Законодатель продолжает вносить поправки в 214 ФЗ, стремясь сделать долевое строительство максимально безопасным и надежным для участников долевого строительства. В результате, по мнению парламентариев, риски покупки жилья на этапе котлована должны стать минимальными.
Среди наиболее значимых нововведений - создание компенсационного фонда, призванного заменить систему страхования долевого участия, которая по оценке ряда экспертов оказалась неэффективной. "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" – именно так он называется – был зарегистрирован 20 октября 2017 года и уже начал свою работу. Размер отчислений в Фонд для Застройщика составляет 1,2 % от стоимости приобретаемого жилого помещения. За первый год работы планируется получить порядка 4 млрд. рублей.
Компенсационный фонд должен стать своеобразной "подушкой безопасности" для дольщиков – в случае банкротства строительной компании именно из этого резерва будут происходить выплаты по ДДУ или достраиваться проблемные дома.
Большие перемены ожидают и самих Застройщиков. Так, с 1 июля 2018 года начнет работать принцип "один застройщик – одно разрешение на строительство". Как этот механизм будет работать с проектами комплексного освоения территорий – пока не совсем понятно, поскольку получение одного разрешения на несколько объектов теоретически возможно. Но вот строить несколько объектов с привлечением средств дольщиков в разных местах уже не получится.
Для Застройщиков установят критерии "входа" на специализированный рынок – осуществление деятельности в области строительства не менее трех лет и участие в воде в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров жилья. На начало строительства у Застройщика должно быть не менее 10 % собственных средств от стоимости проекта и аналогичная денежная сумма должна находиться на счету в банке.
Усилится и контроль за финансовой жизнью строительных компаний. Застройщик будет иметь только один счет в специализированном банке – список этих банков установит ЦБ РФ. Банк будет строго следить за всеми финансовыми операциями строительной компании, что должно свести к минимуму нецелевое использование денежных средств.
Возможность строительства по одному разрешению, обязательные отчисления в компенсационный фонд, необходимость наличия счете 10 % инвестиций проекта – все это, несомненно, повлечет за собой ряд последствий, и прежде всего - сокращение объемов строительства и ввода в эксплуатацию жилья и удорожание квадратных метров.
Вместо сложившегося механизма долевого строительства через три года планируется осуществлять строительство через модель проектного финансирования. Она предполагает, что застройщик будет привлекать денежные средства от банка-инвестора, который будет четко следить за расходами и своевременными выплатами по предоставленному кредиту. У строительной компании останутся только два источника финансирования – собственные средства и займы банка.
Обоснованные опасения вызывает возможность монополизации строительного рынка, поскольку для такого типа финансирования необходимо, чтобы кредит был дешевым и долгосрочным, а в России сегодня ощущается острая нехватка таких инвестиций. Поэтому велика вероятность, что с региональных рынков может уйти порядка 90% строительных компаний.
Ксения Белоусова,
директор ИСК "Алгоритм":
Ксения Белоусова.архив ООО "ИСК "Алгоритм"Безусловно, сегодня эффективность и последствия принятых нововведений и их влияние на строительную отрасль можно лишь прогнозировать. "ИСК "Алгоритм" сегодня ведет подготовку к изменениям в 214 ФЗ. Долевое строительство – это на данный момент единственный рабочий механизм для масштабного строительства в нашей стране. Говорить об эффективности проектного финансирования, как альтернативы долевому строительству, пока слишком рано, потому что сегодня ни строители, ни банки не видят комплексно как будет выстраиваться их взаимодействие. По моему мнению, самое главное в процессе работы – это планомерный переход от одного механизма к другому, чтобы он не отразился негативно на людях, которые покупают себе жилье.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
