Что происходит?
В России меняется закон о долевом строительстве, причем не всегда последовательно и предсказуемо. Сначала предполагалось, что если застройщик получил разрешение на возведение дома до 1 июля 2018, то он может работать по-старому: то есть привлекать деньги дольщиков напрямую. Те, кто получил разрешения после, должны будут хранить деньги дольщиков на эскроу-счете до ввода дома в эксплуатацию, а строить на свои средства или с помощью проектного финансирования от банков.
Чтобы работать по-старому, в прошлом году девелоперы получили много разрешений до 1 июля. В Барнауле, например, за первые 5 месяцев выдали 20 разрешений и еще 20 - в одном только июне. Застройщики заявили: "Нам удалось убедить власть, она пошла нам навстречу, чтобы поддержать отрасль". Все выдохнули.
Но в декабре их ждал сюрприз – законодатели решили, что с 1 июля 2019 года строить можно только с открытием эскроу-счетов. За исключением объектов, которые попадают под особые критерии. Вокруг них сейчас и разворачивается основная дискуссия.
Пока есть только предварительная методика их определения: формула учитывает степень готовности дома (она должна быть не менее 40%), количество дольщиков, достаточность денежных средств и надежность застройщика. Еще есть заявление главы Минстроя РФ Владимира Якушева: открывать эскроу не нужно на дома, готовые на 30%. Сколько в них должно быть дольщиков, он не прокомментировал.
В том же выступлении Якушев обнадежил: некоторым регионам позволят самостоятельно определить перечень проектов под эскроу-счета. Но если застройщик не справится, ответственность понесет регион.
Барнаульские строители уверены: правительство Алтайского края должно проявить инициативу и спасти остатки отрасли. То есть дать достроить дома на деньги дольщиков в тех случаях, когда разрешение получено до 1 июля 2018 года.
Сначала нужно дождаться утверждения критериев, ответили altapress.ru в краевом Минстрое и Госинспекции. Потом определить по ним количество домов, подпадающих под эскроу, оценить их перспективы и принять окончательное решение. Давать более развернутые комментарии сейчас чиновники не берутся, хотя соглашаются, что строительную отрасль края нужно поддерживать.
Кого это касается?
В Алтайском крае 74 многоквартирных дома с 1 июля 2019 года должны начать строить с открытием эскроу-счетов. Об этом писал краевой Союз строителей со слов Ольги Дерявской, замруководителя инспекции строительного и жилищного надзора.
Строители ожидают, что эскроу придется открыть примерно на половину из 74 домов, поясняет председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. Хотя подчеркивает: “Мы только считаем по проекту методики. Предстоит дождаться окончательной версии”.
В чем проблема?
«Проектное финансирование – это самый реальный способ привлечь инвестиции в строительство», - говорит Ксения Белоусова, директор СЗ ИСК «Алгоритм». Однако задерживая утверждение методики, государство сокращает время, которое застройщики хотели бы потратили на переговоры с банками.
За свой счет компании не смогут строить в том же объеме, как на деньги дольщиков. Но и платить банкам они не хотят, потому что себестоимость квадратного метра вырастет, а вот рыночная - не факт. В результате объемы строительства будут сокращаться. Это может привести к дефициту предложений и повышению цены «квадрата».
Изменения закона о долевом участии в строительстве накладываются на другие экономические новшества. Так, из-за повышения НДС цены на строительные материалы выросли уже с января 2019 года.
При этом банки дать денег всем не смогут. Только надежным, со своим капиталом, с прибыльным проектом. В качестве обеспечения кредита банк возьмет весь или часть уставного капитала застройщика, участок под домом, квартиры.
Юрий Гатилов, руководитель «Жилищной инициативы», видит в этих условиях прямую угрозу строительному бизнесу: оформляя уставной капитал в залог, банки могут забрать предприятия себе.
Самое логичное последствие законодательных изменений – это сокращение количества мелких застройщиков, которые не успевают подстроиться под постоянно меняющийся закон. Сложнее всего придется тем, кто уже находится в процессе строительства и успел заключить несколько договоров с дольщиками. Если они смогут получить даже льготное проектное финансирование, то строительство остановится. То есть закон о защите дольщиков породит новых «обманутых».
Завтра наступило
Процесс работы застройщиков с банками уже запущен. Сбербанк, например, отчитался о пяти подписанных договорах о проектном финансировании.
«Это уже наше настоящее, - говорит Евгений Востриков, директор компании «Домстрой-Барнаул", которая одна из первых открыла эскроу-счет на новостройки. – Нужно подстраиваться под реалии: договариваться с банками, по-новому смотреть на свои проекты, перестраивать бизнес-процессы».
Ксения Белоусова рассказала, что крупные игроки уже выработали для себя план действия. Они примерно представляют, какие дома точно попадут под открытие эскроу-счетов, какой объем строительства они смогут закрыть своими средствами, а какой – кредитом.
Пока нет единого рецепта работы по-новому. ИСК «Союз», например, планирует перестроить свои бизнес-процессы так, чтобы за свой счет возводить многоэтажки под ключ и продавать готовые квартиры. По словам Елены Греб, заместителя гендиректора по экономике и финансам "Союза", по такой схеме компания начнет возводить в середине 2019-го, а заселять в начале 2020-го.
Юрий Гатилов в такой подход верит с трудом. «Это утопия – продавать готовые квартиры. Представьте, что дом построится и год-два застройщик будет распродавать в нем квартиры», - говорит Гатилов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
