Летний сезон обычно не способствует росту продаж квартир. Как покупатели, так и продавцы думают скорее об отпуске и дачах, чем о сделках с недвижимостью. Однако нынешний холодный июль, похоже, настроил барнаульцев на деловой лад. Во всяком случае большинство риэлторов отмечает, что в этот раз во второй месяц лета покупатели недвижимости ведут себя активнее, чем в прошлые годы.
Елена Завадская,
директор агентства недвижимости "Позитив":
В апреле-мае на рынке наступила зловещая тишина — сделок почти не было. В июне движение пошло, но хотелось бы, чтобы рынок был активнее.
Константин Никитеев, руководитель агентства "Ключ-риэлт", более оптимистичен. По его словам, в июле началось оживление — особенно высок интерес к одно- и двухкомнатным квартирам.
Константин Никитеев,
руководитель агентства "Ключ-риэлт":
Июль — удобный месяц для переезда и ремонта, когда есть отпуск и еще не начался учебный год, многие пользуются этой возможностью.
Марина Ракина, эксперт компании "Проспект недвижимость", вообще считает, что это лучший июль за последние годы. Опрошенные эксперты практически в один голос говорят, что покупатели активизировались на фоне слухов о предстоящей девальвации рубля. Масла в огонь подлил российский министр финансов Антон Силуанов, который в июне заявил, что не исключает ослабления курса национальной валюты. Позже министр пояснил, что его неправильно поняли. Но осадок остался.
Константин Никитеев,
руководитель агентства "Ключ-риэлт":
Людей настораживает общий рост цен: повышается коммуналка, растут акцизы на бензин, дорожает доллар. Все это заставляет опасаться нестабильности и вкладывать во что-то деньги.
Дешевая ипотека
Еще одна возможная причина повысившейся активности покупателей — удешевление ипотеки. С начала 2013 года ряд банков провел коррекцию ставок по своим программам, снизив их в среднем на 0,5–2 процентных пункта. Средние ставки по ипотеке на новостройки у основных игроков рынка составляют 11–13%.
К тому же банки наконец смягчили одно из самых важных условий — минимальный уровень первоначального взноса. Если после кризиса 2008 года банки редко соглашались меньше чем на 30% первоначального взноса, то сейчас уже можно встретить предложения от 10%.
Ирина Снитко, руководитель агентства "Гравитон", отмечает, что летом банки запустили специальные акции, которые поспособствовали росту спроса. Так, Сбербанк, на долю которого приходится почти половина жилищных кредитов на Алтае, продлил на лето льготную акцию "12-12-12" и снизил ставки для молодых семей. Кроме того, Сбербанк и ВТБ24 (на двоих они контролируют примерно 85% ипотечного рынка Алтайского края) имеют договоры с застройщиками, которые дают скидки тем, кто оформляет кредит на квартиру в новостройке.
Ирина Снитко,
руководитель агентства "Гравитон":
Банки стали менее консервативны, оперативнее реагируют на потребности рынка, вводят новые гибкие продукты. Сегодня при сумме факторов платеж за однокомнатную квартиру в ипотеку по программе для молодой семьи может составлять 12 тыс. рублей. Это примерно аналогично стоимости аренды. Поэтому многие принимают решение о кредите.
Парадокс в том, что банкиры говорят о росте выдачи ипотеки в крае в среднем на 30% с начала года, тогда как на рынке недвижимости нет аналогичного увеличения числа сделок. Объяснить такую ситуацию затрудняются как банкиры, так и риэлторы.
Эльвира Вебер,
управляющая филиалом ВТБ24 в Барнауле:
Возможно, причина в том, что в сделках увеличилась доля проникновения кредитов. Но для этого надо более подробно анализировать структуру всех совершенных сделок.
То ли падение, то ли стагнация
По данным новосибирского аналитического агентства RID Analytics, в мае 2013 года средняя цена предложения 1 кв. метра жилья на вторичном рынке Барнаула составила 47,5 тыс. рублей. Это примерно на 2% ниже, чем в начале года.
Однако данные аналитического агентства учитывают только цены предложений в объявлениях — при совершении сделки стоимость квартиры зачастую оказывается ниже. Поэтому Елена Завадская считает, что в реальности с начала года цены упали на 10%. "Это связано с тем, что в прошлом году цены росли на фоне разговоров о грядущей масштабной помощи молодым семьям. В реальности субсидии оказались не такими большими, налицо необоснованный "перегрев" рынка. Поэтому сейчас цены начали возвращаться к своему прежнему уровню", — поясняет Завадская.
Остальные опрошенные риэлторы менее категоричны. Они считают, что цены на барнаульское жилье практически не меняются.
Константин Никитеев,
руководитель агентства "Ключ-риэлт":
Я не вижу падения цен. Данные аналитических агентств — это общая температура по больнице, по которой сложно судить о реальном положении дел на рынке. На мой взгляд, правильнее говорить о стагнации, когда цены не растут и не падают.
Марина Ракина,
эксперт компании "Проспект недвижимость":
Скорее можно говорить о корректировке цен. Люди смотрят друг на друга и стараются выставлять максимально возможные цены. Это связано с тем, что на рынок был выставлен ряд квартир с суперремонтами, они задали высокий уровень цен. Сейчас эта тенденция прошла, но не во всех сегментах. В целом цены откорректировались до нужного состояния. Спустя месяц-два после публикации объявления с высокой ценой люди видят, что продать не удается, снижают планку и находится покупатель.
Качели спроса
Чего ждать от рынка осенью, когда активность традиционно достигает пика? Ирина Снитко утверждает, что прогнозировать сложно, так как сейчас на рынке нет ярко выраженной сезонности.
Ирина Снитко,
руководитель агентства "Гравитон":
Я уже 12 лет работаю с недвижимостью. В начале нулевых была стабильная тенденция: лето — стагнация, осень — активность. Сейчас такого нет — в течение года чередуются периоды спада и роста независимо от времени года.
Елена Завадская считает, что в любом случае в ближайшие месяцы сохранится благоприятная ситуация для покупателя: на рынке много предложений, есть пространство для торга. Константин Никитеев ждет дальнейшего роста спроса и, возможно, небольшого увеличения цен.
"Я давно на рынке и уже поняла, что не стоит делать прогнозов, — говорит Марина Ракина. — Могу сказать одно — потребность в жилье будет всегда, поэтому активный процесс на рынке не исчезнет. Взрывов спроса пока не будет хотя бы потому, что не ожидается очередного вброса жилищных сертификатов. Строители тоже стали умнее и теперь выплескивают на рынок не целые кварталы разом, а постепенно вводят по одному дому. Все это дает людям возможность покупать жилье без спешки. Поэтому пока все останется в стабильном и спокойном режиме".
Переключились на "вторичку"
Барнаульские риэлторы отмечают перераспределение спроса между новостройками и вторичным жильем. "Ажиотаж в отношении первичного рынка, который наблюдался еще год-два назад, уже прошел. Особенно по отношению к тем объектам, которые еще на стадии строительства", — констатирует Елена Завадская.
По мнению Завадской, сегодня соотношение спроса между новым и вторичным жильем делится примерно поровну.
Елена Завадская,
директор агентства недвижимости "Позитив":
В новое надо вкладываться, на вторичном рынке можно купить уже готовую квартиру с ремонтом. Меня как-то спрашивали: правда ли, что хрущевки не пользуются спросом? Нет, неправда. Да, сегодня в пятиэтажках цены ниже — двухкомнатные там по цене "однушки" в новостройках. Но это и привлекает потенциальных покупателей, что за меньшие деньги можно купить жилье большей площади.
"Кого-то отпугивает эхо скандалов с дольщиками, тем более что многие застройщики до сих пор не соблюдают закон-214, — добавляет Марина Ракина. — Есть и другая причина: до кризиса застройщики распродали все объекты, потом осваивали новые площадки. В определенный период нормального предложения на "первичке" не было, поэтому спрос перераспределился на вторичный рынок".
Но Константин Никитеев считает, что при прочих равных барнаульцы предпочитают варианты в новых домах. "На "вторичку" люди переходят, только если не могут удовлетворить свои потребности на рынке нового жилья. Люди считают, что в новостройках ниже коммунальные платежи и лучше инфраструктура. При том, что в старом фонде за те же деньги могут быть более интересные предложения", — говорит эксперт.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
