- В агентстве недвижимости "Дом" в течение многих лет работает группа высококлассных аналитиков, которая изучает, измеряет рынок недвижимости Барнаула, а главное, прогнозирует его развитие. Это дает нам значительные преимущества для определения и своевременного занятия перспективных рыночных ниш на нашем высококонкурентном рынке. Как известно, только в Барнауле насчитывается более 250 агентств недвижимости, не считая колоссального количества так называемых "черных" маклеров-одиночек.
О чем говорят наши исследования? Прежде всего они подтверждают аксиому: цена любого товара на рынке является балансом спроса и предложения. Если оценивать нынешнее состояние рынка, то называть его развитым или стабильным нет никаких оснований. Рынок недвижимости все время, начиная с 1991 года, находится в состоянии перманентного кризиса и никак не может выйти из него. Кризис закончится тогда, когда каждый среднестатистический гражданин Алтайского края сможет купить себе квартиру с помощью ипотечного кредита. По этой причине, мне кажется, имеет смысл говорить о динамике изменения цен на рынке недвижимости именно в этом аспекте.
В последние несколько лет здесь произошло следующее:
- 2004 год. Средняя стоимость "квадрата" жилья на конец года составила 16,37 тыс. рублей. При инфляции в 11,7% чистый прирост цены за год составил 36,6%;
- 2005 год. Средняя стоимость "квадрата" на конец года составила 19,18 тыс. рублей. При инфляции в 9,2% чистый прирост цены за год составил 4,5%. Этот год прозвали годом стагнации и застоя;
- 2006 год. Средняя стоимость "квадрата" на конец года составила 34,93 тыс. рублей. При инфляции в 9% чистый прирост цены за год составил 73,7 %.
- 2007 год. Средняя стоимость "квадрата" на конец года составила 40,61 тыс. рублей. При инфляции в 10,6% чистый прирост цены за год составил 4,13%.
В этом году продолжается картина 2007 года. Реальные цены идут вниз. И, на мой взгляд, эта тенденция будет продолжаться еще как минимум до конца года, и скорее всего весь 2009 год. Попытаюсь обосновать это предположение. Ценовые итоги каждого из последних приведенных лет имели свои известные причины. В 2004 году был "посеян" всем известный, пресловутый 214-й Федеральный закон (имеется в виду противоречивый Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". - Прим. "ВД"), который "взошел" по всей стране в 2006 году. В этот год на рынок не вышло не менее, чем 35% новостроек. Каждая новая квартира тянет за собой "паровозик" в среднем еще из двух квартир вторичного рынка. Общее предложение жилья на рынке сократилось более чем вдвое, что дало катастрофический рост цен по всей стране. Это с одной стороны.
С другой стороны, в 2006 году на Алтае весьма активно и успешно был осуществлен проект продвижения доступной федеральной ипотеки, край стал одним из заслуженных лидеров. Был стимулирован невиданный ранее спрос на жилье. Банки выдавали кредиты буквально "с закрытыми глазами".
Итак, оба этих фактора взметнули цены на недвижимость в Барнауле в среднем на 82%, а по некоторым типам квартир - на все 100%. Итогом 2006 года стал резкий подъем цен на квартиры, и квадратный метр стал финансово и психологически недоступным.
2007 год стал годом отрезвления. На рынок хлынул огромный поток "дефолтного" жилья. Примерно 15% вторичного рынка сформировано квартирами с обременением. Пока нет надежной юридической технологии для покупки такого жилья, продавцы-должники были вынуждены значительно снижать цены, что стало серьезным сигналом рынку. Дополнительно к "дефолтным" квартирам на рынок хлынули так называемые "инвестиционные" квартиры, купленные в 2006 году для последующей перепродажи. Их количество составило также не менее чем 15%.
Благодаря успехам ипотеки все большее число покупателей стало ею пользоваться. Теперь не менее 50% покупателей сначала идут в банк, а затем на рынок недвижимости.
В 2007 году средняя величина одного кредита составила 1млн. рублей со сроком в 15 лет. В среднем каждый месяц заемщику надо выплачивать примерно 14 тыс. рублей, что должно составлять не менее 50% от совокупного дохода семьи. Значит, доход семьи должен быть равен как минимум 30 тыс. рублей в месяц. Официальная статистика говорит о среднемесячном доходе по краю в 2007 году в размере не более 8 тыс. рублей на одного работающего. Вот такая арифметика.
Застойный 2007 год усугубился мировым ипотечным кризисом, в результате которого, во-первых, резко сократились объемы кредитных ресурсов, во-вторых, усложнился доступ к этим ресурсам. Теперь наученные дефолтами банки стали с колоссальной осторожностью подходить к каждому заемщику.
Надо признать тот факт, что до ипотечного кризиса большая часть кредитов выдавалась без надлежащей проверки финансового состояния заемщиков.
За 2007 год предложение квартир вторичного рынка выросло более чем в пять раз и достигает примерно 5 тыс. объектов. И это не считая квартир первичного рынка. У многих предприятий-застройщиков скопилось непроданных квартир на сотни миллионов рублей.
Я полагаю, что в 2008-2009 году:
- сохранится низкая покупательская способность населения;
- сохранится ограниченность кредитных ресурсов;
- увеличится количество "дефолтных" квартир в составе предложения;
- увеличится стоимость "квадрата" на первичном рынке в связи с повышением себестоимости строительства;
- часть жилья не будет сдано в срок по причине отсутствия покупателей на значительную часть квартир в доме;
- возможно появление исков от граждан, купивших квартиры, но не получивших их в натуральном виде согласно срокам, установленным в договорах с застройщиками.
В общем, рынок недвижимости представляет собой взаимосвязанную систему интересов органов власти, застройщиков, предприятий стройиндустрии, банков, риэлторов и, конечно же, покупателей. Для успешного решения национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" необходима как минимум консолидация всех заинтересованных сторон. Пока наблюдается противостояние.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
