Проект нового закона не предусматривает обязательного нотариата для сделок с недвижимостью. По мнению экспертов, это правильное решение. В российских условиях риски признания сделки недействительной при обязательном нотариате не уменьшатся. Ведь у нотариусов нет возможности проверять подлинность документов, например подлинность подписи, чистоту предыдущих сделок с объектом недвижимости и т. п. А расходы заемщиков, которые и так порой вынуждены оплачивать дополнительные комиссии, еще возрастут.
В отношении сделок с недвижимостью предлагается разграничить ответственность нотариуса и регистратора. Законопроект закрепляет следующий порядок: если сделка удостоверена нотариально,
регистратор не вправе по своему усмотрению проверять законность сделки (исключение п. 5 ст. 8.1. ГК РФ – законопроект-спутник).
Таким образом, речь идет лишь о преференциях по нотариально заверенным сделкам. В частности, предлагается сокращенный срок регистрации прав (в том числе переход прав на жилую недвижимость) по
нотариально удостоверенной сделке – три рабочих дня. По действующему законодательству нотариус уже имеет право обращаться в органы по регистрации прав, то есть может оказывать
посреднические услуги. Следовательно, в новом законопроекте всего лишь декларируется удобство совершения сделки через нотариуса (схема "одно окно"), а изменение действующих нотариальных
тарифов не предлагается.
Вопрос, на который следует обратить особое внимание, касается ответственности нотариусов. В ст. 16 законопроекта закреплена презумпция достоверности и законности нотариального акта.
Это не исключает возможности оспаривания нотариального акта в судебном порядке. Одновременно в соответствии со
ст. 35 законопроекта нотариус несет имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или организации при совершении нотариального действия по его вине.
Соответственно, сохраняется принцип виновной ответственности нотариуса и возможность привлечения его к ответу исключительно при наличии доказательств совершения нотариусом виновного действия. Однако в законопроекте понятие вины не раскрывается, и не вполне понятно, имеется в виду только умысел или допускается неосторожность.
В отношении сделок с недвижимостью нотариус (ст. 191 законопроекта) помимо удостоверения личности совершающих сделку проверяет наличие ограничений, обременений, арестов в отношении объекта недвижимости, а также принадлежность недвижимости на праве собственности или ином законном праве продавцу на основании публично достоверных данных, то есть базы ЕГРП. В силу ст. 188 законопроекта нотариус при удостоверении любых сделок проводит правовую оценку, то есть проверяет законность сделки. Будет ли работать презумпция о том, что признание сделки недействительной в дальнейшем автоматически свидетельствует о наличии вины нотариуса, предположить сейчас сложно. Туманность формулировок и недостаточная проработанность этих пунктов в данном законопроекте затруднит дальнейшие разбирательства, которые на практике возникнут среди участников рынка.
Законодатели предлагают схему возмещения вреда по аналогии со схемой для оценщиков в случае страхового возмещения. Вводится обязательное страхование ответственности нотариуса (ст. 35, 67-73). Страховым случаем считается вступление в законную силу решения суда, которым установлен факт причинения имущественного вреда в результате совершения нотариального действия, не соответствующего требованиям законодательства. Таким образом, для привлечения нотариуса к ответственности необходимо доказать не только факт причинения вреда и вину нотариуса, но и несоответствие нотариального действия требованиям законодательства.
