Псевдо-Гонконг: что происходит на рынке недвижимости Барнаула

Ипотека резко выросла

Благодаря низким ставкам по итогам 9 месяцев 2018 года в Алтайском крае выдали на 73% больше ипотеки в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года. Это почти 16 тысяч кредитов на 22 млрд рублей. Такой рост эксперты в первую очередь объясняют снижением ставок — это позволило большему числу жителей края купить квартиру в кредит.

Рекорды по объемам выдачи ипотеки, которых не было в докризисные 2013 и 2014 годы, говорят о том, что рынок недвижимости Барнаула вышел из кризиса. Так считает президент СРБ Дмитрий Дворядкин: «Почти незаметны негативные последствия кризиса 2015 года — цена на жилье перестала падать, покупатель и продавец охотнее выходят на рынок. Квартиры приобретают те, кто отказывался от этого из-за финансовой неуверенности».

Дмитрий Дворядкин.

СРБ

Большая часть кредитов направляется на вторичный рынок жилья, отметил Николай Скрипников, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Россельхозбанка в Алтайском крае. На б/у квартиры приходится до 70% ипотек. Это около 6,5 млрд рублей. При этом вторичный рынок активно обновляется квартирами в недавно построенных домах.

Как кредиты угрожают рынку

Покупатели квартир будут по-прежнему обращаться в банки за ипотекой, а банки сделают все, чтобы привлечь их. Татьяна Даренина, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Алтайском крае, сообщила, что в 2019 году банк намерен выдать в 1,5-2 раза больше ипотеки, чем в этом (по итогам 2018-го ожидается 8,2 млрд рублей).

Эксперт уверена, что из-за некоторого повышения ключевой ставки Центробанка, поток клиентов существенно не снизится. «Тем более, что накануне прошло очередное заседание в ЦБ, на котором сообщили, что в ближайшее время ставку повышать не планируют», - подчеркнула Татьяна Даренина

Между тем доходы россиян, а в особенности жителей Алтайского края, все еще остаются на низком уровне. Юрий Фриц, председатель правления союза предпринимателей Алтайского края, отмечает: «Платежеспособный спрос и сейчас не велик. Это доказывает то, что до 85% новостроек продается в ипотеку. И он скорее всего будет снижаться из-за роста цен на недвижимость».

Круглый стол по недвижимости.

СРБ

Интенсивный рост числа кредитов и их суммы — это серьезная угроза, считают эксперты.

Геннадий Малков,
директор агентства недвижимости «Дом»:

Когда у покупателя не хватает денег на первоначальный взнос и ему помогает застройщик или банк — это катастрофа. Так рухнул американский рынок недвижимости в 2008 году, потянув за собой экономику в целом. Раздувая ипотечный пузырь, мы (Барнаул и Алтайский край) семимильными шагами идем в сторону кризиса — через два-три года он нас настигнет.

Что еще может подкосить рынок

Пессимизм Малкова не разделяет Юрий Фриц. Он отметил, что на развитие экономики и отдельных рынков влияет множество факторов (стоимость нефти, санкционная политика), а не только закредитованность граждан.

Тем более, что количество просроченных ипотек в регионе не растет, а напротив — снижается. По итогам 9 месяцев 2018 года, проблемных жилищных кредитов всего 1% (около 600 штук).

Барнаульских застройщиков ради миллениалов просят делать больше маленьких квартир

Недвижимость

Угроза на рынке скорее исходит от законодательных инициатив, которые начинают по-новому регулировать процесс покупки долевок, считает Фриц. Их суть в том, что дольщик будет относить свои деньги в банк на закрытый счет, а не застройщику как раньше. Чтобы строить, компании придется либо кредитоваться в этом банке и платить ему процент, либо изыскивать собственные средства.

При последнем сценарии придется серьезно ужать объемы строительства, к чему и готовятся застройщики. И что уже можно наблюдать в Барнауле. А это в свою очередь сократит объем предложения и приведет к росту цен, хотя и не резкому.

Надежда Михнюк, начальник отдела продаж компании «Строительный камень», рассказала, что сейчас в Барнауле реализуются проекты, которые начинали готовить год или даже два назад. Поэтому на цену «квадрата» почти не влияет поправки в закон о долевом строительстве.

Надежда Михнюк,
начальник отдела продаж компании «Строительный камень»:

Но через два года мы увидим, что компании будут вынуждены поднять цены, так как деньги на строительство будут доставаться им не «бесплатно» от дольщиков, а из банка под 10% годовых и больше.

Рынок на грани тупика

Также Фриц говорит о том, что рынок недвижимости Барнаула уже сейчас заходит в тупик из-за непонятной градостроительной политики. Он напомнил, что проект генерального плана развития города говорит о том, что новые дома должны строить на месте старых. Для этого документы выделяет 15 зон. Однако до сих пор нет понимания того, как застройщик должен организовывать выкуп участков.

Жилой комплекс "Большая Медведица".

архив строительной компании "Адалин-Строй".

Кирилл Науменко,
исполнительный директор Союза строителей Алтайского края:

Как только в СМИ появилась информация о том, что компания «Алгоритм» подготовили и утвердила проект планировки квартала около ТРЦ «Галактика», собственники выставили участки на продажу. За некоторые просили до 2,5 млн рублей за сотку. В отдельных случаях — 25 млн рублей за 2 сотки.

Но экономика строительства многоэтажек не позволяет покупать землю дороже 800 тысяч. В крайнем случае — 1 млн рублей за сотку.

«В результате мы можем получить псевдо-Гонконг — город, застроенный свечками на маленьких участках без социальной инфраструктуры вокруг», - говорит Юрий Фриц.

Самое важное - в нашем Telegram-канале