Готовность номер один: цены растут
В 2015 году после резкого скачка курса доллара к рублю квартиры начали дешеветь. На пике в феврале 2015 года цена «квадрата» составляла 50,2 тыс. рублей, через два года — 43,8 тыс. (минус 12,8%), приводит цифры брокерская компания Елены Ермолаевой RID Analytics. В зависимости от сегмента рынка инвесторы 2013 и 2014 годов потеряли от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов рублей.
С августа 2017 года цены на квартиры стали расти. «Ежемесячный прирост незначительный — в пределах одного процента. Но он стабильный», — уточняет Ермолаева.
Аналитики подчеркивали, что рост цен в 2018 году спровоцировала ненадолго подешевевшая до 9% ипотека. В Алтайском крае за этот период выдали 36,3 млрд рублей кредитов. Это на 52% больше, чем в 2017 году.
«Рынок ускорился, квартиры стали продавать быстрее, — добавляет Дмитрий Дворядкин, президент Союза риэлторов Барнаула. — В период застоя (с 2015-го по середину 2018 года) в базе накапливалось до 6 тыс. предложений, и это сопровождалось падением цен. Сейчас в ней около 5,5 тысячи объектов. В период самого активного рынка в 2014 году в базе было 4,5 тыс. предложений».
«Рост цен на недвижимость, скорее всего, будет обгонять темпы официальной инфляции. По прогнозам Банка России на 2019 год, она составит 5–5,5%, — добавляет аналитик ГК “Финам” Алексей Коренев. — Но риски, сопряженные с инвестированием в недвижимость, все же достаточно высоки. Заработать на этом смогут только профессионалы, а не случайные люди. Во многом инвестиции в недвижимость — это игрушка для богатых. Тех, кто без проблем может придержать квартиру до более благополучной ситуации на рынке».
Глобальный риск — экономическая и политическая ситуация в стране. В случае, например, усиления санкций США может поменяться курс доллара к рублю, и это опять спровоцирует существенные колебания цен на квартиры. «Собственник очень быстро реагирует на плохие новости и может снять с продажи свои объекты до лучших времен. В этот период сложно продать и купить хорошую квартиру», — говорит Коренев.
Также на цену жилья и в целом перспективу инвестиций влияют законодательные изменения, касающиеся участников рынка. Например, рост НДС на 2%, переход на проектное финансирование застройщиков также будут толкать цену «квадрата» вверх.
Что покупать?
Приобретение квартиры не для собственного проживания, а с целью приумножения капитала — сложная сделка.
«Нужно учитывать, что заработать на вторичном рыке невозможно: такого бурного роста цен недвижимости, как в 2007 и 2014 годах, не ожидается, — говорит Елена Ермолаева. — Квартиры в этом сегменте подрастают в цене лишь в пределах инфляции, поэтому покупатель может только сохранить свои сбережения».
Если хорошо ориентироваться на рынке новостроек города, сохраняется возможность заработать на покупке долевок, считают девелоперы и экономисты. «Цена “квадрата” от начала строительства до сдачи дома вырастает примерно на 2 тысячи рублей. Ну а дальше — мастерство продавца, который предложит квартиру после застройщика», — говорит директор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов.
Андрей Комяков, зам генерального директора ПСК «Строительная перспектива», приводит примеры. В сентябре 2017 года компания продала квартиру 45 кв. м на 11-м этаже «Двух эпох» за 2,3 млн рублей, а сейчас ее оценили в 2,98 млн. Другая долевка в 58,2 «квадрата» в марте 2018 года была продана за 2,79 млн рублей, а сейчас ее предлагают за 3,8 млн также в состоянии под чистовую отделку.
«Некоторые планировки оказались очень удачными, и новые хозяева легко подняли цену таких квартир», — поясняет Андрей Комяков.
Внимание: новостройка
По данным ГК «Финам», «квадрат» в новостройках Барнаула в марте 2019 года стоил 47,2 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 50,6 тыс. Инвестиционные предпочтения очевидны, но при этом нужно понимать риски покупки долевки.
«Выбирая проект, следует оценить репутацию и реальную финансовую надежность застройщика, степень готовности дома, “чистоту” документов на строительство и многое другое», — перечисляет Елена Ермолаева.
При этом именно сейчас очень сложно сделать грамотный аудит застройщика и проекта. Все дело в поправках в федеральный закон о долевом строительстве. С 1 июля 2019 года на дома, которые построены меньше чем на 30% и в них продано меньше 10% долевок, нужно открыть эскроу-счета для зачисления денег покупателей. То есть в проекты перестанут поступать инвестиции дольщиков: застройщик получит заработанное только после сдачи дома.
Завершать объекты придется либо за свой счет, либо в кредит (проектное финансирование). Но чтобы принять решение о партнерстве по новостройке, банки думают от шести до восьми месяцев. И хорошо, если стройка встанет только на этот срок, ведь в кредите могут отказать вовсе. «Федеральный законодатель отдал отрасль в руки банков. Мы видим, что они готовы взаимодействовать. Но есть ключевая проблема: если мы говорим, что нужно сохранить максимальное количество застройщиков, то банки рассуждают о том, что готовы взять только экономически понятные проекты, которые не приведут к проблемам», — заявил на мартовском круглом столе по проблеме эскроу Иван Гилев, министр строительства и ЖКХ Алтайского края.
Застройщики делают все, чтобы их дома попали в список объектов, которые можно достроить без эскроу: от скупки долевок у самих себя и резкого ускорения строительства до тесной работы с властью, от которой ждут поддержки.
Но все равно, выяснилось на том же круглом столе, около трех десятков новостроек края, скорее всего, придется достраивать по-новому. В основном это проекты небольших компаний, которые не имеют штата специалистов и других ресурсов, чтобы адаптироваться под новый закон, прокомментировал тогда Иван Гилев.
«Из-за обновленного закона застройщики прогнозируют рост цен новостроек на 25–30%, но экономических предпосылок для этого нет, — поясняет Коренев. — Максимум — это 3–5% сверх инфляции, то есть в итоге 8–10% ежегодно. При этом прайсы не “переверстают” сразу после 1 июля. Резкий рост может быть разве что из-за сговора участников рынка».
Альтернатива недвижимости
В создавшихся экономических и законодательных условиях некоторые эксперты не видят смысла в покупке недвижимости с целью инвестиций.
«Нет достаточного спроса и либеральных банковских продуктов, — говорит Василий Привалов, доцент кафедры финансов и кредита АлтГУ. — Да, президент Владимир Путин поставил задачу снизить процент по ипотеке до 6% годовых, а председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что уже в 2020 году ставка составит 8%. Но все равно это много для молодых семей, а для многодетных вообще неподъемно».
Сейчас банки настроены ужесточать условия кредитования, продолжает Привалов. Они отказываются от ипотеки с нулевым или очень низким первоначальным взносом, вводят ограничения по возможному размеру ежемесячного платежа — он не должен быть выше 50% дохода семьи. У тех, кто хочет взять выгодную ипотеку, осталось немного времени.
«Оценивая перспективу инвестиций, граждане могут выбирать банковские вклады, — говорит Привалов. — В зависимости от продукта ставка может быть 7–10%, то есть выше официальной инфляции».
Как в случае с инвестициями в недвижимость, следует разбираться в нюансах предложения финансовых организаций. Например, кредитный кооператив или микрофинансовая организация может предложить высокий процент, но при этом вклады никак не застрахованы. Размещая деньги под более низкий процент в крупном банке, гражданин гарантированно получит компенсацию в размере 1,4 млн рублей в случае отзыва лицензии.
Потенциал арендного бизнеса
Часто инвестиции в недвижимость оценивают с точки зрения перспективы сдачи ее внаем.
В 2018 году ставка аренды по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам в Барнауле упала на 4–9%, сообщает портал «Мир квартир». По итогам полугодия его аналитики заметили положительную динамику лишь в сегменте небольших объектов площадью до 32 кв. м: плюс 12,5%, до 8,6 тыс. рублей в месяц. Но Павел Луценко, гендиректор «Мира квартир», объясняет это лишь тем, что с рынка быстро уходят самые дешевые предложения, а дорогие в новостройках остаются.
В сегменте элитных квартир с ценой аренды от 20 до 100 тысяч рублей в месяц и вовсе кризис, говорит риэлтор Константин Санаров: «Раньше эти квартиры арендовали люди, которые приезжали работать в Барнаул. Теперь они уезжают отсюда. Недвижимость простаивает».
«В среднем чистый доход от сдачи квартиры внаем в Барнауле составляет 5–10% в год от ее стоимости с учетом того, что из 12 месяцев она будет простаивать два, — продолжает Мария Кулагина, доцент Финансового университета при правительстве РФ (филиал в Барнауле). — Это время уйдет на поиск и заезд нового арендатора».
Чтобы быть успешным на рынке аренды жилья, Кулагина советует обратить внимание на специфику Барнаула: «В этом городе жилье массово снимают студенты и люди, которые приезжают из районов края, чтобы работать. Учебные заведения и основная масса мест трудоустройства сконцентрированы в центре и ближе к нему. Поэтому для арендного бизнеса разумно покупать малогабаритные квартиры именно в таких районах города».
В связи с этим некоторые новостройки Барнаула, «заточенные» под аренду, оказались весьма востребованными. Но, обращают внимание эксперты, как правило, такие дома перенаселены, в них недостаточно парковочных мест, озеленения дворов, а слишком дешевые малогабаритки могут со временем заселить маргиналы. Все это понизит арендную ставку.
Мнение экспертов
Алексей Коренев,
аналитик ГК «Финам»:
— Естественно, наибольшую выгоду приносят инвестиции в крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург. И, соответственно, в прилегающих областях. Хотя некоторые региональные центры, такие как Краснодар и Ростов, тоже пользуются популярностью у покупателей – физических лиц и у бизнеса.
Другой вопрос, что и конкуренция на этих рынках существенно выше, чем на региональных. Так что для вхождения в бизнес в той же Москве требуются совсем иные деньги и усилия. В небольших городах для того, чтобы инвестировать в недвижимость, потребуются гораздо меньшие ресурсы, но и итоговый эффект будет заметно ниже.
Мария Кулагина,
доцент Финансового университета при правительстве РФ (филиал в Барнауле):
— Никто не знает, как на самом деле будут расти цены на недвижимость. Но это точно не произойдет только потому, что у строителей повышается себестоимость проектов. Нужно соответствующее экономическое развитие региона. Чтобы жилье было на что покупать.
Пока же по итогам 2018 года Алтайский край занимает 73-е место из 85 в рейтинге по уровню заработной платы. Доля работающих с зарплатой ниже 15 тысяч рублей составила 42,3%. Сама распространенная зарплата — 11–26 тыс. рублей.
В срезе по качеству жизни Алтайский край также на 73-м месте из 85. Напомню, что в рейтинге учитывается 70 показателей, в том числе уровень доходов населения, занятость, рынок труда, жилищные условия, демография и экология. В 2017 году край был на 66-м месте. Таким образом, в 2018-м он попал в топ-5 регионов, наиболее существенно снизивших позиции по качеству жизни.
Цифра
На 30,2% — с 7,4 до 9,6 тыс. — в 2018 году выросло количество сделок на «первичке» в Алтайском крае, приводит данные Росреестр.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
