Страдают самобытностью. Как развивается малоэтажное строительство в Алтайском крае

Сельская сказка

Как рассказал министр строительства и ЖКХ региона Иван Гилев, доля квадратных метров ИЖС от общего объема в Алтайском крае за последние пять лет выросла с 39 до 50%. За первые четыре месяца 2023 года она уже составляет 62%.

«Все чаще к малоэтажному строительству подходит крупный бизнес. В последние годы программа сельской ипотеки стала хорошим драйвером для его развития в крае», - сказал он.

Например, кредит по этой программе в Россельхозбанке в регионе оформили более 1,6 тыс. семей на 2,9 млрд рублей. Нет ни одного района, в котором бы не взяли эту ипотеку.

«По данным сервиса «Домклик», доля сделок с ИЖС в общем объеме выдач ипотеки по итогам мая 2023 года вырастет до 10,6%. Для сравнения: в 2022 году она составляла 2-3%. Это говорит о небывалом ранее всплеске интереса к малоэтажному жилью», - сказал директор агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин. Риэлтор отметил, что популярность индивидуального жилья начала расти во времена пандемии.

Отметился отчетливый спрос на жизнь в собственном пространстве, без соседей через стенку и более широкими возможностями отдыха. Тогда же правительство РФ учредило программы господдержки для «малоэтажки».

Как отметил Дмитрий Дворядкин, цена квадратного метра квартиры в Барнауле достигла рекордных показателей в 100-150 тыс. рублей. Строительство частного дома обойдется примерно в 60 тыс. рублей за кв. м.

«Это без участка. Но вместе с землей цена сопоставима со стоимостью квартиры в новостройке. При этом человек получает свою территорию с возможностью посадить огород, построить бассейн и баню, поставить машину», - сказал он.

Директор «Фирсовой слободы» Михаил Кочетов подтвердил: продажи превосходят даже самые смелые ожидания. За полтора года компании удалось продать все участки в новом жилом комплексе «Палитра» - 581. Сейчас фирма готовит к презентации новый проект.

«Дачники» и инвесторы

Михаил Кочетов выделил три основные категории покупателей. 80% - это «новые горожане». Люди 30-40 лет с детьми, которые перебираются в Барнаул со всех уголков края — за работой, развлечением или образованием. Когда жизнь в квартире им надоедает, ищут варианты «на земле», которые не оторвут их от города.

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Вторая категория — люди, которые ищут покоя и комфорта, Барнаул их не держит. Третья - «дачники». Это состоятельные люди, которые покупают загородный дом как второе жилье, где можно отдыхать.

«Для них у нас пока нет предложения. «Дачники» не хотят связываться со стройкой, также их останавливает отсутствие сервиса — самостоятельно кидать снег они не будут», - говорит Кочетов.

Также он выделил еще две группы клиентов. Это молодые компании, которые покупают участки оптом и быстро возводит на них дома, что «Фирсова слобода» поощряет. А также инвесторы, переключившиеся с подорожавших квартир на участки.

«Это не здорово. Самые бюджетные участки полтора года назад в «Палитре» мы продавали за 90 тыс. рублей за сотку. Сегодня их уже покупают как вторичку за 150-200 тыс. рублей», - сказал Михаил Кочетов.

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Без цели, без инфраструктуры

Стоимость участков за последние годы выросла как минимум втрое не только благодаря подобным инвесторам. Развитию малоэтажного строительства мешает дефицит земли, уверен Дмитрий Дворядкин.

«В 2021 году сотка стоила до 150 тыс. рублей, сейчас — до 350 тыс. рублей, а местами и до полумиллиона, - сказал он. - При таком ажиотаже участки не успевают формировать. Полагаю, у властей есть смысл плотнее заняться этой проблемой».

При этом резать участки нужно осмысленно. По наблюдениям гендиректора компании «Жилищная инициатива» Юрия Гатилова, исторический опыт показывает, что это деление приводит к хаосу.

«С дачами вышла непростая история Люди брали землю без дорог, без целевого назначения, без всего. В итоге даже не проедешь ни назад, ни вперед, - сказал он. - Если бы в СССР нарезали по нормальной схеме, с планированием дорог и инфраструктуры, решилась бы жилищная проблема, и не нужны были панельки. Но и сейчас ничего не изменилось — идиотизм непобедим».

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Юрий Гатилов предлагает привлечь бизнес к организации земельных территорий. Предпринимателям по силам создать проект планировки, сформировать участок, провести коммуникации.

«Если государству очень хочется, потом можно выставить участок на аукцион, - добавляет застройщик. - Если не выкупят, отойдет тому, кто строил инфраструктуру».

Идеи развития

Архитектор Александр Деринг подчеркнул, что нет глобального осмысления территориального планирования. Из-за чего Барнаул обрастает своеобразным поясом, который его «душит».

Чтобы это исправить и избежать резкой маятниковой миграции, нужно найти способы «сожительства» города и малоэтажек. В качестве выхода он предлагает смешанную застройку: индивидуальные дома, таунхаусы, здания до четырех этажей.

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Архитектор Алексей Квасов считает, что в поселках необходимо комплексное развитие территории. В каждом должно быть общественное ядро, качественное благоустройство и необходимый набор услуг.

«Поселки должны быть местом для жизни, а не для ночевки, - сказал он. - Покупатель с большей вероятностью купит участок, если увидит, что в населенном пункте есть идея развития на десятилетия, запланированы школы, детские сады».

Подобный проект, например, уже воплотили в Кемерове. О поселке Лесная поляна на 30 тыс. человек рассказал Дмитрий Дворядкин.

«Ощущение, что побывал в будущем. Коттеджи, таунхаусы, рядом небольшие дома на пять-семь этажей, а в центре всего площади, прогулочные зоны, школы, садики, все в асфальте, четырехполосная дорога в Кемерово — семь минут - и ты в городе. Выглядит настолько лаконично, что хочется там остаться», — рассказал он.

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Гендиректор «Сибирьконтракт плюс» Юрий Фриц предложил серьезно посмотреть на планирование освоения правого берега Оби и подумать о создании барнаульской агломерации. «Фирсово, Санниково, Новоалтайск могли бы составить агломерацию с численностью более 1 млн человек. Это совершенно другой статус Барнаула, а, следовательно, иное финансирование, проекты, задачи», - подчеркнул он.

Иван Гилев признает, что пока вопрос агломерации не в фокусе у власти.

«Если потребность есть, это можно рассмотреть, но я не вижу ее, - сказал он. — Что касается остального, вы видите развитие в том, что государство построит дороги, выделит участки, возьмет на себя роль девелопера. Но любой госпроект менее эффективен, чем частый, нет такого уровня креатива».

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Без единого стиля

Кроме того, в уже существующих поселках за редким исключением нет архитектурного кода. Как пошутил Александр Деринг, они «страдают самобытностью».

И все же что-то общее появляется в малом домостроении. Как отметил Алексей Квасов, люди ушли от «дворцов» и чаще стали строить «квартиры на земле» площадью до 150 кв. м. Модными стали плоские кровли и активное остекление. Место огородов занимают газоны и зоны отдыха.

«В Центральной России много поселков, которые застраивают в едином стиле, это жестко регулируется. Любо-дорого смотреть», - сказал Константин Денисенко, гендиректор компании «ЗИАС машинери».

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Юрий Фриц отметил, что его компания тоже идет по этому пути: не продает участки, а застраивает их в едином архитектурном стиле, с инфраструктурой. Но есть неумолимый вопрос финансовой обеспеченности покупателей.

«Одно дело — купить участок и постепенно строить дом. Другое - приобретать готовое», - сказал он.

Без контроля качества

Финансовая проблема — корень другой беды, отметил Михаил Кочетов. «Мы, как застройщики идем по лезвию ножа: с одной стороны, нужно обеспечить приемлемую цену, с другой — достойное качество».

Кто-то этого баланса намеренно не выдерживает.

«Рынок ИЖС переживает бум и хаос. В перспективе отрасли могут угрожать серьезные репутационные риски из-за недобросовестных подрядчиков, - сказал основатель и руководитель строительной компании «Свои» Дмитрий Кокорев. - Сегодня рынок ИЖС не регулируется государством и банками. И, к сожалению, случаи недостроев уже есть».

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

Он предлагает обратить на это особое внимание риэлторскому сообществу и рекомендовать строительные компании, подрядные организации и застройщиков, которые прошли аккредитацию, имеют опыт и выполняют свою работу добросовестно.

Также Дмитрий Кокорев считает, что следует разработать стандарты для организаций в секторе малоэтажного строительства.

«Некоторые застройщики много обещают покупателям, например, организовать инфраструктуру и досуг, а потом все бросают, - сказал замглавы Первомайского района Алексей Никулин. - Не получив обещанного, жители требуют этого от муниципалита».

«Фирсовой слободе» пришлось также заняться строительством коммерческой недвижимости — застройщики, покупающие с большой скидкой земли под магазины и спортцентры, в итоге возводили жилой дом.

Стремиться к сотрудничеству

Начальник отдела продаж Алтайского филиала «Ростелекома» Кирилл Дубровин отметил, что мало застройщиков заботится о том, чтобы на стадии проектирования загородных поселков вместе с инженерными коммуникациями строить оптическую сеть.

Сегодня «Ростелеком» построил цифровую сеть практически во всех 17 пригородных поселках Барнаула, но в большинстве случаев компания вела кабель по опорам ЛЭП или своим. В пример он привел ситуацию в поселке Сибирская долина, в котором компания смогла
охватить оптикой только часть домов.

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

«Застройщики все строили «красиво»: вели под землей газ, воду, электрику и по разным сторонам улицы. В итоге оказалось, что опоры там поставить нельзя. Как результат: пирог рядом, а не укусишь. Теперь люди пишут письма президенту», - сказал Кирилл Дубровин.

Чтобы таких проблем не возникало, он предложил застройщикам и собственникам жилья сотрудничество на начальном цикле строительства.

В прошлом году «Ростелеком» завел скоростные линии связи в 136 сел края. В этом году оператор планирует охватить цифровой сетью еще 50 тыс. домохозяйств.

На базе цифровой сети компания предоставляет комплекс цифровых услуг: домашний интернет, цифровое ТВ, уличное и домовое видеонаблюдение из любой точки мира, датчики газа, задымления системы «Умный дом».

Без забот и экспертиз

Также частники обсуждения подчеркнули, что ИЖС не хватает предпродажной экспертизы.

«Бум побуждает выходить на рынок людей, которые вчера только узнали, как подключить систему отопления. Появляются и некачественные материалы — наживаются на проблемах с поставками и путанице покупателей в новых брендах», - сказал Роман Юмашев, руководитель оптового отдела продаж по работе со строительными и монтажными компаниями «Стройинжиниринг».

Круглый стол "Развитие малоэтажного строительства в Алтайском крае".

Анна Зайкова

«Качество в большинстве случаев не выдерживает никакой критики, цена намного ниже — сложно конкурировать с теми, кто нарушает все строительные нормы. Люди не понимают, что покупают», - добавил Александр Верясов, директор компании «Алтэкоарт».

Без регулирования рынка рискуют и банки. «Вопрос чистки — ключевой. Нужны понятные игроки. Достаточно сложно оценить объемы бизнеса ИП «Иванова», который через время станет ИП «Петров»», - подчеркнул Владислав Тюнин, руководитель центра ипотечного кредитования алтайского банка «Открытие».

Иван Гилев поддержал мнения бизнесменов, но заметил, что чрезвычайно строгий контроль может принести обратный эффект и навредить бизнесу.

«Все же потребителям нужно следить за имиджем организации»,— заключил он.

altapress.ru

Ранее altapress.ru писал о том, как власти Первомайского района рассказали министру о переполненных школах и дорогах.

Самое важное - в нашем Telegram-канале