Путь к компромиссу
Национальный стандарт ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к приемке работ» вступил в силу 1 марта. Документ охватывает штукатурные, облицовочные, малярные и обойные работы, устройство потолков и полов. Главное нововведение — система восьми классов качества отделки. Чем выше номер класса, тем больше допускаются отклонения и дефекты.
«Более высокие классы характеризуются практически полным отсутствием допустимых дефектов. Классы не определяют тип применяемых материалов, а регламентируют качество их монтажа и конечного результата», — комментировал нововведения Росстандарт.
Так, при штукатурных работах для отделки первого класса отклонение стены от вертикали допускается всего на 1 мм, а неровностей — не более двух размером до 1 мм на 4 кв. м. Для отделки восьмого класса — уже 10 мм отклонения и до трех неровностей размером до 6 мм. Примерно такая же градация действует для облицовки, покраски, поклейки обоев, потолков и полов.
Контроль, по задумке разработчиков, должен осуществляться путем визуального осмотра и инструментальных измерений с использованием поверенных средств. Результаты служат основанием для оформления актов приемки.
Стандарт носит добровольный характер для застройщиков и не имеет обратной силы. Обязательным он становится только в тех случаях, когда на него прямо ссылаются в договорной документации или нормативной базе — в договоре долевого участия, проектной декларации или техническом задании.
По мнению председателя Союза строителей Алтайского края Александра Мишустина, новый стандарт полезен: он дисциплинирует подрядчиков и сокращает поводы для судов. Однако в регионе застройщики массово его пока не применяют — по-прежнему предпочитают сдавать квартиры с черновой отделкой, так как стандарт добровольный, обязанности переходить на него нет, да и ввели его совсем недавно.
«Сейчас наши юристы и технические специалисты изучают и проводят анализ документов, чтобы в будущих новых договорах использовать ссылки на актуальные изменения национальных стандартов, которые не должны ущемлять права будущих собственников, но в то же время защищать застройщика от потребительского терроризма, — отметила инженер производственно-технического отдела ГК “Жилищная инициатива” Анастасия Щербакова. — Наша организация ранее использовала свой стандарт, который охватывает все ключевые этапы работ от монтажных до отделочных, зарегистрированный в соответствии с законодательством РФ».
В чем может помочь ГОСТ
С 2026 года больше не действует мораторий на штрафы для застройщиков за срыв сроков сдачи объектов и неустойку за задержку устранения дефектов. По оценке руководителя «ЕРЗ.РФ» Кирилла Холопика, накопленный объем претензий по качеству по стране может достигать 100 млрд рублей.
Чтобы не подводить под удар застройщиков и сгладить ситуацию, правительство ввело несколько мягких мер. С 1 марта 2025 года появились ограничения: штраф за отказ застройщика добровольно устранить дефекты снизили с 50 до 5%, а максимальную сумму взыскания за некачественную отделку ограничили 3% от цены договора.
Участники рынка опасаются «потребительского экстремизма». Как на весенней встрече Союза строителей отметила замдиректора компании «Мой Дом» Юлия Гаврилова, еще на этапе подготовки благоустройства участка появляются «специалисты» без профильного образования, которые предлагают дольщикам услуги по поиску мельчайших косметических дефектов.
«Совсем недавно привлекать к приемке квартиры можно было только эксперта из национального реестра. Получается, мы вернулись к тому, что было несколько лет назад», — сказала она.
«Пока действовал мораторий, количество рекламаций и судебных дел было в разы меньше. Это говорит о том, что большинство претензий ранее направляли только на получение денежных средств, а не на компенсацию исправления строительных недостатков. Сейчас после снятия моратория мы ожидаем увеличения обращений, — заметила Анастасия Щербакова. — По договорам купли-продаж штрафы и неустойки считаются не от цены недостатков, посчитанных судебным экспертом, а от цены квартиры, а это разница в десятки раз. Вот в этом сегменте потребительский экстремизм процветает».
Риски, связанные с возможными спорами о качестве, уже оказали влияние на рыночное предложение. Чтобы их минимизировать, застройщики предпочитали продавать «бетонные коробки», хотя спрос на готовое жилье, где ремонт уже заложен в ипотеку, есть. И вот здесь новый ГОСТ мог бы стать щитом в судебных спорах для тех, кто решится включить его в свои договоры.
«Из-за высокой ставки по ипотечному кредиту для привлекательности и увеличения продаж многие застройщики начали возвращаться к идее помещений под ключ, мы не исключение, — сказала Анастасия Щербакова. — Практика по таким квартирам печальная, хотя первоначальная проблема не в качестве отделки, которое из-за конкуренции в последние годы выросло в разы у всех застройщиков, а в недобросовестных “помощниках”, предлагающих свои услуги по отсуживанию денег за хороший процент. Они клеят объявления в лифтовых холлах новых домов, раскладывают листовки в почтовые ящики, пишут в общедомовые чаты, обещая новоселам от 300 тыс. рублей за квартиру. Такие претензии поставлены на поток. Обратная сторона этого — когда собственникам действительно нужна помощь в борьбе с недобросовестным застройщиком, эти заявления судьи уже не воспринимают всерьез, для них это тоже превратилось в рутину».
Что делают в ИЖС
Если в многоэтажном строительстве новый ГОСТ хотя бы теоретически может стать ориентиром, то в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ситуация принципиально иная. Здесь никакого стандарта по отделке нет.
Некоторые участники рынка, по словам сооснователя компании «ТехКом» Евгения Левашени, увлекаются оптимизацией и продают некачественные дома гаражного типа, превращая загородные микрорайоны в гетто.
«Дома уровня “гараж” нужно запрещать, потому что через 10–20 лет в них жить будет невозможно. И это в конечном счете станет проблемой страны, — считает он. — Без организации, которая принимает строительство, как в случае с многоквартирными домами, нужного уровня качества не добиться».
Противоположную позицию занимает директор «АлтЭкоАрта» и руководитель Союза малоэтажного строительства Александр Верясов. Он считает, что со временем рынок сам себя отрегулирует — через судебные экспертизы и формирование деловой репутации.
«Хорошо работают судебные эксперты: при мне у одного застройщика, который продал дом за 7 млн рублей, отсудили 6,5 млн. Набирается такая сумма просто: за один только неутепленный фундамент потребуют 350 тыс. рублей», — говорит он.
Сам Верясов выбрал отдельный путь: «Мы пришли к тем же экспертам, чтобы те следили за ходом наших работ. Вместе разработали паспорт качества с фотографиями всех этапов строительства. Любой застройщик может позволить себе это сделать, если он честен».
Верясов предлагает внедрить новый документ по аналогии с оценочным отчетом стоимости недвижимости — паспорт качества жилого дома. Он будет содержать основные критерии: соответствие теплотехническим нормам, безопасность конструкций, соблюдение пожарных требований. Такой паспорт, по его мнению, защитит покупателей и заказчиков от некачественного дома.
«Этот документ поможет не только клиентам, но и банкам — снизит риски при выдаче ипотеки. Если заказчик купил дом, который оказался опасным для проживания, его можно продать только за стоимость земельного участка, что негативно влияет на залог. Мы знаем много случаев, когда клиент по незнанию покупал такой дом, не мог в нем жить и не мог выплачивать ипотеку. Банку приходилось продавать объект ниже суммы выданного кредита», — отметил Верясов.
30 многоквартирных домов достроили в регионе в 2025 году. Один из них сдали с задержкой. Причина — низкая организация строительного процесса.
Всего за пять лет действия 214‑ФЗ в крае возвели 214 домов и 24 из них сдали с нарушением первоначальных сроков.
Порой девелоперы сами себе закладывают нереалистичные сроки. Как ранее рассказывала замглавы комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула Юлия Никифорова, есть случай, когда застройщик на уровне договора обязался выдать ключи в тот же день, когда дом вводят в эксплуатацию что технически невозможно.
