Ипотеке предрекают осеннее оживление

Мифы и легенды

Ипотечный рынок оказался одним из самых пострадавших в результате экономических потрясений. Если обратиться к статистике, то ситуация с этим видом кредитования в стране выглядит катастрофичной. Согласно данным, опубликованным Центробанком РФ, за I полугодие 2009 года кредитов было выдано почти на 68 млрд. рублей. А год назад объем жилищного кредитования составил 392 млрд. рублей. Объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с годовой давностью сократился в 5,7 раза, рассказывают эксперты GED Analytics. При этом объем просроченной задолженности за год (с конца июня 2008 года по конец июня 2009 года) вырос в 7,4 раза — с 3,2 млрд. рублей до 23,5 млрд. рублей, а ее доля достигла 1,96% (выросла за год с 0,32%).

Средний размер жилищного кредита в июле 2009 года снизился до 1,02 млн. рублей. В 2008 году этот показатель составлял без малого 1,5 млн. рублей. Всего было выдано за I полугодие 60 894 кредита, из которых только 770 — в валюте. Именно рынок жилищного кредитования в валюте в наибольшей степени продолжает страдать от кризиса, хотя некоторые эксперты считают, что именно этот вид ипотеки наиболее выгоден.

Объем выданных жилищных кредитов в валюте сократился в 11 раз — с 49 млрд. рублей в I полугодии 2008 года до 4,4 млрд. рублей в аналогичном периоде текущего года. Размер просроченной задолженности по валютным кредитам за год вырос в 13,8 раза, а ее доля достигла уже 4,3%. Единственный параметр, которым может по-прежнему гордиться рынок валютного кредитования жилья, — средний размер кредита. Он составил в июне 5,9 млн. рублей, в то время как средний размер кредита в рублях в июне 2009 года был на уровне 957 тыс. рублей.

Но есть и другая статистика. Сибирские регионы выглядят довольно неплохо на общем фоне. По объему кредитов в рублях Сибирский федеральный округ занимает второе место после Приволжья. В валюте — только пятое. Алтайский край на 1 июля рефинансировал ипотечных кредитов более чем на 130 млн. рублей, что является третьим показателем по СФО. "Ипотечные предложения востребованы, особенно учитывая возможность использования материнского капитала для ежемесячных выплат", — говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала "Новосибирский" Альфа-банка Ирина Ярыгова. А по словам директора агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константина Никитеева, ипотеку начали брать и в Алтайском крае. Но пока это небольшие кредиты в рамках обмена квартир с меньшей на большую. "Сумма кредита в таком случае зачастую составляет 300–400 тыс. рублей, что позволяет заемщикам чувствовать себя комфортно", — поясняет он.

Новый портфель

Эксперты ждут от ипотеки еще большего, учитывая начинающийся сезон на рынке. По расчетам ОТП Банка (Москва), валютная ипотека сегодня в расчете на аннуитетный платеж как минимум на 40% дешевле докризисной. Чуть менее, но также выгоднее стала рублевая ипотека. "Сейчас реально работающих банков по ипотеке в стране около 20. И я считаю, что будет проявляться тенденция по заходу банков на рынок. Сегодня есть возможность сформировать новый портфель на хороших ставках, гораздо более высоких, чем до кризиса, при высоких первоначальных взносах, и это будет гораздо более качественный портфель, чем тот, который был сформирован до кризиса", — говорит директор Дирекции развития продуктов ОТП Банка Игорь Антонов.

Причина проявления интереса к жилищному кредитованию — резкое снижение стоимости жилья. По словам Константина Никитеева, в некоторых сегментах рынка цена снизилась на 50%. В то время как ставка по кредитам выросла на несколько процентов и составляет по государственной ипотеке от 10,8 до 16%.

Расчеты ОТП Банка, впрочем, подвергаются участниками рынка критике за оптимистичность и игнорирование очевидных экономических реалий. Хотя в целом с ними все согласны. "Да, с этими расчетами можно согласиться, но если подходить к вопросу сугубо математически. Безусловно, цифры, приведенные в расчете, соответствуют действительности. Однако есть много факторов, которые в данном расчете не учтены и которые будут сдерживать увеличение спроса на ипотеку в ближайшее время. К числу этих факторов можно отнести девальвацию рубля, снижение реальных доходов населения, рост безработицы, отсутствие привязки заработной платы большинства жителей страны к доллару США и так далее", — говорит руководитель направления "ипотечное кредитование" алтайского офиса Альфа-банка Сергей Буянов. "С расчетами согласен, с посылками и выводами нет. Маркетологи данного уважаемого банка почему-то упустили самый важный вопрос — реальных располагаемых доходов населения. У меня нет статистики под рукой, но исходя из вала просрочек по "физикам" они как минимум не увеличились", — отмечает президент Ассоциации ипотечных компаний Владимир Компанейщиков.

Но в целом все эксперты согласны — у ипотеки хорошие перспективы. "Интерес граждан к ипотеке будет возрастать. Во-первых, жилье, подешевевшее с конца прошлого года, стало более доступным. Во-вторых, при условии дальнейшей стабилизации экономики и финансовых рынков условия кредитования будут улучшаться. Таким образом, спрос и предложение начнут восстанавливаться", — сообщили нам в Центре общественных связей Банка Москвы.

Когда-нибудь завтра

По мнению экспертов, одним из основных ограничителей для получателей ипотечных кредитов остается кризис в головах. По словам Сергея Буянова, у потенциальных кредитополучателей существует психологический барьер, зачастую мешающий принять решение о получении ипотечного займа. "Нам приходится с ним сталкиваться. Особенно это касается валютных кредитов. Нередки случаи, когда заемщики, уже получившие одобрение банка по кредиту, откладывают сделку до "лучших времен". Притом очень часто это люди, которые работают в крупных солидных организациях", — говорит он.

А по словам Константина Никитеева, одним из сдерживающих факторов остается ожидание дальнейшего падения цен на жилье. "Некоторым сегментам еще падать и падать", — отмечает он. И говорит, что москвичи считают, будто цены опустятся до уровня 2003 года, а в Алтайском крае они еще не достигли уровня 2005 года, хотя платежеспособный спрос сегодня вряд ли выше, чем четыре года назад.

Но падения цен ждут далеко не все. "Мы ожидаем рост интереса граждан к кредитным продуктам и к ипотеке, в частности. По сути, сегодня сложилась уникальная ситуация: недвижимость подешевела. Понятно, что в случае роста цен на нефть и стабилизации экономики жилье подорожает. Ипотека — это хороший способ зафиксировать текущую стоимость жилья, так что мы ожидаем, что спрос на кредиты на покупку недвижимости будет увеличиваться", — говорят в Банке Москвы.

Еще одна причина, тормозящая ипотеку, — более строгий подход к заемщику. "Количество желающих оформить кредит на покупку недвижимости, конечно, вырастет, однако банки сегодня продолжают все так же придерживаться более жесткой политики в отношении выбора заемщиков, чем в докризисное время, и соответственно одного желания клиента получить кредит банку сегодня недостаточно. Такой подход не позволит ипотечному портфелю банков демонстрировать резкий рост, ведь далеко не каждый потенциальный заемщик имеет официальную заработную плату, безупречную кредитную историю и возможность найти поручителей", — отмечает Сергей Буянов.

Другими словами, ипотека возвращается, но ее второй заход будет уже не таким пафосным и массовым, как пару лет назад. Сдувающиеся пузыри научили и банкиров, и заемщиков более трезво подходить к жилищному кредитованию. Более выгодная ипотека на фоне дешевеющего жилья может стать действительно рыночным продуктом, которым она не всегда была в прошлом. Итоги можно будет подводить к концу года.

Основные изменения за прошедший год на рынке ипотеки

1. Цены на вторичное жилье, по разным оценкам, за год в валюте упали в среднем на 30–45% (источники: www.rbc.ru, www.realty.rbc.ru/news, www.irn.ru).
2. Процентные ставки банков по ипотеке повысились в среднем на 4–5 процентных пунктов (источники: www.banki.ru, www.ipohelp.ru).
3. Увеличение минимального первоначального взноса с 10% до 30–40% от стоимости жилья (источник: www.bankir.ru/credit/search).
4. Необходимая сумма ипотечного кредита уменьшилась в среднем на 40–50% от стоимости жилья (источник: www.ipocredit.ru).
5. Ежемесячный аннуитетный платеж и страховая премия уменьшились (источник: www.ipocredit.ru).

"Формируется ментальная готовность к ипотеке"

Через два-три месяца население свыкнется с мыслью, что ипотека стала выгоднее, чем до кризиса. И это приведет к реализации на рынке отложенного спроса на жилье, считает директор Дирекции развития продуктов ОТП Банка (Москва) Игорь Антонов.

— Как сегодня обстоят дела на ипотечном рынке со спросом?

— Спроса на покупку квартир по ипотеке как такового пока нет. Обращения в банки упали не просто в разы, а в десятки раз. В то же время очевидно, что спрос никуда не делся и мы имеем дело с так называемым отложенным спросом. Для своего банка мы провели исследование и пришли к довольно парадоксальному выводу. Ипотека сегодня дешевле, чем до кризиса. Произошло это за счет того, что цены на недвижимость упали в зависимости от региона на 30–40%. Что полностью компенсирует и возросшие ставки по ипотеке, и повысившийся до тех же 30–40% первоначальный взнос. В этом году купить ту же квартиру, что и в прошлом, можно значительно дешевле. Аннуитетный платеж будет ниже примерно на 40%. Когда население поймет это, на рынке будет проявляться спрос. Хотя отложенным он является еще и за счет того, что многие ждут дальнейшего падения цен на недвижимость.

— А вы не ждете?

— Мы не ожидаем дальнейшего снижения цен, во всяком случае на первичном рынке. Мы много беседовали с застройщиками, которые говорят, что ценам на первичку падать уже некуда, они приближены к себестоимости. И это актуально практически для всех регионов. Единственным исключением могут быть дефолты застройщиков, которые заставят их продавать жилье по демпинговым ценам. При нормальном развитии ситуации ценам на первичном рынке падать больше просто некуда.

— В Сибири больше распространена рублевая ипотека, а ваши расчеты произведены в долларах. Почему?

— Понятно, но наше исследование показало, что валютная ипотека в разы дешевле рублевой. Чтобы рублевая ставка сравнялась с долларовой по выгодности, нужно, чтобы курс американской валюты подскочил до 39 рублей, чего наверняка не произойдет. Валютную ипотеку сегодня можно взять под 13% годовых, а рублевую под 18%. Размер аннуитета в первом случае будет на 20–25% меньше.

— А как же быть с психологическим фактором, который мешает сегодня людям брать долларовые кредиты после девальвации и прочих кризисных явлений?

— Этот фактор существует, но он именно психологический. Никаких экономических причин для этого нет. Даже во время девальвации, если пересчитать на курс, ставка была такова, что при рублевом кредите размер аннуитета просто сравнялся бы с валютным займом.

— То есть ваш прогноз на развитие ипотеки позитивный?

— Да, я считаю, что сейчас формируется ментальная готовность населения к ипотеке. Но в реальные заявки, в реальный ипотечный спрос эта готовность перерастет через два-три месяца. Население должно свыкнуться с мыслью, что ипотека не так страшна, как кажется, и спрос на квартиры никуда не ушел. Людям нужно время, чтобы понять, что никакой второй волны кризиса осенью не будет. Многих останавливает именно это.

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в СФО (на конец квартала, рублей за 1 кв. метр общей площади) 

Матвей Эргардт, шеф-редактор Алтайского филиала "Эксперт–Сибирь". Материал подготовлен специально для редакции газеты "Ваше дело".

Самое важное - в нашем Telegram-канале