Гонка инвесторов закончилась. Как меняются покупатели на рынке ИЖС и что им действительно нужно

— Какое сейчас положение на рынке ИЖС?

— Мы находимся на крутом переломе. Разогнанный пандемией и дешевыми льготными кредитами спрос затих. Ситуа­ция подобна тому, как если бы в несущемся на безумной скорости локомотиве дернули стоп-кран.

Так, весной 2024 года мы провели в Алтайском крае первый частный земельный аукцион. Событие небывалое, но к тому моменту к нам стоя­ли очереди из покупателей.

Застройщики оптом в рассрочку выкупали участки в «Ботанике» — с подготовленной инженерной инфраструктурой, которая проходит под землей. И гарантией, что через их улицы пройдет асфальтированная дорога, в жилом комплексе появятся общественные зоны, социальные и коммерческие объекты, а территорию будет обслуживать управляющая компания.

ЖК «Ботаника».

Фото предоставлено компанией «Фирсова Слобода».

Когда условия на рынке стали меняться, по просьбе самих покупателей мы расторгли предварительные договоры на приобретение около сотни участков.

Понятно, что с падением покупательской активности несколько замедлится и развитие проекта. Мало построить инфраструктуру, на нее нужен устойчивый спрос, необходимы жители. А предпосылок к тому, что мы снова будем продавать по 300 участков в год, нет.

Наша задача — не просто сбывать участки, а создавать комфортные условия для жизни, учитывая реалии рынка и потребности людей. Поэтому пока мы — в разработке нового предложения для застройщиков и покупателей.

Это не новая ситуация для «Фирсовой Слободы»: во время предыдущего перелома в 2017–2018 годах, когда на вторичном рынке скопилось множество никому не нужных товаров с одинаковыми характеристиками, мы смогли предложить продукт иного уровня и новую финансовую модель.

— Как изменились покупатели в ИЖС?

— До падения рынок был насыщен застройщиками, которые ориентировались на производство дешевого продукта. Они нашли своих покупателей. Но в итоге ни первые, ни вторые не оказались удовлетворенными.

В стремлении адаптировать проекты под суммы кредитов на выходе получались «полуфабрикаты». Зачастую дома сдавали без внутренней отделки, отмосток и ограждений. Люди, покупая такие объекты, не всегда понимали, на что подписываются.

Отдельная категория — инвесторы. Весь их бизнес заключался в покупке и перепродаже земельного участка. В итоге эти участки, покрытые бурьяном, стоят годами, переходя из рук в руки.

Но гонка закончилась. Рынок возвращается к тому, что ИЖС — для индивидуального потребления. Загородный дом — удовольствие, доступное не всем.

Современный покупатель — это человек с финансами, который ищет готовый продукт для постоянного проживания или второго жилья за городом. Это люди, которые не готовы ждать 10 лет, пока построится поселок, им нужно все и сразу.

Они не хотят жить в хаосе, важны единообразие, единый архитектурный стиль, красивые ограждения, качественная инфраструктура. Таким не нужны поселки без управления и сервиса, иначе это покупка головной боли. Они не хотят возвращаться домой и заниматься уборкой снега. И за это готовы платить.

ЖК «Ботаника».

Фото предоставлено компанией «Фирсова Слобода».

Спрос есть, а достаточного количества соответствующих таким требованиям предложений пока нет. По разработанному российскими экспертами классификатору загородной недвижимости сегодня до уровня «бизнес» на Алтае дотягивают только «Фирсова Слобода-1» и «ГринВуд».

— Как вы можете удовлетворить эти потребности?

— 20-летний опыт «Фирсовой Слободы» ведет нас к разработке мультиформатного поселка. Вероятно, в «Ботанике» мы сможем создать отдельные кварталы для разных категорий покупателей, которые будут отличаться уровнем сервиса и архитектурной среды.

Каждый покупатель сможет понять, какой набор услуг ему нужен для жизни, готов ли он за это платить, и, выбрав соответствующий его критериям квартал, приобрести участок.

Эта гибкая и адаптивная модель поможет избежать конфликтов интересов жителей. Одна категория сможет получить набор услуг, который не получит в любом другом поселке. Другая — не будет переплачивать за «лишнее», ее устроит базовый набор услуг. При подписании договора на покупку человек будет четко видеть, на какой сервис он соглашается и сколько это будет стоить.

Первый и второй пусковые комплексы ЖК «Ботаника» — останутся в формате «комфорт плюс».

Третий и четвертый выйдут на уровень «бизнес». Думаю, что здесь мы принципиально откажемся от продажи участков без подряда. Так мы отсечем инвесторов: нельзя будет купить землю и оставить ее зарастать травой.

Скорее всего, для работы в проекте подрядчикам нужно будет аккредитоваться у нас. Важный принцип для нас — помимо общего качества строительства, поддержка единого архитектурного кода.

ЖК «Ботаника».

Фото предоставлено компанией «Фирсова Слобода».

Разумеется, застроить все 500 участков одинаково нельзя. Но будут некоторые обязательные требования. Например, по высоте конструкции ограждения и цвету кровли.

В «Ботанике» можно оценить, как такой подход выглядит в реальности: ИСК «Русич» строит фрагмент улицы в едином стиле. И покупателям это кажется очень привлекательным.

ЖК «Ботаника».

Фото предоставлено компанией «Фирсова Слобода».

— Какие учреждения поддержат высокий уровень жизни?

— В процессе проектирования мы заложили участки под школу, детский сад, спорткомплекс, медицинское учреждение, офисы и торговлю, которые закроют все основные потребности жителей. Земли под них в проекте планировки переведены в общественно-деловую зону. Это значит, что вернуть их в ИЖС можно только через проведение публичных слушаний.

Все учреждения будут коммерческими. Так как, во-первых, строительство муниципальных объектов можно ждать годами — в бюджете сельсовета денег на это нет. Во-вторых, уровень зарплат в муниципальных учреждениях не даст возможности привлечь хороших специалистов и обеспечить высокое качество обучения.

Поиск операторов коммерческой деятельности во всех необходимых сферах требует времени — им нужен стабильный спрос и необходимый для обеспечения рентабельности объем услуг. Поэтому эти объекты будут расположены на территории с отдельным въездом, чтобы услугами предприятий могли пользоваться люди со всей округи.

Мы упорно занимаемся социальными, коммерческими и общественными зелеными зонами. Наша задача — создать комфортную и удобную для жизни среду, где жители не будут вынуждены выезжать в город за элементарными товарами и услугами.

«Ботаника» перевоплощается в долгосрочный проект. Реализация новых пусковых комплексов займет не три года, а не менее пяти лет. И это нормальная ситуация в общероссийской практике: подобные поселки в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга развиваются десятилетиями.

В «здоровой» ситуации, когда на рынке не было льготных кредитов, средний объем продаж в «Фирсовой Слободе» составлял около 10 участков в месяц.

ЖК «Ботаника».

Фото предоставлено компанией «Фирсова Слобода».

Подпишитесь на Алтапресс в Телеграме и в Max