По данным аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к декабрю прошлого года средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась до рекордных 12,1%. Прошедший год вообще стал удачным для ипотечных заемщиков: ставки снижались в течение практически всего года. Со второго квартала их сокращали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. За год средняя ставка уменьшилась почти на 1 процентный пункт. По данным АИЖК, этому способствовало снижение стоимости денежных ресурсов для банков и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом.
Уменьшение ставок банки дополнили смягчением прочих условий по кредитам во втором полугодии: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень типов кредитуемых объектов.
Однако к весне 2014-го смягчение условий на этом рынке прекратилось. Крылья снижению ставок подрезали потрясения в экономической и внешнеполитической жизни страны. Девальвация рубля, отзыв лицензий у банков, присоединение Крыма и последовавшие санкции — все это отразилось на доступности денег на отечественном финансовом рынке. В середине апреля президент Сбербанка Герман Греф заявил, что даже крупнейший госбанк испытывает проблемы с ликвидностью, по его словам, внешние рынки сейчас закрыты для привлечения капитала. И он намекнул на грядущее повышение ставок.
На это также указывает весеннее увеличение ставок по депозитам. А раз дорожает привлечение средств, будет расти и стоимость кредитов.
Наконец 25 апреля Центробанк поднял ставку рефинансирования — до 7,5%. Это уже второе повышение за весну — в марте ставка увеличилась с 5,5% до 7%. Напрямую на стоимость кредитов это не влияет, однако ставка ЦБ — важный индикатор, который в том числе демонстрирует и удорожание денег в экономике.
В ответ на рост стоимости ресурсов банки начали повышать ставки по ипотеке: в марте-апреле стало известно об удорожании кредитов у нескольких крупных игроков рынка.
Повышение ставок по ипотеке уже зафиксировало АИЖК: к началу весны средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 12,3%. Однако в АИЖК уточняют, что эта цифра не отражает начавшиеся в марте проблемы с ликвидностью и первые шаги банков по повышению ставок. Поэтому в ближайшее время средневзвешенная ставка увеличится еще на несколько пунктов. Но серьезного повышения в течение года не будет — эксперты прогнозируют удорожание ипотечных кредитов максимум на 0,5 процентных пунктов.
Даниил Рудаков, директор компании "Сибирский кредитный агент — Алтай" (региональный представитель "Дальневосточного ипотечного центра"), считает, что на клиентах, планирующих взять кредит на покупку жилья, эти колебания практически не отразятся.
Даниил Рудаков,
директор компании "Сибирский кредитный агент — Алтай":
Ставка для каждого клиента индивидуальна, так как зависит от многих факторов: сроков, размера первоначального взноса и т. д. Поэтому для большинства изменение средневзвешенной ставки на десятые доли процента незаметно.
При этом банкиры утверждают, что рост затронет только ставки, первоначальный же взнос останется на прежнем низком уровне в 5–15%.
Спрос вырос
Парадокс в том, что рост ставок не остановил потенциальных заемщиков. "Весной мы зафиксировали серьезный рост спроса — активность клиентов выросла в разы", — констатирует Даниил Рудаков.
По данным АИЖК, в январе-феврале 2014 года (на данный момент это самые свежие данные) в России было выдано 117,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,2 млрд. рублей. Это больше на 40% в количественном и на 49% в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.
"Такая динамика рынка ипотеки во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, — поясняют в аналитическом центре АИЖК. — Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, следует отметить, что в январе – марте прошлого года ставки по ипотечным кредитам находились на достаточно высоком уровне (12,8–12,9%), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период".
Даниил Рудаков также считает, что весенний всплеск спроса на ипотеку связан с активностью населения на жилищном рынке. "Нестабильность подогревает ситуацию на рынке недвижимости, — говорит эксперт. — Люди предпочитают переместить свои деньги в "тихую гавань", то есть в жилье. Для покупки в том числе оформляют ипотеку. Если заемщик делает достаточно высокий первоначальный взнос, то ежемесячные платежи по кредиту можно покрывать за счет сдачи квартиры в аренду".
Отметим, что сегодня каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредита. По данным АИЖК, это рекордный показатель за весь период наблюдения — с 2006 года.
За счет новостроек
Важным стимулом роста ипотечного рынка стали также кредиты на приобретение недвижимости в новостройках. Сегодня для банков это приоритетный продукт, продажи которого стремительно растут.
Например, крупнейший игрок местного ипотечного рынка Сбербанк (на его долю приходится 52% выдаваемых в крае ипотечных кредитов) по итогам 2013 года увеличил выдачу кредитов на приобретение квартир в новостройках на 379%, до общего объема 1,24 млрд. рублей.
Андрей Серов, заместитель управляющего по розничному бизнесу Барнаульского филиала банка "Возрождение", отмечает, что в его банке выдача кредитов на покупку квартир в новостройках выросла в 3,2 раза.
Андрей Серов,
заместитель управляющего по розничному бизнесу Барнаульского филиала банка "Возрождение":
Новостройки стали пользоваться популярностью, потому что у банков есть хорошие программы. По ним сейчас более лояльные условия, чем для вторичного рынка. Мы, например, плотно работаем со строительными организациями и запускаем с ними совместные программы, по которым клиенты могут получить более выгодное предложение, чем по стандартному продукту.
Татьяна Семенова,
директор агентства недвижимости "А-Центр":
До этого был длительный период аккредитации строительных компаний, которые могут участвовать в ипотечных программах банков. К прошлому году этот период завершился, поэтому банки стали активно выдавать кредиты на новостройки — даже с большей охотой, чем на вторичное жилье.
Даниил Рудаков считает, что более активное кредитование покупки квартир в новом жилье связано в первую очередь с предпочтениями самих потребителей. "Сегодня у покупателя есть возможность выбирать, — говорит эксперт. — Естественно, хрущевке человек предпочтет новостройку. Тем более что жилье в ипотеку покупается не на один год, поэтому потребители сейчас ориентируются на более новое и качественное жилье".
Под предпочтения покупателей подстраиваются и банки — по кредитам на новостройки они предлагают наиболее выгодные ставки. Так, Сбербанк кредитует покупку квартир в строящихся домах под 12–13% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. ВТБ24 — под 12,15–13,25% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы кредита.
Яна Кастюрина,
начальник отдела продаж "БКС Премьер" в Барнауле:
Недвижимость в России является одним из наиболее понятных и надежных инструментов вложений, в частности, позволяющим сохранить капитал от девальвации, что приобретает особую актуальность в свете последних тенденций. Преимущество жилой недвижимости в том, что на ней можно получать рентный доход, сдавая квартиру или дом в аренду. Есть в текущих условиях и недостатки таких вложений. Во-первых, чистый рост стоимости недвижимости замедлился. Во-вторых, инвестиции в недвижимость сопряжены с рядом сопутствующих расходов (налоги, ремонт и т. д.).
Ипотечные кредиты предоставляют возможность приобретения недвижимости сейчас, а не в будущем. При этом фактическая стоимость приобретения недвижимости остается фиксированной, в то время как рыночная, возможно, вырастет. Но есть и обратная сторона медали: низкая ликвидность инвестиции и доходность, ежемесячно "съедаемая" выплатами по ипотечному кредиту. Если нет острой необходимости в собственном жилье, стоит рассмотреть альтернативные варианты инвестирования.
Цифра
2,75 трлн. рублей составляет суммарный ипотечный портфель на балансах банков. За последние 12 месяцев совокупный ипотечный портфель увеличился на 692 млрд. рублей, что составило 33,7% от объема портфеля по состоянию на 1 марта 2013 года.
Цифра
1,5% от общего портфеля составляет просроченная задолженность по ипотечным кредитам.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
