Кризис перепроизводства
О переизбытке предложения специалисты рынка аренды жилья заговорили уже год назад. Большие объемы вводимых в эксплуатацию квадратных метров начали толкать цену вниз уже в первом квартале 2014-го. За год тенденция окрепла - по итогам 2014 года в Барнауле построили 453 тысячи квадратных метров жилья. Это исторический максимум. Причем, как утверждают строители, около 30% квартир – инвестиционные. Многие из них попадут на рынок аренды.
К чему "перепроизводство" жилья приводит на практике? Юлия М. сдает однокомнатную квартиру в новостройке на ул. Власихинской через сайт объявлений уже не в первый раз. Это новый дом, в котором только "однушек" предлагается внаем больше 20 штук за 9-18 тыс. рублей в месяц. В домах по соседству та же картина. Цена зависит от площади квартир, качества ремонта, наличия мебели и бытовой техники. Пока попытки Юлии безуспешны, а еще полгода назад выставленная на сайт объявлений квартира ежедневно собирала по пять звонков. Теперь за два дня - один интересующийся. Хозяйка решила подождать еще немного, а потом понизить цену.
Елена Завадская,
директор агентства недвижимости "Позитив":
По итогам первого квартала стоимость аренды снизилась примерно на 20%. Те квартиры, которые еще в октябре-ноябре прошлого года сдавались за 11-12 тыс. рублей в месяц, сейчас можно взять в аренду за 9-10 тысяч. Однако большинство собственников пока начинают поиски с уровня прошлогоднего предложения.
Цена падает, но ее держат
Эксперты утверждают, что цена аренды жилья в Барнауле откатилась на несколько лет назад, но близка к тому рубежу, когда хозяева не скинут больше ни рубля. Это 8-9 тыс. рублей за квартиру. И действительно, предложений с таким ценником на профильных сайтах предостаточно. Вопрос только в том, что это за предложения в действительности.
Екатерина Крылова, специалист по аренде агентства "РОСТ-недвижимость", уточняет, что 8-9 тысяч – это скорее стоимость малогабаритной студии без мебели и со скромным ремонтом, чем полноценной "однушки". Такие объявления - часто рекламный трюк, задача которого "наладить контакт с потенциальным арендатором". "Однокомнатные квартиры хороших площадей с достойным ремонтом, мебелью и бытовой техникой по-прежнему можно сдать по 12-13 тысяч в месяц", - утверждает Екатерина Крылова.
Наталья Шилина, директор агентства "Вся недвижимость Барнаула", соглашается с коллегами относительно глубины падения цены. Эксперт рассказала, что на 20% подешевело жилье эконом- и среднего класса, а вот элитный сегмент по-прежнему удерживает цену. Речь идет о полностью укомплектованных больших по площади квартирах в новых домах с консьержем и парковочным местом в престижных районах города. За такие объекты запрашивают до 60 тыс. рублей в месяц.
Назад в коммуналки
Другая причина застоя на рынке аренды - сократилось количество арендаторов. Одни взяли ипотеку и купили свое жилье. Другие просто не потянули ежемесячных плат и вернулись в родные пенаты.
Елена Завадская,
директор агентства недвижимости "Позитив":
Сегодня приняли в работу квартиру. Бывшие арендаторы - молодая пара, живущая в гражданском браке, вынуждены были съехать. Молодому человеку стали задерживать зарплату, а девушке удалось найти место в общежитии. И это характерная ситуация для современного рынка аренды. Люди переезжают не в более дешевые квартиры, а селятся там, где приютят бесплатно. Потому что платить аренду стало не просто тяжело, а иногда невозможно из-за задержек зарплаты или вовсе увольнения.
Оставшиеся на рынке арендаторы сейчас устанавливают свои порядки - диктуют цену и условия найма. Все чаще стали всплывать случаи "потребительского экстремизма". Заселившись в квартиру "с иголочки", жильцы основательно "убивают" ее за месяц и съезжают - "зачем мыть полы, когда можно поменять квартиру". Масло в огонь смутного рынка подливают и другие его участники.
Наталья Шилина,
директор агентства "Вся недвижимость Барнаула":
Из последних случаев: хозяева просят за квартиру 10 тысяч рублей в месяц. Риэлторы берут ключи для показа объекта, но сдают его за семь, получают свой гонорар и исчезают. У срочно въехавших в квартиру ребят нет денег доплачивать за жилье, тем более что они потратились на риэлторов. Другой случай - квартира сдается внаем, но хозяева якобы проживают в другом городе. Человек заселяется, а потом неожиданно знакомится с хозяевами. Они, как вы понимаете, квартиру не сдавали. Совсем банальный вариант - сдать арендуемую квартиру несколько раз и исчезнуть.
Еще одна особенность: практически исчезло такое понятие как предоплата за квартал или больший срок. Для рынка трех-четырехлетней давности, где тон задавал арендодатель, это была типичная ситуация. Сейчас мы имеем рынок, где условия диктует арендатор.
Прогноз
Практически все эксперты единодушны в том, что краевой план по вводу жилья в эксплуатацию в 2015 году строители выполнят. По факту он лишь немного меньше ввода в 2014 году. Это говорит о том, что рынок аренды получит новый пул квартир, которые хозяева захотят сдавать до лучших времен. С другой стороны эксперты полагают, что трудности, возникшие на рынке ипотечного кредитования, со временем начнут подпитывать сегмент арендаторов. Многие просто отложат планы по покупке квартиры в ипотеку и предпочтут пока снимать жилье.
Эти и другие факторы сформируют новую цену предложения на рынке аренды. Пока же выигрывает тот, кто умеет хорошо "продать" себя как арендатора или арендодателя.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
