Читайте нас в соцсетях
  • Наш канал в дзене

«Мелочь уйдет». Как новый закон изменит рынок строящегося жилья

29 июля вступил в силу закон (№ 218-ФЗ), который, как ожидали строители, предпишет создать компенсационный фонд. В него они будут отчислять проценты с каждой проданной долевки, а накопленные деньги пойдут на решение проблем дольщиков, если дом не смогут достроить. По факту же компании получили новый список требований для входа на рынок долевого строительства. Фонд должен заработать уже в ноябре. Его внедрение изменит рынок жилья. Но у участников рынка нет полной уверенности, что предпринятые усилия дадут желаемый результат и защитят дольщика. А вот цену «квадрата» в новостройках они скорее всего повысят.

Строительство. Недвижимость.
Михаил Хаустов

На черный день

№ 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства…» стал логичным продолжением поправок в Закон «О долевом строительстве жилья…». Согласно ему в России через три месяца создадут компенсационный фонд со статусом публично-правовой компании (некоммерческая организация, действующая в интересах общества и государства). В него застройщики должны отчислять пока по 1,2% стоимости долевки, но дальше процент могут пересмотреть. Только за первый год работы это позволит накопить 3,5−4 млрд рублей.

Если стройка окажется под угрозой срыва, то по решению двух третей голосов дольщиков деньги направят на финансирование объекта или на компенсации. Но есть нюанс: финансовую поддержку получат покупатели одной квартиры площадью не более 120 кв. метров, а выплаты будут рассчитываться от стоимости «квадрата» на первичном рынке, которую определит Росстат в регионе. А это может оказаться меньше фактически заплаченных средств.

Закон предъявляет новые требования к строителям.

«Застройщик должен иметь три года опыта работы, 10 тыс кв. м введенного жилья (это примерно одна четырехподъездная девятиэтажка), не менее 10% от стоимости дома по проектной декларации, эти средства должны лежать на расчетном счете уполномоченного банка. Застройщик не должен иметь займов, кредитов, ссуд, он не должен быть в процедуре банкротства, а его руководитель и главный бухгалтер — иметь непогашенную судимость», — пояснила «СК» Зинаида Герасимович, президент СРО «Алтайские строители».

«Чтобы работать по № 214-ФЗ, нужно будет больше денег», — резюмирует Александр Мишустин, президент Союза строителей Алтайского края.

Эти и другие требования не позволят строить по бартеру (когда застройщик рассчитывается с поставщиками стройматериалов квартирами) или начинать проект с расчетом только на деньги дольщиков. В итоге они сузят рынок новостроек.

«Уйдет мелочь, а у крупных компаний спад будет еще около трех лет, потому что доходы населения за период кризиса упали на 20%. В этих условиях рыночные механизмы заработают, когда объемы строительства упадут до уровня, скажем, 2006 года — около 300 тыс. кв. метров в год по Барнаулу», — говорит Мишустин. Он добавляет: «Сейчас конкуренция более высокая и цена рыночная. Завтра наступит монополизация рынка, а квартир в продаже станет еще меньше. И цена поднимется. Законы прикроют дольщиков, но все затраты выльются в цену квадратного метра».

Вопрос надежности

Открытым остается вопрос, смогут ли законодательные инициативы на 100% обезопасить покупку квартиры в новом доме. Ответ, по мнению строителей, скорее отрицательный.

Во-первых, компании будут искать способы строить без оформления документов с дольщиками. Например, изобретать договоры предварительной продажи или создавать жилищно-строительные кооперативы и завлекать демпинговыми схемами. В краевой госинспекции не приветствуют организацию ЖСК, считая, что это может породить проблемы: «Пайщики несут солидарную ответственность. Если, например, сроки ввода жилья затянутся, то это будет только их забота», — говорит Ольга Дерявская, начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства госинспекции. Но очевидно, что эта схема интересна рынку.

«Мы пока сравниваем преимущества ЖСК и работы по договорам долевого участия», — говорит Юрий Евсюков, руководитель компании «Алтайэнергожилстрой». А Владимир Ульянов, председатель правления ЖСК «Змеиногорский» (строит дом на Горе), добавляет: «Принцип работы ЖСК описан в Жилищном кодексе. Это законная деятельность. Да, для нашего региона ЖСК — что-то удивительное, а в Краснодаре, например, так возводят множество домов».

Во-вторых, пока трудно сказать, сработает ли сам закон о дольщиках.

«Мы увидим это только через полтора-два года, когда могут наступить страховые случаи», — поясняет Мишустин. «Я воздержусь от комментариев № 218-ФЗ , — добавляет Ольга Дерявская. — Уже сейчас к нему готовятся поправки. По сути, у нас в запасе еще год, чтобы понять, как по нему работать».

Зинаида Герасимович добавляет, что ряд пунктов закона неясно, как трактовать:

«Проект, который мы обсуждали, касался создания компенсационного фонда, методик расчета платежей в него. По факту мы получили документ с новыми требованиями к строителям, который, кстати, упразднил пункт об уставном капитале (минимум 2,5 млн рублей. — Прим. „СК“). Застройщики потратили год на его обсуждение, а он оказался не нужен. Закон вводит новые понятия, которые не коррелируются с Градостроительным кодексом и другими законами. Как прочтет его требования надзорный орган, тоже предстоит понять, а времени осталось мало».

Ксения Белоусова, директор ИСК «Алгоритм», считает, что закон позволяет покупателям новостроек не только эффективно защищать свои права, но и даже заниматься потребительским экстремизмом. Однако это возможно пока застройщик может нести ответственность

«Но если он с ней не справится, эффективного механизма защиты участников долевого строительства сегодня нет», — говорит она. Однако Белоусова подчеркивает: «№ 214-ФЗ — единственный рабочий механизм для масштабного строительства в нашей стране. Поэтому его приходится любить и работать с ним. Застройщики каждый раз приспосабливаются к его новым требованиям, пусть и не всегда объективным и последовательным

Недвижимость.
СС0

Долгожданный обновленный

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» принят как ответная мера на появление в России тысяч обманутых дольщиков, которых пришлось расселять за счет государства. Он должен был гарантировать: в обмен на вложенные в стройку деньги гражданин получит квартиру или компенсацию по страховке. Но реестр пострадавших дольщиков вновь начал пополняться. В общероссийских списках, по разным оценкам, — от 45 до 150 тыс. человек, пишет «Российская газета». В Алтайском крае в таком реестре 100 человек из трех домов, рассказала altapress.ru Ольга Дерявская. В него вошли только те дольщики, которые подали соответствующие заявления. Фактически их может быть больше, так как проблемных многоквартирных домов в крае семь: два в Новоалтайске, два в Барнауле, три в Белокурихе.

В госинпекции отчитываются: компании постепенно перестраиваются на работу по обновленной № 214-ФЗ. Почти все застройщики края привели в соответствие свои сайты, за полгода подписано пять проектных деклараций нового формата. Это мало, но связано скорее с падением рынка новостроек. Также строители начали регистрировать новые уставные капиталы. Самые крупные — у ИСК «Союз» и «Алгоритм»: по 150 млн рублей, что соответствует строительству около 100 тыс. кв. метров жилья.

Мнение

Ксения Белоусова,
директор ИСК «Алгоритм»:

Предлагаемые механизмы не будут эффективно работать, пока законодатели не поймут: проблемы у дольщиков возникают из-за проблем у застройщика. Я не беру в расчет компании, которые заранее планируют обогатиться на доверчивых людях. Я говорю об адекватных игроках рынка. Согласитесь, проще поддержать и помочь одному застройщику, чем потом решать проблемы тысяч граждан, которые при сложной финансовой ситуации в стране остались без денег и обещанной квартиры. Все предлагаемые сегодня механизмы решения проблем «обманутых дольщиков» ориентированы вовне — на третьи лица: страховщиков, теперь на компенсационный фонд. Может быть, стоит все-таки посмотреть внутрь проблемы?

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Новости
Новости партнеров
Загрузка...
Загрузка...
Загрузка...
Рассказать новость