В Алтайском крае намерены отменить льготную ипотеку под 6,5% из-за роста цен на жилье — возник дефицит новостроек, а земля стоит дорого. Но это не все проблемы, с которыми, по мнению девелоперов, столкнулся регион. Как строить больше, какие реформы нужно провести и почему Барнаулу нужна сельская ипотека, рассказал руководитель строительной компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов.
Ценовой вулкан
— Юрий Александрович, будучи руководителем крупной строительной компании, как вы оцениваете 2020 год?
— Для нас он, несмотря ни на что, сложился неплохо. Прошлый год стал предвестником больших перемен. На рынке новостроек возник ажиотажный спрос. Россияне интуитивно почувствовали грядущие перемены в стране и кинулись скупать все подряд. Увеличилась доля инвесторов, решивших вложить накопления в недвижимость как в наиболее стабильный актив. В то же время выросли цены на жилую недвижимость, что, на мой взгляд, было вполне ожидаемо из-за понятных и объективных причин.
— В перегреве рынка винят ипотеку под 6,5%. В Алтайском крае хотят завершить госпрограмму льготного кредитования покупки жилья. Насколько эта мера оправданна?
—Утверждение о том, что ипотека под 6,5% спровоцировала рост цен, ошибочен. По моим оценкам, на льготный жилищный кредит приходится всего 15% от общего спроса на новостройки.
Нужно смотреть глубже. Цены выросли бы в любом случае. На строительном рынке из-за нестабильности экономики в прошлые периоды возникло напряжение. Его усилила пандемия. В результате пошел рост цен на стройматериалы, по некоторым позициям их стоимость выросла на величину до 40%. Металл подорожал на 70%. Не стоит забывать и про введенное проектное финансирование. Издержки тоже легли в цену квадратного метра. Ситуация безо всякой льготной ипотеки назревала давно и была похожа на вулкан…
— И он рванул в прошлом году?
— Можно сказать и так. Обратите внимание: цены выросли на все, не только на недвижимость. Разве кто-то раздавал льготные кредиты на масло и сахар, что они так выросли в цене? Но почему-то в росте стоимости квадратного метра винят исключительно льготную ипотеку. Из-за неверно сделанных выводов «сверху» приняли решение ее отменить. Из-за этого первыми пострадают потребители. Цена уже никуда не денется, она объективна, и мы даже видим, что она еще подрастет. Но если при этом отобрать у людей льготную ипотеку, что получится? Спрос упадет. Люди останутся без жилья, а строительная отрасль просто встанет.
Бремя первых
— Юрий Александрович, насколько усложнила ситуацию проблема с землей?
— Я начинал строить четверть века назад. Тогда Алтайский край был первым по комплексному строительству. Для возведения объекта нам было достаточно подписать эскизный проект здания. Весь процесс — от рисунка до закладки фундамента — занимал от двух недель до месяца. А что сейчас? С момента получения земли до начала возведения ЖК проходит не меньше 1,5–2 лет. При этом инфляция каждый год съедает по 7% активов.
В начале инфляция работала на нас и дольщиков. Квартиры продавались дешево и уже на стадии фундамента. К моменту ввода объекта стоимость квадратного метра увеличивалась, соответственно, дольщики имели возможность приобрести жилье по минимальной цене.
Потенциал для развития
— С какими еще проблемами приходится сталкиваться?
— В свое время я говорил Сергею Алексеевичу Боженко (тогда главному архитектору Барнаула. — Прим. ред.) о создании рабочей группы из застройщиков, архитекторов, проектировщиков, урбанистов. Они могли бы разработать полноценный план перспективного развития Барнаула и Алтайского края, 70–90% которого — это генеральный план. У нас же есть первоклассные специалисты комитета по строительству, архитектуре и развитию. Если бы группа заработала лет 20 назад, мы бы уже увидели хороший результат. Проблем, которые сейчас стоят перед нами, просто не возникло бы. Прекрасно понимая ситуацию, Вячеслав Генрихович Франк уже работает в этом направлении.
— В своих выступлениях вы не раз повторяли, что генплан должен быть гибким. Как это должно работать?
— Я вижу это так: раз в год проводится сессия по рассмотрению поправок в действующий генплан. К этой дате заинтересованные должны успеть подать заявки в профильный комитет. Далее их рассматривают, выносят на обсуждение и принимают.
Понятно, что этого мало. Генплан не может существовать без комплексной проработки всех составляющих. Одна из важнейших — схема дорожной инфраструктуры. Без нее город рано или поздно встанет колом. Навскидку, на разработку такой схемы может потребоваться порядка 120 млн рублей. И мы сможем планировать кварталы с учетом удобных дорожных сетей, развязок и виадуков.
Светлое будущее
— Юрий Александрович, проблем много, но как их решить?
— Никто, кроме нас, ничего не сделает. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Если процесс упустить сейчас, то Барнаул превратится в провинциальный город, где ничего не происходит… Что нужно делать? Для начала принять гибкий генеральный план, проработать схему дорожной инфраструктуры, создать карту озеленения, запустить программы комплексного развития Барнаула, а потом и Алтайского края, и провести реформу министерства.
— Реформу министерства?
— Министерства по строительству и ЖКХ. Жилищно-коммунальное хозяйство в силу специфики оттягивает все внимание. Его надо отделять от строительства. Хорошим примером служит Татарстан. У главы профильного министерства есть заместители по всем направлениям. Каждый из восьми замов занимается узким сектором: перспективным развитием строительного комплекса, градостроительной политикой, целевыми программами, ценообразованием, переселением из ветхого и аварийного жилья, перспективным развитием, промышленным строительством и т. д. У нас же только один заместитель министра по строительству, а в комитете практически нет профессиональных строителей, одни юристы.
— Расскажите подробнее о комплексном развитии.
— Возьмем частный случай. Сегодня в Барнауле глохнет процесс по переселению из ветхого и аварийного жилья. Читаем в новостях, что около 500 млн рублей из федерального бюджета, выделенных на переселение, краем были не освоены и отправились обратно в Москву. Все потому, что нет программы комплексного развития. В ней должны участвовать не только застройщики, но и власти. Мы готовы вложить 25% своих средств в расселение и дальнейшее освоение территории, но 75% региону нужно взять на себя, привлекая федеральные средства. Иначе все просто разрушится. Мэр и так почти без перерывов решает острые вопросы с населением. Дальше будет только хуже. Этими программами нужно заниматься уже сейчас, иначе полгорода просто развалится.
Ипотека, введенная с умом
— Вы уже не раз говорили о том, что краю нужна «умная» ипотека. Расскажите, что вы имели в виду?
— Учитывая специфику края, я уверен, что здесь будет прекрасно работать сельская ипотека под 3% годовых. Причем на всей территории, включая Барнаул. Нужно только донести до экспертов сверху мысль, что у нас дотационный, сельскохозяйственный регион, где уровень средней зарплаты один из самых низких. Так жилье станет действительно доступным. Будут поддержаны строительная отрасль и предприятия, связанные с ней.
Строительство — это одна из немногих отраслей экономики, которая вносит видимый вклад в развитие города. Там, где еще недавно были пустыри, растут новые кварталы. Пока возводятся дома, город полноценно живет и активно развивается. Уберите строителей из Барнаула — и он начнет приходить в упадок и превращаться в провинциальный город без дальнейших перспектив. Такие примеры уже есть у нас в крае, даже не буду их озвучивать.
— Иными словами, нет строительства — нет жизни?
— Строители — это рабочие места, работа для предприятий по производству стройматериалов, новая инфраструктура, дороги, детские сады и школы. Мэр города Вячеслав Франк это понимает, поэтому старается продвинуть те или иные инициативы. Поэтому мне кажется логичным, когда застройщиков поддерживают. Мы ведь не говорим о чем-то невозможном. По сути мы просим об одном. В городе и крае на уровне администраций должны появиться структуры, которые целенаправленно занимаются развитием. На одиноких энтузиастах мы далеко не уедем.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
