Вопрос уплаты НДС при аренде государственного и муниципального имущества актуален для многих юридических лиц. Аркадий Колпащиков, руководитель "Юридического центра "Де-Конс", в рамках рубрики "Налоговая практика" подготовил несколько публикаций, в которых постарался осветить наиболее значимые моменты по данной теме. Сегодня "ВД" публикует первый блок информации.
Арендные отношения установлены в главе 34 ГК РФ и распространяются на любых участников договора аренды, включая органы государственной власти. По договору арендодатель обязуется предоставить имущество за плату арендатору (ст. 606 ГК РФ). В обязанности последнего входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст. 614,
п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ).
Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Иные способы заключения договора не допускаются.
В соответствии со ст. 162 ГК РФ в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды.
Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Порядок регистрации таких договоров установлен ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года.
Вне зависимости от того, идет ли речь об аренде помещения, здания или сооружения, в арендном контракте должны быть точно указаны местонахождение сдаваемых в аренду помещений (зданий, сооружений), их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.
Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение (здание, сооружение). Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора.
Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен как непосредственно с его собственником (государством или муниципалитетом), так и с государственным или муниципальным унитарным предприятием, на балансе которого числится это имущество; с учреждением, например, институтом, школой, больницей. Кроме того, возможен трехсторонний договор, когда кроме арендатора в его заключении участвуют и собственник имущества, и его балансодержатель. Рассмотрим каждый из вариантов.
1. Договор с собственником государственного имущества.
В данном случае налогоплательщик признается налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК РФ, письма Минфина России от 24.08.2007 № 03-0715/122, ФНС России от 2.06.2005 № 03-1-03/926/11, от 14.02.2005 № 03-12-03/208/13). Причем налог нужно удержать независимо от того, куда именно перечисляется арендная плата – на счет балансодержателя, в бюджет или на специально открытый в органах Федерального казначейства для балансодержателя счет.
2. Договор с ГУПом или
МУПом, на балансе которого числится госимущество.
При таком варианте обязанностей налогового агента у арендатора не возникает, так как с точки зрения налогового законодательства ГУП и МУП – обычные юридические лица, являющиеся плательщиками НДС. Поэтому при поступлении (по заключенному от своего имени договору) арендной платы они обязаны перечислить государству полученный от арендатора налог. Так, при оказании некоммерческими государственными организациями (образовательными, учреждениями культуры и др.) услуг по сдаче в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов РФ на основе договоров, заключенных между арендаторами и балансодержателями – некоммерческими образовательными организациями, минуя органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления, уплату НДС в бюджет осуществляют данные некоммерческие организации вне зависимости от того, куда арендатор перечисляет арендную плату.
Арендатор за оказанные услуги по предоставлению в аренду имущества перечисляет арендодателю-балансодержателю сумму арендной платы, включая НДС. Затем арендодатель в общеустановленном порядке производит исчисление и уплату НДС в бюджет (см. также письма Минфина России от 10.06.2004 № 03-03-11/92, определение КС РФ от 2.10.2003
№ 384-О, постановления ФАС УО от 28.02.2007 № Ф09-918/06-С2, ФАС ЗСО от 7.12.2006 № Ф04-8298/2006(29024-А45-27).
3. Трехсторонний договор
Несмотря на то что в определении от 2.10.2003 № 384-О (п. 3 мотивировочной части) Конституционный суд указал, что такого субъекта аренды, как балансодержатель, вообще не может существовать, на практике встречаются договоры, согласно которым в качестве арендодателя выступают одновременно и орган власти, и балансодержатель (унитарное предприятие или учреждение). Возникают ли в данном случае у арендатора обязанности налогового агента?
По договорам, по которым арендодателями выступают органы власти и управления, орган местного самоуправления и балансодержатель имущества, арендатор признается налоговым агентом. Он обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога (письмо ФНС России от 24.11.2006 № 03-1-03/2243).
Когда в трехстороннем договоре указано, что арендатор перечисляет НДС в бюджет, но фактически этого не делает, суд признает правомерным начисление ему налога (постановление ФАС ПО от 4.11.2006 № А65-41609/05-СА1-32).
В то же время суды помнят, что КС РФ оставил за ними право определять фактический статус имущества, передаваемого в аренду. ФАС СЗО, например, пришел к выводу, что, хотя формально имущество было передано в оперативное управление, фактически оно оставалось в казне, поскольку учреждение могло лишь поддерживать его в надлежащем состоянии, но распоряжаться им не имело права. Поэтому (несмотря на трехсторонний договор) арендодателем по нему является орган власти. Значит, арендатор должен исполнять обязанности агента по НДС (постановления от 20.03.2006 № А13-8912/2005-19, от 30.01.2006 № А13-8045/2009-19).
Самое важное - в нашем Telegram-канале
