Читайте нас в соцсетях
  • Наш канал в дзене
Недвижимость

Иначе разоримся. Зачем владельцы коммерческой недвижимости в Алтайском крае массово снижают ее стоимость

Алтайский краевой суд завален исками бизнеса и физлиц по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости — на Ленина, 25 их рассматривают ежедневно. Среди заявителей множество владельцев торговых и административных квадратных метров. Их объединила одна цель — снизить кадастровый «ценник» объекта капитального строительства до рыночного. Это позволит уменьшить сумму регулярного платежа налога на имущество. И у абсолютного большинства это пока получается: по статистике Росреестра, более 90% решений выносится в пользу заявителей.

Строительство. Недвижимость.
Строительство. Недвижимость.
СС0

Пресловутые 2%

«Караул! Грабят!» — нормальная реакция предпринимателя из Рубцовска, у которого после государственной кадастровой оценки стоимость магазина выросла с 40 млн до 200 млн рублей. Новая цифра, возможно, будет выглядеть привлекательнее при оформлении этой недвижимости в банковский залог, но вот платить с нее налог в 2% от кадастровой стоимости — разорительно.

Эти пресловутые 2% хорошо известны собственникам административно-деловых и торговых центров, офисов и помещений, которые используются под общепит и предприятия бытового обслуживания (характеристики подобных объектов даны в ст. 378.2 НК РФ).

Такие активы компаний и физлиц с 2014 года постепенно «аккумулируются» в «Перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость». Ставка налога — 2%. В Алтайском крае эта работа была начата в 2016 году, напомнил Иван Белых, замминистра финансов региона.

«Включение объектов в перечень <…> в целом направлено на реализацию принципа выравнивания налоговой нагрузки <…>, обеспечивая тем самым равные условия налогообложения схожих объектов коммерческой недвижимости и создание конкурентных преимуществ для добросовестного бизнеса», — сообщил Иван Белых.

Долги.
СС0

Региональный перечень ежегодно расширяется. Изначально в него вошли крупные объекты из городов Алтайского края. В 2018 году список стал активно пополняться за счет зданий в районных центрах. Сейчас в перечне более 4,5 тыс. объектов.

Важный момент: у властей в регионах есть возможность снижать налоговую ставку в зависимости от площади коммерческих помещений, периода оформления права собственности, вида деятельности, для которого используются площади и др.

Но в Алтайском крае таких льгот и «оговорок» нет: ставка 2% установлена для всех объектов, подпадающих под действие ст. 378.2 Налогового кодекса. Можно допустить, что в дотационном субъекте РФ это делается в связи с необходимостью максимального сбора сумм по налогу на имущество.

В минфине региона позицию ведомства по этому вопросу не прокомментировали.

Недвижимость.
СС0

Суммы налога на имущество организаций и физических лиц в Алтайском крае по годам (млн рублей)

  • 2016 — 419,8
  • 2017 — 424,8
  • 2018 — 486,9

Источник: УФНС РФ по Алтайскому краю

Повод задуматься

По словам руководителя оценочной компании «Бизнес-Эксперт» и председателя регионального отделения «ОПОРЫ России» Евгения Госькова, по состоянию на конец января в Алтайском краевом суде еще не было исков, связанных с новой кадастровой оценкой, результаты которой начали действовать в 2020 году. В основном оспариваются результаты оценивания предыдущих лет.

Евгений Госьков говорит, что в итоге примерно 15% собственников уже удалось снизить кадастровую стоимость объекта и, соответственно, сумму по имущественному налогу — путем обращения в специальную комиссию при региональном управлении Росреестра или в краевой суд.

До 2020 года довольно актуальным был еще один путь к уменьшению платежа — единое здание документально переоформлялось в несколько помещений. Сейчас, говорит Госьков, когда кадастровая стоимость определяется специально созданным бюджетным учреждением, экономического смысла в этом нет.

Недвижимость.
Алексей Середин

По мнению эксперта, создание и расширение краевого кадастрового перечня — это повод для собственников коммерческой недвижимости обратить внимание на то, чем они, согласно данным регистрирующих органов, на самом деле владеют.

«Один из примеров. В райцентре у местного предпринимателя магазин, вплотную к нему склад и шиномонтажная мастерская. Общая площадь этого комплекса около 900 „квадратов“. Но в кадастровом паспорте он значится как торговый объект и, к большому сожалению собственника, был включен в краевой перечень», — рассказал руководитель компании «Бизнес-Эксперт».

Статистика по рассмотрению в судах РФ исков об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной

Год

Количество исков, принятых к рассмотрению (тыс.)

Их доля в общем количестве поданных «кадастровых» исков (%)

Количество объектов, по которым подавались иски

Количество судебных решений, вынесенных в среднем ежедневно

2019

22,0

98

24 218

89,0

2018

15,4

96

18 983

62,3

2017

14,8

93

Нет данных

Нет данных

Источник: Росреестр РФ

Недвижимость. Строительство.
Анна Зайкова, altapress.ru

Шесть возможных шагов

Собственники, которые уже прошли процедуру снижения размера кадастровой стоимости, подтвердят: прежде чем сделать первый шаг, нужно сопоставить предстоящие расходы с размером возможной экономии.

Предстоящие расходы в этом случае — оплата работы оценочной компании и представителя в суде. Возможная выгода — некоторое (пока еще неизвестное) снижение суммы налога на имущество. В общем, выбирайте.

В дальнейшем наиболее полный вариант развития событий может выглядеть так:

  1. Собственник обращается к экспертам для составления отчета о рыночной стоимости объекта капитального строительства. Затем — в краевую комиссию, которая занимается рассмотрением таких спорных ситуаций.
  2. Комиссия отвечает отказом.
  3. Собственник обращается с исковым заявлением в Алтайский краевой суд, предоставляя ранее полученный отчет об оценке.
  4. По решению суда назначается судебная экспертиза (по сути, еще одна оценка стоимости имущества).
  5. Суд принимает решение — в большинстве случаев кадастровая стоимость объекта устанавливается на уровне рыночной.
  6. Происходит перерасчет суммы налога на имущество.

Некоторые региональные ставки налога на имущество, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость

Регион

Ставка (%)

Категория плательщика или имущества

Алтайский край

2,0

Деловые центры и ТЦ, помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания

Республика Алтай

1,5

Деловые центры и ТЦ, помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания, права собственности (хозяйственного ведения) на которые возникли до 1 января 2018 года

Кемеровская область

2,0

Деловые центры и ТЦ площадью более 1 тыс. кв. метров, а также помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания площадью свыше 250 кв. метров

Новосибирская область

2,0

Деловые центры и ТЦ площадью более 3 тыс. кв. метров, а также помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания в отдельно стоящих зданиях общей площадью свыше 3 тыс. кв. метров

Омская область

0,5

Нежилые площади для размещения административно-управленческого персонала предприятий в сфере обрабатывающих производств

1,5

Деловые центры и ТЦ, помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания

Республика Тыва

1,0

Деловые центры и ТЦ общей площадью свыше 1 тыс. кв. метров, а также нежилые помещения (общей площадью более 1 тыс. кв. метров) под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания

Томская область

0,5

Организации потребительской кооперации

Республика Хакасия

1,5

Деловые центры и ТЦ общей площадью от 2 тыс. до 6 тыс. кв. метров и помещения в них

Челябинская область

1,5

Деловые центры и ТЦ площадью 1,5 тыс. квадратных метров и более и помещения в них площадью 2 тыс. кв. метров и более

2,0

Недвижимое имущество иностранных организаций

Республика Крым

1,0

Российские и иностранные организации, имеющие на балансе недвижимость, включенную в «кадастровый перечень»

Источник: сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» ФНС России

Подписка на еженедельную рассылку самых полезных новостей
Пользователь согласен на получение информационных сообщений, связанных с сайтом и/или тематикой сайта, персонализированных сообщений и/или рекламы, которые могут направляться по адресу электронной почты, указанному пользователем при регистрации на сайте.

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Новости партнеров
Загрузка...
Рассказать новость