Реакция на аварию
— За последние годы жилищно-коммунальная сфера была едва ли не самой обсуждаемой и подвергаемой реформированию. Принимаются законы, постановления правительства, со всех сторон сыплются предложения. А воз и ныне там.
Все дело в том, что предлагаемые меры, как правило, направлены не на глубинные процессы реформирования отрасли. В лучшем случае это реакция на сверхординарные ситуации. Из процесса управления жилищно-коммунальной сферой практически исключены жильцы-собственники. Все заметнее удаление от этих проблем государства и муниципалитетов. Просматривается непреодолимое желание бремя затрат (зачастую необоснованных) полностью переложить на жильцов.
Если за тарифами монополий есть хоть какой-то контроль со стороны государства и местных властей, то в отношении управляющих компаний и того, как они этим тарифом манипулируют, этого сказать нельзя. Для того чтобы тарифы, как и цены, не росли, нужно нечто другое, нежели простое решение их заморозить.
Черная дыра
Очень важная статья затрат в доме — расходы на текущий ремонт. Однако, как показывает практика, именно эта статья меньше всего работает по назначению. Наша управляющая компания "Центральная" за последнее время делает все возможное, чтобы у дома не только не оставалось денег на текущий ремонт, но и чтобы жильцы дома ходили в должниках и ни на что не претендовали.
В 2011 году самой заметной статьей затрат на текущий ремонт по нашему дому был... ремонт шеи жирафа: 60 рублей. Есть такая скульптура во дворе дома.
В 2012 году, выполнив план ремонта наполовину от запланированного, УК вывела дом в должники. Ларчик открывался просто — УК организовала из самой себя подрядную организацию и увеличила за счет этого расходы на содержание нашего дома на 43 707 рублей за год.
В 2013-2014 году от подрядчиков отказались (после большого скандала). И ничего существенного не сделали. А долги дома выросли почти в два раза — теперь уже за счет включения в отчет не выполненных работ и услуг.
Дайте еще
Причем для сверки расчетов требуют доверенность от нотариуса. По закону — да. Но где логика? Управляющая компания может использовать средства жильцов, якобы потраченные на текущий ремонт, причем без подписи актов председателя совета дома. А для сверки расчетов недостаточно доверенности собственников — нужен нотариус, которому еще и заплатить надо из собственного кармана.
Тем не менее в 2015 году управляющая компания предложила ни много ни мало — увеличить тариф на текущее содержание и текущий ремонт жилья сразу более чем в три раза. И нет никакой уверенности, что, заплатив почти 400 тыс. рублей по тарифу на текущий ремонт, нам реально что-то отремонтируют — разве что шею жирафа: она опять треснула.
А между тем статья затрат на текущий ремонт (я бы назвал "текущий ремонт и благоустройство придомовой территории") одна из важнейших. По ней проходит огромная сумма. За счет этой статьи можно в течение максимум 10 лет преобразить город. А что мы наблюдаем? Достаточно отойти на одну-две улицы от центра, чтобы увидеть обшарпанные фасады, горбатые подъезды, аварийные навесы над входом, разбитые приямки подвалов, убогие детские площадки...
Хозяин в доме
Сколько копий сломано вокруг проблемы прозрачности работы управляющих компаний, раскрытия ими информации о своей деятельности. Раскроют все что угодно, только не то, что надо.
И в этом один из самых существенных парадоксов. Кто-нибудь может себе представить, чтобы собственник нанял управляющего и на его законные вопросы и требования тот бы выворачивал ему жирную дулю, и не в кармане, а прямо перед носом? Даже формулировки такой, как "раскрытие информации", не должно быть — она перед собственниками дома всегда должна быть раскрыта.
Постановлением правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 управляющая компания должна обосновать тариф на текущее содержание, а необходимые суммы на текущий ремонт, в зависимости от потребности, определяют собственники квартир.
Есть еще и постановление администрации Барнаула от 26 декабря 2012 года № 3873, в соответствии с которым тариф на текущее содержание и текущий ремонт рекомендуется разделить на 2 части: примерно 60% на содержание и 40% — на ремонт. Но ни того, ни другого компания не делает. В лучшем случае предлагается некий прейскурант на услуги, цены в котором взяты неизвестно откуда.
Дом и фасад
Правительство в свое время выступило с инициативой наделить общественность полномочиями жилищного контроля. И понеслось — кто во что горазд: ликбез, центр жилищного просвещения, общественный контроль в ЖКХ, краевая ассоциация жилищного управления и др. Сколько всего, а проблема как была, так и осталась.
Главное, чего нет во всех этих новациях, так это предложений по созданию общественной организации, которая представляла бы собственников жилья не только на уровне дома, но и в пределах управляющей компании, возможно, района и даже города. Такой организацией мог бы стать совет домкомов (председателей советов) с соответствующими полномочиями.
Система эта могла бы успешно работать при наличии влияния на деятельность управляющих компаний и администрации муниципалитета.
По моему глубокому убеждению, реформы в ЖКХ могут быть успешными, если они встраиваются в систему: народ (собственники жилья, совет дома) — власть (местные и региональные органы власти, государство) — хозяйствующий субъект (управляющие компании, ресурсоснабжающие и другие организации). Театр, как известно, начинается с вешалки. По этой аналогии дом начинается с подъезда, фасада, местное самоуправление — с совета дома.
Энергетики беспомощны
Энергетики тоже хорошо устроились — повесили ящики (общедомовые приборы учета) и успокоились. Наконец-то сбылась их заветная мечта — полностью переложить бремя оплаты электроэнергии на собственников квартир. И не важно, кто ее расходует, есть ли потери энергии, главное — платить.
Вспомним, как начиналась эпопея с ОДН. Надо было передать показания квартирных счетчиков с 22-го по 26-е число. "Горэлектросеть" сообщила, что для приема показаний посадили 24 оператора. Народ дозвониться не мог, но по прошествии времени проблема исчезла — значит, количество операторов как минимум удвоили.
Однако проблема с ОДН никуда не делась. Приведу пример по нашему дому. В отдельные месяцы ОДН доходит до 40–50% от потребляемой энергии по квартирным счетчикам. Вместе с управляющей компанией проверили всю систему — все в порядке. Полгода снимали показания общедомового и квартирных счетчиков в одно время — ничего не изменилось.
Подозрение пало на жильцов пяти квартир, в которых либо счетчики не установлены, либо устарели и начисление идет по нормативу. Наши увещевания по поводу установки счетчиков ни к чему не привели. Вызвали "Горэлектросеть", которая выписала им предписания установить счетчики. Прошел год — все без изменений. Энергетики разводят руками: ничего не можем поделать.
Всесильный ОДН
А между тем Федеральный закон "Об энергосбережении и повышении энергоэффективности" № 261 говорит, что энергоснабжающая организация обязана совершить действия по установке счетчиков в отношении собственников квартир, не выполнивших ее предписания. Я обратился с этим в "Горэлектросеть" — получил отказ. Мне разъяснили, как рассчитывается и начисляется ОДН, — я им "про Фому", а они мне "про Ерему".
Пошел снова — обещали разобраться, ответить или пригласить. Жду пятый месяц. И никого не волнует, что те, кто платит по нормативу, могут использовать электроэнергию по полной программе — обогреватели, электроподогрев полов, нагрев воды через электротитаны и т. д. А ведь как красиво звучит закон — об энергосбережении и энергетической эффективности. Для кого он написан?
Государство зря питает надежду, что сбережением ресурсов активно будут заниматься ресурсоснабжающие организации. Не будут. Они в этом не заинтересованы, так же как и все, кто к этому причастен. Всесильный ОДН решит все проблемы — жильцы за все заплатят.
Что бы сделал я?
Шаг первый
Надо отказаться от частных управляющих компаний. Контрольный пакет акций должен быть у государства (муниципалитета). Создать советы домкомов при УК. Все значимые решения принимать с их участием. Совет домкомов может принимать решение о выражении недоверия руководителю УК.
Шаг второй
Ликвидировать чересполосицу. Сегодня у УК один дом может находиться в одном конце города, другой — в другом. УК укрупнить и передать им в управление дома и территории в пределах четко ограниченного замкнутого пространства. Это и удобнее для УК, и более наглядно будет видна работа той или иной УК.
Шаг третий
Разделить статью расходов на текущее содержание и текущий ремонт на две самостоятельные статьи, как это принято в экономической практике. Средства со счета на текущий ремонт снимаются только по актам выполненных работ за подписью председателя совета дома.
Тариф на текущее содержание и тариф на текущий ремонт устанавливается на ежегодном совете домкомов с участием властных структур и УК, либо в соответствии с постановлением правительства РФ № 416 (с обоснованием расходов), либо в соответствии с постановлением администрации города (60% на 40%).
Шаг четвертый
Капитальный ремонт ограничить десятью годами. С участием собственников (совета дома) определить объем работ и рассчитать примерную сумму затрат, исходя из этого установить тариф персонально по каждому дому. Средства капремонта аккумулировать в рамках УК. Она же может выступить генеральным подрядчиком.
Шаг пятый
Если государство заинтересовано в реальном, а не декларированном энергосбережении, зачем оставлять эту лазейку — нормативы? Если уж "изъявил" желание собственник платить без счетчика, тогда норматив надо увеличить не на 10–20% и не в течение двух лет, а сразу в пять раз и через три месяца. И установить жесткий контроль. А ответственность за это законодательно возложить на ресурсоснабжающие предприятия. Экономия ресурсов — это дело государственной важности. Или нет?
Шаг шестой
Заставить самих монополистов и УК бороться с неплатежами. Тарифы не повышать, пока они не взыщут задолженность до какого-то определенного уровня. При этом защитить социально необеспеченные слои населения. Прекратить банкротства УК и убрать всяких посредников в расчетах с ресурсоснабжающими предприятиями.
Шаг седьмой, а может, и первый
Коренным образом перестроить законодательство в ЖКХ, добавить побольше логики, здравого смысла и прагматизма. Сейчас по любому поводу отправляют собственника в суд, в то время как УК, например, может обходится в своих делах "без суда и следствия". Не надо толпами ходить в суд. Если выявлены нарушения по одному дому, надо, чтобы это стало прецедентом для других домов.
И вообще, многих так называемых судебных вопросов можно было бы избежать, если бы работала система: совет домкомов — власть — хозяйствующий субъект. А если кто-то из хозяйствующих субъектов не согласен с принятым решением — пусть идет по судам он. У него, в отличие от жильцов, есть для этого юридическая служба.
Цитата
Аркадий Затлер:
Если бы жильцы были уверены, что средства текущего ремонта будут использованы по назначению, они бы добровольно, без указания сверху, принимали бы решения по установлению необходимого тарифа.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
