Сложившаяся ситуация отнюдь не является сугубо отраслевой, поскольку в дальнейшем повлияет на объем предложения и ценовую составляющую в секторе жилой недвижимости.
Речь идет о двух аукционах по продаже права аренды земли под многоэтажное жилищное строительство в Барнауле. На первый аукцион, который должен был пройти 12 сентября, выставлялся участок площадью 14,3 га (квартал 2006А). На второй – площадка размером 19,8 га (квартал 2010). Этот конкурс был намечен на 19 сентября. Однако оба они были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. Это должны были быть первые в Барнауле конкурсы под квартальную застройку, организованные по новым правилам. Напомним, что до октября 2005 года, когда вступили в действие изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, участки под комплексное освоение предоставлялись иным способом – по заявлению застройщика.
Трудности подготовки
Аукционов очень ждали в строительном бизнес-сообществе. По словам директора фирмы «Стройком» Сергея Жданова , у компаний заканчиваются свободные участки под строительство. Кроме того, крупным застройщикам для стабильной деятельности нужны серьезные объемы работ, где они могут быть заняты пять лет и более.
Строители не упускали ни одного случая покритиковать за отсутствие аукционов городскую и краевую администрации. Наконец в земельных вопросах наметился поворот к лучшему. В 2008 году мэрия Барнаула начала подготовку документации для проведения аукционов по кварталам 2006А (в границах ул. Взлетной, ул. Сиреневой, ул. Балтийской, пр. Энергетиков) и 2010 (в границах ул. Взлетной, пр.Энергетиков, пр. С. Власихинского). В этих кварталах планировалось построить около 250 тыс. кв. метров жилья. Для сравнения: общий годовой объем ввода жилья в Барнауле в 2007 году составил 360 тыс. кв. метров. Также было предусмотрено возведение школ, детских садов и поликлиник. После нескольких месяцев доработок конкурсной документации Главное управление имущественных отношений Алтайского края (ГУИО) назначило аукционы на сентябрь 2008 года.
Известные строительные организации заявляли о своем намерении принять участие в аукционах. Так, об этом в августе сообщила промышленно-строительная группа (ПСГ) «Барнаул», включающая в себя 13 крупных предприятий индустрии. Собирался участвовать в аукционах и концерн «Алтайкоксохимстрой». Это подтвердил его президент Михаил Фокин на пресс-конференции 28 июля.
Дороговато будет!
Когда была обнародована конкурсная документация, энтузиазма у застройщиков значительно поубавилось. Президент ПСГ «Барнаул» Владимир Отмашкин сообщил «ВД», что промышленно-строительная группа не будет участвовать в аукционах в связи с невысоким качеством их подготовки. «Нельзя просчитать даже примерную стоимость жилья, – объяснил г-н Отмашкин. – Непонятно: проект экономически эффективен или принесет одни убытки. В конкурсной документации есть несостыковки с действующим законодательством. Если обозначен микрорайон для освоения, должны быть ясно прописаны технические условия на подключение электроэнергии, водоснабжения и т. д. В представленных документах этого нет». Кстати, некорректными технические условия считает и Надежда Клюк , заместитель начальника управления Алтайского края по строительству и архитектуре. Правда, в чем именно заключается некорректность, г-жа Клюк объяснять не стала.
«Условия аукциона нереальны, – объяснил причину отказа от участия в конкурсе гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов . – Договор аренды на участки заключается на три года. За этот срок можно успеть только подготовить проектную документацию. А затем придется снова перезаключать его. Кроме того, нашей организации не слишком интересны эти кварталы».
У строительных компаний есть и другие претензии к аукциону. В частности, Сергей Жданов указывает на слишком высокий размер платы за право аренды. Так, по кварталу 2006А она составляла минимум 65 млн. рублей, по кварталу 2010 – 90,4 млн. рублей. По словам г-на Жданова, строительный рынок сейчас находится не в лучшем состоянии. Спрос на жилье упал. Крупные застройщики не могут распродать квартиры в уже построенных домах. По данным «ВД», у некоторых из них нереализованными остаются до 500 жилых помещений. В такой ситуации предприятия не готовы вкладывать значительные средства в будущие проекты.
Кроме того, застройщиков не устроил большой объем инженерной подготовки участков, который они должны были бы выполнить по условиям конкурса. Причем все возведенные объекты инженерной инфраструктуры строители должны будут передать в собственность муниципалитета. Как полагает гендиректор строительной компании «ДСК» Владимир Бойченко , отсутствие инфраструктуры и кабальные технические условия на подключение привели бы к значительному удорожанию квадратного метра, что сделало бы жилье в этих кварталах неконкурентоспособным.
У организаторов торгов другая точка зрения на причины срыва аукциона.
«Надо спросить у строителей о том, почему на конкурсы не было подано ни одной заявки, – говорит Юрий Емшин , председатель Фонда имущества Алтайского края. – СМИ все время пишут, что участки под комплексное многоэтажное строительство не предоставляются. Это лукавство и создание ажиотажа. Аукционы показали, что у застройщиков нет необходимости в участках. Или они хотят добиться земли на более выгодных условиях».
Как стало известно «ВД», теперь по кварталам 2006А и 2010 состоятся повторные аукционы. Есть сведения, что это произойдет в конце 2008 года. Возможно, что ГУИО уменьшит размер платы за право аренды и сократит количество инженерных объектов, которые должен возвести застройщик. Хотя подтверждения этому в самом управлении «ВД» получить не удалось.
Если аукционы по этим кварталам вообще не состоятся, негативный эффект почувствуют на себе все. Барнаул к 2015 году недополучит 250 тыс. «квадратов» жилья и серию объектов социальной инфраструктуры. Из-за значительного уменьшения предложения и цены на квартиры поднимутся вверх. Крупные застройщики будут лишены серьезных проектов, что может повлечь сокращение штатов и снижение заработной платы в этих компаниях. Хотя «ВД» надеется, что этим мрачным прогнозам, озвученным участниками рынка, все-таки не суждено сбыться.
Сказано ранее
Сергей САННИКОВ , исполнительный директор Союза строителей и инвесторов Алтайского края:
- Получить участок под строительство можно только посредством аукциона. Кажется, все законно, все замечательно. Другое дело, что строители эти участки купить не в состоянии, поскольку у них не хватает денежных средств. В Сибирском федеральном округе ни один застройщик не приобрел участки на аукционе. Их чаще всего приобретают люди с большими деньгами, которые никогда не занимались строительством. Купив участки, они перепродают их застройщикам в два-три раза дороже – целиком или по частям.
Проводить аукционы есть смысл там, где земли мало и цена ее очень велика. Например, в Москве или Санкт-Петербурге. В Алтайском же крае земли достаточно. В Сибири и на Дальнем Востоке застроено всего 0,3 % территории.
Источник: «Ваше дело» №14 (315) от 14 апреля 2008 года.
