Кого поддерживает льготная ипотека
Ипотека под низкий процент — мечта заемщика. В этом году она отчасти сбылась. В какой-то степени этому способствовала пандемия, разразившаяся весной этого года. От нее пострадали большинство отраслей.
Досталось в том числе и строителям. Ограничительные меры, перебои с поставками стройматериалов, падение спроса на жилье — лишь малая часть навалившихся проблем. Помощь пришла сверху. Государство запустило программу льготной ипотеки под 6,5% при покупке квартиры в новостройке.
С одной стороны, это помогло отрасли остаться на плаву в условиях кризиса. С другой – подстегнуло спрос и подбодрило без того растущие цены на жилье.
Акробатические кульбиты цен
По данным Института развития строительной отрасли, с конца апреля по май средневзвешенная цена за квадратный метр по России колебалась вокруг цифры в 82,5 тыс. рублей. Но уже с мая по июнь стоимость «жилого» квадрата резко скакнула до 85,5 тыс. рублей. А это 3,6%.
В Алтайском крае первый скачек пришелся на март 2020 года. Ценник вырос на 648 рубля, а это 1,5% к стоимости квадратного метра. Следующее повышение произошло в мае. Он подрос еще на 0,6%. С февраля по май цена за «жилой» квадрат увеличилась на 2,3%.
Но это средние цифры по региону. В Барнауле ситуация сложнее. Здесь и ценник выше. В октябре средняя стоимость жилья с начала 2020-го (49 тыс. рублей) выросла до 53,8 тыс. рублей. Это на 7,7% больше показателей за тот же период прошлого года (48,5 тыс. рублей).
Директор агентства «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин рассказал:
«С начала года цены, стали космическими. Разумеется, одна из причин — льготная ипотека и другие программы господдержки. Но не стоит исключать и другие факторы, в частности, желание людей вкладывать сбережения в бетон. С 2019 года в Барнауле вновь стали появляться инвесторы, которые покупают недвижимость для того, чтобы в дальнейшем ее с выгодой перепродать».
Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита АлтГУ Наталья Деркач пояснила, что интерес к инвестированию появился вследствие того, что банковские вклады сегодня перестали представлять собой интерес для населения.
Ольга Деркач,
доцент кафедры финансов и кредита АлтГУ:
«Людям приходится искать новые инструменты. Одним из способов вложения накопленного стала недвижимость».
Ипотечный бум
В этот же период фиксируется повышение спроса на ипотечные жилищные кредиты. Основной пик пришелся на май-июнь 2020-го. По данным Банка России за полгода жителями Алтайского края оформлено 10,5 тыс. кредитов, что на 12,1% больше цифр прошлого года.
Из них под залог договоров участия в долевом строительстве было взято более 3 тыс. займов. А это на 48,5% больше динамики прошлого года.
Институт развития строительной отрасли подсчитал, в регионе барнаульцы брали заем на «долевку» в среднем на 1,7 млн. рублей (на 7,0% больше уровня 2019). По России эта цифра несколько больше — 2,5 млн рублей.
Кстати, Сибирский банк ПАО "Сбербанк" отмечает небывалый спрос в этом году на ипотечные кредиты в целом.
В пресс-службе финансовой организации рассказали, что с июля по сентябрь было выдано 28 тыс. жилищных кредитов. Общая сумма составила рекордные 53 млрд рублей. Если сравнить с данными за прошлый года, то показатели выросли на 64%.
«На текущий момент рынок ипотечного кредитования переживает настоящий бум. С одной стороны, это обусловлено восстановлением и оживлением строительной отрасли после первой волны пандемии, с другой – наличием широкой линейки предложений на первичном и вторичном рынках недвижимости и неоднократным снижением ставок до рекордно низкого уровня», - отметил Максим Волков, заместитель председателя Сибирского банка ПАО Сбербанк.
Высокий спрос на новостройки
Программа «ковидной» господдержки ипотечников и строителей была запущена 24 апреля. Начина с этого момента спрос на новостройки начал неудержимо расти. Крупные агентства недвижимости первыми заметили нарастающую тенденцию.
Директор агентства «Гнездо» Светлана Бакулина отметила, что барнаульцы не сразу начали скупать с первичного рынка квартиры. В апреле они еще раздумывали, поэтому взлет спроса пришелся на период майских праздников.
Светлана Бакулина,
директор агентства «Гнездо»:
Как раз в это время появились дополнительные предложения от банков и застройщиков, вплоть до беспрецедентных 0,1%. Спрос на такие ипотеки большой, грех не брать. И теперь рост цен будет не остановить.
Эксперт замечает, что несмотря на увеличение стоимости квартир в новостройках, с господдержкой они еще остаются доступными.
Светлана Бакулина,
директор агентства «Гнездо»:
Мы подсчитали средний платеж для молодой семья, которая берет ипотечный кредит на 15-20 лет. Он значительно меньше, чем при прежней ставке. И это большое подспорье. К этому нужно добавить еще материнский капитал. Если к нему прибавить все единовременные выплаты, которые положены за рождение детей, то получившаяся сумма гасит больше миллиона рублей кредита. При такой низкой ставке выплатить остаток гораздо проще.
Риэлтор добавила, что при этом нужно разумно подходить к своим потребностям. Будучи молодой семьей, например, с одним ребенком, не стоит сразу же покупать хоромы, площадью 100 квадратов.
«Опираясь на свой опыт могу сказать, что для начала лучше купить в ипотеку евродвушку или полноценную двухкомнатную квартиру. Это вполне укладывается в бюджет обычной семьи. Но бывает, берут больше, чем могут потянуть. Обычно из этого ничего хорошего не получается», - резюмирует она.
Дмитрий Дворядкин подчеркнул, что спрос на новостройки с использованием ипотечных кредитов по льготным ставкам не падает до сих пор. Вопрос в другом — не хватает возводимого жилья. Все, что предлагал рынок новостроек, люди отчасти уже скупили.
«Начался настоящий ажиотаж. По самым грубым подсчетам продажи квартир в новостройках выросли минимум в 1,5 раза. Для Барнаула это настоящий бум», - отметил риэлтор.
Факторы роста
Безусловно, цены на первичном рынке недвижимости Барнаула подстроились под льготы. Тем не менее, сводить все только к низкой ставке по ипотеке и другим программам финансовой господдержки нельзя — так считает экономист Наталья Деркач. Увеличение стоимости «жилого» квадрата подстегнули и другие факторы.
В частности:
- другие виды господдержки и предложения банков
- дефицит предложения
- введение проектного финансирования
- курс доллара
- сезонность и т. д.
Наталья Деркач,
доцент кафедры финансов и кредита АлтГУ:
В Алтайском крае цены растут скромнее, чем в целом по России. В первую очередь это объясняется экономической ситуацией, ведь платежеспособность населения ниже, чем в других регионах. Мы занимаем одно из последних мест в рейтинге уровня зарплат.
Эксперт пояснила, что осенний рост цен связан с льготной ипотекой только отчасти. Алтайский край — аграрный регион. Осень — это время сбыта товаров, притока средств.
Наталья Деркач,
доцент кафедры финансов и кредита АлтГУ:
Кроме того, сезонность связана с поступлением в вузы студентов. Родителям приходится как-то решат жилищный вопрос. К тому же, люди возвращаются из летних отпусков. Нередко после этого начинают присматривать жилье получше.
Эксперт добавила, что спрос повысился в целом. Банки и сами застройщики подготовили собственные предложения с выгодными ставками. Их стало значительно больше, чем раньше. И они покрывают не только первичный, но и вторичный рынок. При этом «вторичка» тоже растет в цене.
За все нужно платить
Эксперты сходятся во мнении – господдержка нужна. Она делает жилье намного доступнее. Но возникает повышенный спрос, что способствует росту цен на недвижимость. Они формируются, исходя из текущей экономической ситуации и обстановки на строительном рынке.
Последнее время в Барнауле, как и в Алтайском крае, строительство по разными причинам замедлялось. Большую роль сыграла пандемия и нехватка земли под комплексную застройку. Об этом рассказал гендиректор «Барнаулкапстроя» Сергей Шумов.
Девелопер подчеркнул, что не менее важным фактором стал переход на систему проектного финансирования. Эскроу-счета призваны обезопасить деньги дольщиков. В то же время, схема вынуждает застройщиков использовать большие кредиты, которые нужно обслуживать, платить проценты. А денег за возводимое жилье они не увидят до конца строительства.
Сергей Шумов,
гендиректор «Барнаулкапстроя»:
Все издержки будут заложены в цену за квадратный метр. Минимум 1,5 – 2 % уже добавилось к стоимости жилья в Барнауле. И цены продолжат расти.
Антагонисты или союзники
На очередном онлайн-совещании с членами Правительства Владимир Путин порекомендовал продлить госпрограмму субсидирования ставок по ипотеке для новостроек до 1 июля 2012 года.
Незадолго до этого Минфин России представил проект постановления, согласно которому следует продлить эту программу до конца следующего года. Отмечается, что это позволит выдать по ней более 877 тыс. кредитов на общую сумму в 2,8 трлн рублей.
О целесообразности поддержки ипотечного рынка говорят и крупные застройщики. В частности, гендиректор госкорпорации ДОМ.РФ Виталий Мутко подчеркивает, что до конца следующего года эта мера поможет увеличить прирост в объеме жилья до 45 млн кв. м.
Но не сыграет ли это злую шутку с потребителями? Не возникнет ли ситуация, при которой одна государственная программа помешает реализовать другую? Иными словами, не помешает ли повышенный спрос и рост цен на новостройки большим планам чиновников на доступное жилье для россиян?
Эксперты сходятся во мнении, что пока все виды помощи государства только облегчают решение жилищного вопроса для всех видов льготников. В том числе тех, кто решил вложиться в новостройку.
С начала этого года около 200 тыс. российских семей получили господдержку в виде субсидирования ставок на ипотечные кредиты на жилье.
Речь идет о реализации пяти программ:
- льготная ипотека под 6,5 % годовых и менее
- сельская ипотека под менее 3% годовых
- "Дальневосточная ипотека" под 2% и менее
- программа по жилищному кредитованию для молодых семей и семей с детьми — под 5% годовых и менее
- программа разовых выплат на погашение ипотеки в размере 450 тыс. руб. семьям с третьим ребенком
Справка
«Барнаулкапстрой» стал первым девелопером в Алтайском крае, который воспользовался схемой проектного финансирования строительства. Так началось возведение дома на ул. Парковая, 71. Его сдача запланирована в 2021 году, перва же очередь будет готова уже в ноябре 2020-го.
Введение эскроу было неизбежно. И мы решили первыми опробовать новую схему в действии. Учредитель компании — город. Поэтому мы должны были получить опыт (положительный или отрицательный) работы в рамках проектного финансирования, чтобы другие застройщики Барнаула учли его в свое дальнейшей работе. Это оказалось непросто. Но мы считаем, что для многих предприятий, не имеющих собственные средства, эскроу — это выход из положения, - рассказал Сергей Шумов.
Свежие объявления о покупке-продаже недвижимости в Алтайском крае смотрите на сайте kuprod.ru.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
