Под контролем
Ажиотаж вокруг загородного жилья притянул внимание государства. Госдума разрабатывает законопроект о строительстве индивидуальных домов по проектному финансированию. То есть с использованием эскроу-счетов.
Как напомнила гендиректор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович, уже два года загородный дом можно купить по договору долевого участия.
Его можно приобрести в малоэтажном жилом комплексе. Там, где застройщик помимо домов возводит объекты общего имущества: котельные, дороги, детские площадки и другие.
Кроме этого, девелоперы обязаны получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
К малоэтажным застройщикам, которые будут получать проектное финансирование, есть еще несколько требований. Например, они должны вести строительство только по проектам, включенным в Госреестр. Также компании обязаны применять отечественные домокомплекты и строительную продукцию.
Эксперт подчеркнула, что полностью перейти на проектное финансирование алтайский рынок еще не готов. Основная масса ИЖС-девелоперов – небольшие организации, которые не могут рассчитывать на крупные банковские займы и тем более на проектное финансирование. А строить дома за счет собственных средств тоже готовы не все.
323 тыс. жилых кв. м ввели в I квартале 2024 года в крае. Из них 225 тыс. – в ИЖС. Это на 19% больше, чем за аналогичный период 2023 года.
31 участок или 1,06 тыс. га всего предусмотрены правительством края под комплексное развитие в ИЖС.
Цены – выше
Механизм эскроу может увеличить стоимость строительства дома, и тогда ажиотаж на загородную недвижимость стихнет. Рынок станет более управляемым, уверены эксперты.
Директор «Фирсовой слободы» Михаил Кочетов предсказывает охлаждение рынка и земельных участков, и готовых домов в ближайшие год-два.
Как отметил гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин, интерес к загородному жилью наметился благодаря пандемии и дефициту квартир в новостройках. Цена на последние «улетела в космос» и по экономическим причинам люди потянулись к земле.
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799165/900x.webp)
«Сравните сами: в 2023 году средняя стоимость строительства квадратного метра в ИЖС – 55-60 тыс. рублей против 100 тыс. рублей за квадрат в новостройке», - отметил эксперт.
Помогала спросу на ИЖС и ипотека: сельская, семейная и с господдержкой. В 2023 году общий объем выдач Сбербанка в этом сегменте рынка достиг 450 млрд рублей – в 4,5 раза больше, чем в 2022 году. Хотя ранее специалисты прогнозировали лишь двукратный рост.
Стихийность на рынке, как отметил выступающий, приводит и к огромному росту цен на землю. ИЖС быстро начинает догонять стоимость квадратов в многоквартирном доме.
По его данным, с 2023 по 2024 год цена участков в пригороде Барнаула выросла более чем на 50%. Стоимость стройматериалов – на 20-30%.
Также на этот процесс повлияет и ипотека, условия которой в последнее время начали ощутимо ухудшаться. Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой вырос с 20 до 30%, по сельской - с 10 до 20%. Первую, возможно, отменят, а по последней уже снижаются лимиты у банков.
По данным замдиректора алтайского филиала Россельхозбанка Татьяны Руденко, программой сельской ипотеки воспользовались 1,8 тыс. семей края. Общая сумма проектов – 4 млрд рублей.
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799185/900x.webp)
«Можно прогнозировать спад в сегменте ИЖС. Хотя до сих пор стоимость квадрата в малоэтажке вместе с участком выгоднее, чем в многоквартирных домах. Да и существенную долю ИЖС строят люди за собственные деньги», - резюмировал Дворядкин.
Хаотичное развитие
Один из вопросов встречи касался перспектив перевода земель сельхозназначения в зону индивидуального жилищного строительства.
Как подчеркнула глава администрации Первомайского района Юлия Фролова, особенность почвы на этих территориях в том, что она хорошо накапливает влагу. Поэтому при строительстве здесь особенно тщательно следует работать с рельефом и строить водоотводные каналы, что делают не все.
«В подтопленных этой весной поселках такие моменты не были учтены. Верхние части населенных пунктов затопили нижние, идти воде больше было некуда», - сказала Юлия Фролова.
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799103/900x.webp)
Также она заметила: развитие поселков в основном ведется хаотично. Когда на одних землях уже прокладывают инженерную инфраструктуру, на других этого и не планируют.
Существующие коммуникации, построенные в СССР, не рассчитаны на количество потребителей, которое есть сейчас. Особенно это касается водопровода и канализации, с которыми, по мнению Фроловой, муниципалитетам нужно помочь.
То же относится к социальным учреждениям, которые сейчас переполнены. Выступающая призвала застройщиков заранее резервировать участки под новые объекты.
Остро стоит и дорожная проблема. В направлении Бобровки, где растут новые поселки, по вечерам уже собираются пробки.
Единственное решение проблемы – комплексное строительство, считают участники встречи.
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799153/900x.webp)
Больше пользователей
Как оказалось, в комплексном развитии поселков заинтересованы не только прямые участники рынка, но и ресурсоснабжающие компании. Ведь жители этих поселков автоматически станут потребителями: дома уже будут подключены к сетям.
«Мы как соисполнители программы социальной догазификации построили тысячи километров сетей в прошлом году, - рассказывает гендиректор «Газпром газораспределение Барнаул» Евгений Григоренко. – Но люди просто не подключаются к ним. Средней процент включения в первый год запуска – 10-15%. Возникает вопрос экономической целесообразности в строительстве инфраструктуры».
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799116/900x.webp)
Одна из причин, почему газ подключают неохотно, - дорогостоящее оборудование. В случае комплексной застройки эта нагрузка войдет в стоимость готового объекта. В остальных случаях подключение предлагают купить за счет льготного потребительского кредита.
Замдиректора по развитию и реализации услуг филиала «Россети Сибирь» Михаил Ковальчук предлагает создать комиссию, которая будет заранее определять перспективные территории для комплексной застройки на годы вперед.
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799176/900x.webp)
Эта информация нужна энергосетевым компаниям, чтобы планировать строительство центров питания и заранее искать на это источники финансирования.
О чем еще рассказали на встрече
Александр Верясов, директор компании «АлтЭкоАрт» внес несколько предложений:
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799094/900x.webp)
Чтобы уменьшить маятниковую миграцию, предлагаю создавать производственные кластеры к коттеджным поселкам. Тогда у жителей рядом будут рабочие места.
Еще важно на законодательном уровне распределить обязанности застройщиков и властей, понять, кто все-таки за какую инфраструктуру отвечает и как на нее нужно выделять земли. Особенная боль для меня в этой теме – места для досуга и парковые зоны.
Все это сделает поселки более привлекательными. Сейчас же, например, наши инвесторы, которые прибыли из Казахстана и из северных регионов, покидают Алтай, отдавая предпочтение Новосибирской области. По нашим подсчетам, в этом году перетекло 20% таких клиентов.
Дмитрий Кушнарев, представитель компании «Промжилстрой» поделился опасениями:
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799198/900x.webp)
Меня тревожит то, что, занимаясь проектом комплексного развития территорий, «Дом.РФ» о комплексном развитии не думает.
Проблему пробок могут решить развязка и объездная дорога, они уже запроектированы в генплане Барнаула. Но неизвестно, насколько быстро ее построят.
Нет ответов на основные вопросы. Например, откуда возьмут электроэнергию на следующие четыре участка во Власихе, которые разыграют в этом году, если существующих мощностей и на нас не хватает?
В остальном с инженерными коммуникациями у нас все в порядке. А еще весна показала, что наша зона не затопляема. В конце мая мы планируем начинать строительство домов. Задача серьезная: за восемь лет создать во Власихе комфортный кластер городского типа.
Гендиректор компаний «ЖБИ Сибири» и «АЛОМ» Кирилл Овсянников рассказал, какими могут быть современные малоэтажные дома из железобетонных конструкций. Спикер показал объекты новосибирского поселка «Соловьи», признанного лучшим в России в сегменте комфорт-класса, над которым в том числе работало его производство:
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799189/900x.webp)
То, что из железобетонных панелей нельзя строить комфортное жилье – миф. Такие дома могут быть как компактными, так и большими – от 200 кв. м. Стены раздвигаются, как угодно, можно создать интересные планировочные решения. Также такое жилье безопасно: все нагрузки рассчитаны.
Пока застройщик готовит сети и фундаменты, мы выпускаем плиты. Собирают такие дома за три дня. Продукция заводская, поэтому не нужно терять время на дорогой монтаж и поиск дефицитных кадров, техника не будет зря простаивать – экономия ресурсов.
Мы поддерживаем идею комплексного развития территорий, когда застройщики сдают дома под ключ, уделяя внимание даже таким мелочам, как мощение дорожек. «АЛОМ» выпускает разные вибропрессованные изделия, в том числе тротуарную плитку.
У нас есть специальная команда, которая участвует в переупаковке конструктивных, планировочных и архитектурных решений. Если нужна консультация по быстрому освоению гектаров – это к нам.
Роман Миняев, заместитель коммерческого директора компании «Металл Профиль» рассказал о трендах:
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799192/900x.webp)
55% кровель в России изготавливают из металла. Металлочерепица обогнала по популярности профлист – потребители все более требовательны к внешним данным. Мы выпускаем ее по госстандартам, продукция сертифицирована.
Наша компания следит за тенденциями рынка и расширяет ассортимент. Только за последний год мы выпустили около 10 эксклюзивных покрытий, в основном матовых. Сейчас уходят от ярких к более спокойным тонам.
Выпускаем также новые навесные фасадные системы, перфорированные фасадные кассеты 3D и другие. Еще один тренд – фальцевые панели, которые можно использовать как на фасадных частях здания, так и на кровле.
Наталья Булавкина, представительница компании «Знак», показала другие новинки:
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799197/900x.webp)
Все 30 лет мы следим за тенденциями на рынке. На наш взгляд, сейчас оптимальные продукты для малоэтажного строительства выпускает компания «SEQUOIA». Это фасадные панели и террасная доска из древесно-полимерных композитных материалов.Они долговечны, устойчивы к воздействиям внешней среды и не требуют дополнительного ухода в процессе эксплуатации. И все это экологически чистые продукты.
Подчеркну, что мы уделяем особое внимание сервису. Адресное хранение на складах позволяет нам оперативно выдавать товар по заявкам клиентов и доставлять его на объект.
Татьяна Пятковская, директор компании «ПРОКС» поделилась впечатлениями:
![Татьяна Пятковская, директор компании ПРОКС. Татьяна Пятковская, директор компании ПРОКС.](https://obj.altapress.ru/picture/656106/900x.webp)
– Мне, как обывателю, сильно хотелось приобрести дом, тем более что ставка очень привлекательная. Мы с семьей хотим жить подальше от соседей, на свежем воздухе, со своей парковкой и другими благами загородной жизни.
Однако этот «круглый стол» подсветил важные вопросы. Когда мы мечтаем о доме, не думаем о водоснабжении, водоотведении, транспортной инфраструктуре. Эти вещи кажутся обычными и даже не приходит в голову, что с ними может быть что-то не так. Такие встречи отрезвляют.
![Круглый стол по малоэтажному строительству. Круглый стол по малоэтажному строительству.](https://obj.altapress.ru/picture/799332/900x.webp)
Самое важное - в нашем Telegram-канале