Самыми распространенными из них являются покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) и покупка путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В данной статье мы рассмотрим самый привлекательный с финансовой, однако наиболее незащищенный с юридической точки зрения способ покупки квартиры - через жилищно-строительный кооператив.
Что такое Жилищно-строительный кооператив?
Жилищно-строительный кооператив – это объединение граждан или организаций, с целью строительства жилья. Как отмечается в Жилищном кодексе - члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На сегодняшний день все больше застройщиков применяют данную форму продажи квартир. К тому же для покупателей данная форма так же является достаточно выгодной, поскольку стоимость квартир при покупке через ЖСК значительно ниже, чем в остальных случаях.
Покупателю квартиры в строящемся доме предлагается стать членом (пайщиком) жилищно-строительного кооператива. Затем с пайщиком заключается договор, предметом которого является обязательство передачи кооперативом конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства в собственность пайщика. При этом пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, равный стоимости квартиры (собственником квартиры, до полной выплаты пая, будет являться жилищно-строительный кооператив).
Однако, несмотря на то, что данная схема продажи недвижимости достаточно широко и повсеместно применяется, она имеет существенные недостатки.
Один из основных минусов покупки недвижимости через ЖСК – реализация квартир недостаточно четко регламентирована законодательством. Конечно Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" № 214-ФЗ допускает такую форму продаж, однако стоит помнить, что деятельность ЖСК регламентируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и нормами гражданского законодательства.
Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который принимается на собрании учредителей кооператива. Это означает, что содержание устава может не в полной мере защищать права своих членов.
Не закреплено законом также и то, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома, или что земельный участок должен принадлежать кооперативу.
При покупке недвижимости через ЖСК также не регламентируются отношения покупателя с застройщиком. Регламентируются лишь отношения дольщика (покупателя) с кооперативом, который, чаще всего, является не застройщиком, а только заказчиком и инвестором проекта.
Так же одним из основных недостатков покупки квартиры через ЖСК является отсутствие защиты от двойных продаж. Подобные сделки не проходят обязательную государственную регистрацию в Росреестре в отличие от договоров долевого участия.
Отсутствие государственной регистрации договоров кооператива с дольщиками о покупке недвижимости является главным минусом данного способа покупки квартиры. Порядок и размер платежей в данном случае определяется уставом самого ЖСК. В связи с этим, при заключении договора об участии в ЖСК, необходимо быть предельно внимательным и досконально изучать все документы.
Стоит учитывать и то, что закон не запрещает ЖСК требовать дополнительные средства на строительство дома со своих членов. Таким образом, изначально низкая стоимость квартиры может вырасти в процессе строительства. К примеру, в случае нехватки средств, необходимых для завершения строительства, члены жилищно-строительного кооператива будут нести ответственность по долгам кооператива. Это означает, что если смета строительства вырастет, пайщикам придется вносить дополнительные платежи.
Так же покупатели квартиры в ЖСК, в случае банкротства застройщика и в случаях мошенничества (к примеру, не редки случаи нецелевого использования денежных средств дольщиков застройщиком) являются наименее защищенными, в отличие от покупки по ДДУ.
Минимизация рисков при покупке квартиры в ЖСК
Приняв решение о покупке недвижимости через ЖСК, в первую очередь необходимо попытаться свести к минимуму возможные риски.
Во-первых, из основного, что необходимо сделать - детально выяснить, кто является фактическим застройщиком, а так же важнейшие данные этой компании – например, имеются ли у застройщика крупные партнеры, и сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию.
Во-вторых, стоит проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который приобретается квартира. Являлись ли данные компании, за последние 2-3 года, участниками споров, связанных с продажей квартир, введением зданий в эксплуатацию, и какие решения были вынесены судом.
В-третьих, при внесении паевых взносов в жилищно-строительный кооператив, необходимо настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Заключая данный договор, покупатель квартиры является более защищенным с точки зрения законодательства. Так, согласно положениям Гражданского кодекса, продавец обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества, указанного в предварительном договоре.
Также нужно обязательно ознакомиться с учредительными документами Жилищного кооператива и внимательно изучить договор перед его подписанием.
В уставе кооператива или договоре с дольщиком обязательно должны присутствовать:
- условия выхода участника из ЖСК;
- порядок и размер выплаты платежей ЖСК;
- условия выплат, в случае повышения стоимости недвижимости;
- четко индивидуализированный объект недвижимости;
- сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.
Покупка квартиры путем вступления в Жилищно-строительный кооператив - достаточно рискованный способ частных инвестиций в строительство жилья, однако будучи во всеоружии, и зная особенности подобных продаж, он может принести покупателю немалую выгоду.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
