций и дорог. Ну кому нужен дом в чистом поле без воды, света, дорог и канализации?
— Однако такие проекты есть. Покупаешь землю, к которой подведены свет и вода, строишь дом, а потом платишь за подключение газа, строительство дорог. И канализацию можно сделать для каждого дома индивидуальную — выгребную яму.
— По моему глубокому убеждению, нельзя сначала продавать голую землю, а потом собирать с людей деньги на строительство коммуникаций и дорог — полноценного поселка не получится. Да, такие проекты реализуются, только я их реализовать не буду. Я согласен, что "на потом" можно отложить проведение, например, газа, поскольку сегодня программа газификации финансируется государством. Но что делать с канализацией? Рассматривать такой вариант, как выгребная яма, для современного поселка, на мой взгляд, вообще несерьезно. Представьте поселок на 500 и более домов, и около каждого выгребная яма. Целый день по улицам курсирует ассенизаторская машина… Как вариант можно использовать индивидуальные станции биологической очистки стоков для каждого дома, но это удовольствие не из дешевых.
— В вашем поселке центральная канализация. Вы построили очистные сооружения?
— Да, у нас собственные поля фильтрации.
— Сколько же стоит дом в поселке со всеми коммуникациями и дорогами?
— Я знаю о фактах продаж домов в Фирсовой слободе за сумму около 6 млн. рублей без отделки.
— Для современного рынка недвижимости Барнаула это серьезная цена. А подешевле нельзя?
— Можно, если вы готовы жить в неорганизованном поселке, пользоваться холодным туалетом, который стоит отдельным сооружением на улице, носить воду из колонки и ездить по грунтовым дорогам. Большая часть людей сегодня уже не рассматривают такие варианты.
Хотел ранчо, а построил поселок
— Расскажите, а с чего начался проект "Фирсова слобода"? Ведь у вас на тот момент уже был довольно успешный бизнес.
— Родилась идея построить дом для себя. Делать это в каком-то обычном поселке не хотелось. Одновременно появился круг единомышленников, которые также хотели строиться, но не могли найти подходящего участка. То есть изначально сформировался пул людей, готовых инвестировать в строительство целого поселка, а не отдельного дома, чтобы создать вокруг себя комфортную социальную среду. Мы нашли подходящее место, сделали проект с огромными участками для каждого дома. Почти настоящие ранчо. (Смеется.) Но постепенно мы пришли к мысли, что из такого небольшого клубного проекта можно сделать успешный бизнес-проект. И мы предложили рынку Фирсову слободу — поселок элитного типа.
— Элитный — потому что большие земельные участки с дорогими домами?
— Скорее потому, что он клубного типа. Здесь запланировано чуть больше 100 домов. То есть мы можем создать некий клуб, в который будут входить люди, готовые принять предложенную концепцию функционирования поселка. Например, изначально мы обязывали людей строиться максимально быстрыми темпами, чтобы сформировать поселок, пригодный и комфортный для жизни, как можно быстрее. Поэтому и земля не продавалась, а сдавалась в аренду на два года под строительство. Как показала практика, это было правильное решение. На сегодняшний день в поселке построено "под крышу" 94 дома, еще 14 находятся в стадии строительства. Можно сказать, что проект "Фирсова слобода" практически завершен.
— Как построить такой поселок, как Фирсова слобода?
— Вы хотите, чтобы я начал учить, как надо строить поселки? Я полагаю, что это будет некорректно. Хотя одним секретом полноценного поселка можно поделиться — начинать нужно с грамотно выполненного проекта и полной инженерной подготовки территории.
— Вы повторите свой удачный опыт?
— Буду ли я еще строить поселки подобные Фирсовой слободе? В ближайшее время нет. Хотя бы потому, что пока у нас нет большого платежеспособного спроса на данный формат. Через лет пять-шесть лет, может, и "новые грибочки" подрастут. А сейчас мы начали реализовать более демократичный проект. Это вторая очередь Фирсовой слободы, которая рассчитана на 650 домов. Его мы адресуем людям с ежемесячным достатком около 75 тыс. рублей.
— На что вы ориентируетесь, закладывая новый поселок?
— Съездите в Канаду, на Аляску, посмотрите. Вам расскажут, как надо строить в такой местности, как Алтайский край. Климатические условия очень похожи на наши. Для обмена опытом мы были там два раза. Только нужно быть специалистом, чтобы понять, о чем идет речь. Я бы еще пару раз скатался, посмотрел, как работают канадские строители. Ей-богу, есть чему поучиться как в области технологий проектирования и строительства, так и в организации работ.
— Как вы оцениваете работу своих конкурентов?
— Есть такое золотое правило у автомобильных компаний: они покупают авто новой модели у конкурентов, распиливают его пополам и смотрят, как он устроен. Никогда ни одна компания не расскажет, какие недостатки она находит в конструкции других. Поэтому и я ничего не скажу о конкурентах. Хотя некоторые проекты лично у меня вызывают как минимум вопросы. Ну зачем в 30 км от города строить дома в чистом поле без коммуникаций? Для кого они?
— Как ваш поселок получил свое название?
— Вообще, название поселку предложено директором агентства "Дом" Геннадием Малковым не случайно и не потому, что оно перекликается с моей фамилией. (Улыбается.) Слобода — это такой тип поселений в царской России. Там селились свободные от различных поборов люди. Жили они, как правило, за пределами городской черты. Ну, а Фирсова — потому что поселок находится рядом с одноименной деревней.
Что мы знаем об Андрее Слободяне
Андрей Джемсович Слободян родился 27 апреля в 1955 году в Барнауле. Высшее образование получил в Алтайском государственном политехническом институте им. Ползунова на строительном факультете по специальности "Промышленное и гражданское строительство". В 1985 году защитил кандидатскую диссертацию. 12 лет работал в Алтайском политехническом институте на кафедре "Основания, фундаменты, инженерная геология и геодезия". Доцент.
В 1990 году ушел в бизнес. В 1992 году вместе с Алексеем Мельниковым организовал фирму "Сибирьэнергоуглеснаб" (СЭУС).В 2005 году ушел из этого бизнеса в "в свободное плавание". С 2006 года реализует проект "Фирсова слобода". Женат. Воспитывает детей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
