Что изменилось в законодательстве
1 января 2020 года завершился переходный период, в течение которого регионы России должны были отказаться от применения инвентаризационной стоимости при оценке объектов капитального строительства (ОКС) в пользу кадастровой стоимости. Считается, что кадастр позволяет получить более объективные и максимально приближенные к рынку результаты.
Алтайский край переходит на новую модель в числе последних регионов РФ. Причина сугубо прагматичная – нежелание региональных властей потерять в суммах собираемых налогов (об этом – чуть ниже). В последний раз переоценка инвентаризационной стоимости проходила в стране в 2012 году.
Все последующие годы она (и, соответственно, суммы имущественного налога) корректировалась лишь на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно применяемого федеральным центром. А владельцы домов и квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию после 2012 года (только в Барнауле - более 52 тыс. объектов), вовсе не платили на них имущественный налог – налогооблагаемой базы по ним просто не было.
Для перехода на новый порядок в крае было создано бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».
В течение 2019 года специалисты этой организации провели кадастровую оценку около 1,6 млн объектов недвижимости по нескольким десяткам параметров. Помимо квартир и домов, это гаражи, машино-места, коммерческие помещения и здания. Результаты по ним утверждены приказом Алтайкрайимущества и уже доступны на сайте ведомства в разделе «Государственная кадастровая оценка» (с января 2020 года эти данные есть и на сайте Росреестра).
Чтобы ознакомиться с ними, пользователю нужно ввести кадастровый номер интересующего объекта капитального строительства.
Как изменится сумма налога
«Максимально приближенная к рынку» - это значит дороже? Однозначно, да. Один из случайных примеров из новой базы Алтайкрайимущества: многоквартирный дом на Павловском тракте в Барнауле после проведения кадастровой оценки «подорожал» в 20 с лишним раз.
Следует при этом учесть, что в краевом центре гордума установила максимальный размер налоговой ставки для граждан – 0,3%.
Впрочем, для собственников жилья не все так плохо. Евгений Госьков, руководитель оценочной компании «Бизнес-Эксперт» и председатель регионального отделения «Опоры России», считает, что переход на новую модель будет«достаточно мягким» и напоминает о двух моментах.
Во-первых, о наборе льгот и вычетов при расчете налога на имущество. Во-вторых, о возможности скорректировать или оспорить результаты проведенной кадастровой оценки.
Как уменьшить сумму налога
По подсчетам администрации краевого центра, льготами по уплате имущественного налога пользуется каждый пятый барнаулец. Механизмы поддержки сохранятся и при новом порядке. Например, это так называемые вычеты: от налога освобождаются 20 кв. метров от общей площади квартиры и 50 «квадратов» - жилого дома.
То есть при площади дома в 100 кв. метров налогом будет облагаться только половина. Хотя с точки зрения наполнения бюджета, здесь имеется важный отрицательный момент (к вопросу о том, почему наш регион не спешил переходить на новую модель).
Большая часть населения Алтайского края проживает в сельской местности, где средняя площадь дома составляет около 70 кв. метров. Воспользовавшись вычетом, в будущем собственник станет платить при этом усредненном показателе налог лишь с 20 «квадратов».
Есть льгота и для тех, у кого сумма имущественного налога после кадастровой оценки будет больше, чем текущая. Для них рост платежа ограничен: в первый год это 20%, во второй – 40%, в третий – 60%, а далее – 10% повышения.
Что будет с магазинами и офисами
В Алтайском крае несколько лет назад был создан и ежегодно расширяется перечень объектов коммерческой недвижимости, собственники которых обязаны уплачивать имущественный налог по ставке 2% от кадастровой стоимости (по ним за 2019 год она тоже пересчитана).
![Торгово-офисный центр "Плаза".](https://obj.altapress.ru/picture/235551/900x.webp "Торгово-офисный центр "Плаза".")
Изначально в этот список вошли крупные торговые и офисные центры в Барнауле, но в дальнейшем его пополнили объекты и с периферии. На 2020 год это уже более 4,5 тыс. зданий и помещений, включая недвижимость в сельской местности.
Предпринимателям, которые еще не ознакомились с его актуальной версией, самое время сделать это на портале краевого управления по развитию предпринимательства (смотрите раздел «Перечень объектов»).
Три варианта повлиять на оценку
У собственников, которые будут не согласны с результатами проведенной кадастровой оценки, есть несколько вариантов выхода из ситуации.
Первый вариант - законное снижение. К примеру, если при проведении этой процедуры экспертами были учтены не совсем корректные характеристики объекта (иной год введения объекта в эксплуатацию или не те материалы, из которых в действительности были построены несущие конструкции), актуальные данные необходимо направить в «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».
Их внесут в кадастр, но сумма имущественного налога существенно не изменится.
Второй путь – досудебный. Он относится к компетенции специальной комиссии, созданной при Алтайкрайимуществе. В ее составе будут представители регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей, АлтТПП, Алтайского союза предпринимателей и два эксперта из профессионального оценочного сообщества.
Комиссия также не будет самостоятельно заниматься перерасчетами кадастровой стоимости объектов. В ее полномочиях – согласиться или нет с результатами независимой оценки, предоставленной собственником.
Третий вариант – обращение в Алтайский краевой суд. Здесь истцу потребуется оплатить государственную пошлину, обеспечить участие в процессе своего законного представителя и быть готовым к возможному назначению судом дополнительной экспертизы.
По оценкам Евгения Госькова, длительность рассмотрения такого иска составит до шести месяцев.
Цифры и факты по Барнаулу
Предельные ставки налога на имущество физлиц:
0,3% - по жилым объектам;
0,5% - по прочим объектам;
2,0% - по торговым и офисным центрам.
Объем поступления от индивидуальных жилых домов при новой системе снизится в 3,3 раза, бюджет недополучит 113,9 млн рублей.
На 600 рублей в среднем вырастет сумма налога за 3-комнатную квартиру (73 «квадрата») в старом жилом фонде. 52,6% владельцев квартир в таком фонде являются пенсионерами и освобождены от уплаты налога.
За 3-комнатную «хрущевку» (60 кв. метров) сумма налога вырастет примерно на 500 рублей.
За 3-комнатную квартиру (91 «квадрат») в доме 2000-2012 годов постройки налог в среднем снизится на 800 рублей и составит 10 300 рублей.
40 рублей за 1 кв. метр составит средний размер налогового платежа по складам и СТО, автомойкам и АЗС – 98,7 рубля (для сравнения: по 1-комнатным квартирам – 47 рублей). Предприниматели, работающие на «спецрежимах», освобождены от уплаты налога в отношении таких налогов.
Цифры и факты из судебной практики
19,9 тыс. судебных споров о величине кадастровой стоимости в отношении 36,3 тыс. объектов недвижимости было инициировано в России в январе-ноябре 2019 года.
В 10,6 тыс. случаев за этот период истцами выступали физические лица.
По итогам вступивших в силу судебных решений за январь-ноябрь 2019 года суммарная величина кадастровой стоимости снижена на 21,6%, в денежном выражении это более 667 млрд рублей. Снижение кадастровой стоимости в расчете на один объект превысило 38 млн рублей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
