О чем говорит статистика?
Начало 2022 года для алтайских строителей было не просто успешным - суперуспешным: сказались темпы, набранные в предыдущие годы. В одном только январе объем введенного жилья оказался в 3,3 раза больше января 2021-го, в том числе Барнауле - в 4,7 раза.
Причем статистика минстроя, которое приводит ввод жилья нарастающим итогом (январь-февраль, январь-март и январь-апрель), показывает: за первые четыре месяца получен положительный итог. Так, в целом по краю ввод составил 121,2% к январю-апрелю прошлого года.
Правда, по Барнаулу наметился спад: 99,7% (январь-апрель 2022-го к тому же периоду 2021 года). Но незначительный. Однако, если взять помесячный ввод, то статистика уже тревожная.
Так, в январе в Барнауле введено 41,7 тыс. кв. метров, в феврале 59,5 тыс., в марте 80,3 тыс. А в апреле город сдал лишь 24,5 тыс. квадратных метров жилья. В том числе многоквартирного - около 13 тыс., что в пять раз (!) меньше, чем в марте.
Что происходит на рынке?
Между тем, сократился не только ввод жилья в эксплуатацию. «В марте-апреле наблюдалось колоссальное падение спроса», - говорит Анна Курись, маркетолог компании «Адалин-Строй".
«Первый индикатор, показывающий интерес к покупке квартиры для застройщиков, - это бронирование объекта. Количество броней на квартиры в жилых комплексах в апреле по отношению к марту упало в несколько раз. Аналогичная динамика отразилась и по сделкам», - констатирует Ксения Белоусова, директор ГК «Алгоритм».
Количество сделок, по словам Белоусовой, в апреле было в два раза меньше, чем в марте, что, впрочем, она считает закономерным, «поскольку в 2020-2022 годах мы наблюдали «сверхспрос» на первичном рынке».
Апрельское падение спроса на жилье отмечается и в других регионах, сообщает аналитически портал bnmap.pro. По данным портала, в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Тюмени спрос сократился в три раза.
Как повлияло на рынок удешевление ипотеки?
Спад интереса к покупке жилья эксперты отчасти связывают с драматичным увеличением ставок по ипотеке. Ставка по ипотеке с господдержкой в новостройке (а это самая популярная льготная программа) с 1 апреля была увеличена с 7 до 12% годовых.
Меж тем, за счет ипотеки в 2021 году приобретали около 60% от общего объема жилья, и почти вся ипотека - льготная, сообщили и Ксения Белоусова, и Анна Курись.
После резкого увеличения ставки по льготной ипотеке, напомним, ее снизили до 9%. Интерес к ипотеке появился, сообщили altapress ru, например, в банке «Абсолют». Но существенного оживления так и не случилось.
«Ставка 9% не совсем оживила рынок - люди находятся в режиме ожидания еще меньших ставок», - говорит Анна Курись.
Как изменятся цены на жилье?
Ксения Белоусова полагает, что многие не покупают жилье, так как ждут снижения цены квадратного метра.
Риэлторы отмечают некоторое снижение цен на вторичку. Но подешевеют ли новостройки? Собеседники altapress.ru полагают, что это возможно только для отдельных объектов - если застройщик объявляет акцию. Так, Анна Курись, сообщила о проведении такой акции компанией «Адалин-Строй».
Но в целом застройщики не видят потенциала снижения цен на новое жилье.
«Нужно учитывать, что в отношениях по покупке дольщиком квартиры у застройщика присутствует и третий участник – банк. Проектное финансирование строительства заключается в среднем на 2,5 года - и банки сразу закладывают в свои модели поквартальное повышение стоимости квадратного метра», - объясняет руководитель ГК «Алгоритм».
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Еще одной причиной падения спроса стал рост ставок по депозитам - инвесторы, которые раньше вкладывались в недвижимость, понесли деньги в банк. Однако ставки по депозитам снижаются с каждым пересмотром ключевой ставки Цетробанка.
«Депозиты — это все-таки краткосрочная инвестиция, а недвижимость всегда была и остается долгосрочным активом. Поэтому инвесторы, которые за анализ берут «допандемийный период», начинают сегодня вкладываться в недвижимость на стадии котлована», - комментирует Ксения Белоусова.
Руководитель напоминает, что застройщики при строительстве каждого нового объекта используют все более технологичные материалы, что базово увеличивает качество каждого нового объекта и делает его интереснее для инвестиций.
Снизятся ли ставки по ипотеке?
Как долго может продлиться такая ситуация? Дмитрий Дворядкин, гендиректор агентства недвижимости «Династия 24», полагает: к вопросу покупки квартир заемщики вернутся, если ставка по льготной ипотеке составит 7% (или около этого) на новостройки и 12% - на вторичку.
Но «для выхода рынка на прежние мощности нужны еще более низкие ставки. Например, 3-4% по первичке и 5-6% по вторичке. Тогда это позволит восстановиться спросу», - написал Дворядкин у себя в соцсети.
Казалось бы, уже сегодня этого можно ожидать - ведь ключевая ставка Центробанка снова заметно снижена - с 14 до 11%. Но Минфин России объяснил «Российской газете»: поручение о снижении ставки по льготной ипотеке (которая сегодня 9%) в министерство не поступало, условия сохраняются.
А вот по собственным программам банков (по которым покупают, как правило, вторичку) ставки уже начали снижаться на 1-3 процентных пункта.
Впрочем, многие сегодня ждут другого - когда в политике и экономике наступить хоть какая-то определенность.
«Люди ждут, что будет дальше, и пока не делают никаких движений — ни в продажу, ни в покупку», - говорит Татьяна Зинченко, руководитель «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко».
Самое важное - в нашем Telegram-канале
