Очередные "грабли"
— Геннадий Ефимович, по проекту генплана Барнаула до 2036 года, количество квадратных метров индивидуального жилья, например, в Бельмесево должно прирасти с 62 тыс. до 358 тыс., в Центральном — с 28 до 318 тыс. Предполагается, что в целом число частных домов во всех поселках вырастет на треть. Вам нравятся такие планы?
— Когда принимали действующий генеральный план, говорили: "Вот теперь город будет развиваться правильно". Вскоре оказалось, что нужен новый документ. Еще был план Барнаульской агломерации. Его разрабатывали почтенные градостроители. Но на тот момент почти все интересные земли пригорода были поделены между коммерческими организациями. Их мнения не спросили, полноценного исследования темы не провели, и, видимо, поэтому "воз и ныне там".
Очередное желание пристроить к городу поселки, на мой взгляд, также глубоко не проработано. Мне не известно, чтобы власти провели предварительную исследовательскую работу. Например, встретились с операторами строящихся и построенных поселков и проанализировали их опыт.
— Вы считаете, что планы на треть увеличить объем малоэтажки бесперспективны?
— Как в свое время добились значительного повышения объемов ввода малоэтажного жилья? Государство объявило дачную амнистию. И все жители "нахаловок" — домов, построенных много лет назад без разрешения, где попало и как попало, — кинулись регистрировать объекты. Так получили существенный прирост "квадратов" малоэтажки. Но, думаю, у генплана должна стоять другая задача: прийти к тому, чтобы больше людей захотели и смогли жить в своих домах в благоустроенных поселках, и главное — помочь им в этом.
Такие благородные планы могут стать реальными лишь на основе анализа перспектив развития города: почему, как и за счет чего он будет расти. И на изучении будущих потребностей горожан в индивидуальных квадратных метрах и современной социальной инфраструктуре. А знают ли авторы нового генплана, какие семьи станут жителями этих поселков, где они будут работать и сколько зарабатывать, на чем ездить на работу? Без этих данных нас ждут очередные "грабли".
Пример: в 1990-е годы решили строить в Барнауле модные таунхаусы на улице Советской Армии. Такое жилье относится к сегменту "средний плюс", но территория, где их построили, к этой категории не относилась. Построили, потратили бюджетные деньги. В результате никто не захотел эти таунхаусы покупать.
Регламенты и ответственность
— Какие условия необходимы для развития индивидуальной застройки?
— Когда речь идет о многоэтажном строительстве, то вся или почти вся законодательная база создана, есть богатая судебная практика, включая случаи потребительского экстремизма. Аналогичный подход нужен и для малоэтажного строительства.
Прежде чем отводить земли под малоэтажку, нужно на уровне края создать полноценные регламенты, регулирующие их освоение. Необходимо определить, кто и за какие деньги будет выполнять проектные работы, каким требованиям должны соответствовать строительные компании. Так как федеральный законодатель не решил эти вопросы, их необходимо решить на уровне региона.
— Есть правила и СНИПы, которые регулируют строительство поселков. Их недостаточно?
— Не слышал, чтобы какой-нибудь застройщик пострадал от их нарушения. Чтобы получить максимальную прибыль, продавая участки по низкой цене, нужно минимизировать затраты на их обустройство.
Например, при строительстве внутрипоселковой сети можно слегка присыпать территорию щебнем и назвать ее дорогой. СНИПы же требуют строить водоотводные канавы с уклоном для естественного отвода паводковых и ливневых вод. Это дорогостоящие работы, и мало кто этим себя озадачивает. А потом эти "дороги" нельзя принять в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет и содержать их как объекты инженерной инфраструктуры. Многие поселки в летнее время остаются без воды. Зато участки там можно купить подешевле. Ну и так далее.
Если делать все правильно, с запасом мощностей по воде и электричеству, с правильными внутрипоселковыми дорогами, то себестоимость одной сотки земли не может быть меньше 45–50 тыс. рублей.
— Для многоэтажного жилья часть коммуникаций и дороги строят за бюджетные деньги. Может, и для новых поселков предусмотреть такие же механизмы?
— Наверняка планы по новым поселкам предусматривают строительство или реконструкцию магистральных сетей, но мы сейчас говорим о внутрипоселковых коммуникациях. Не верю, что наш скудный бюджет будет их финансировать. Даже в "тучные" годы в Барнауле и пригороде я не слышал о таких историях. Может, где-то в районах края кому-то и повезло, но это скорее исключение.
Хлопотно и малодоходно
— Но ведь строятся поселки в Барнауле и пригороде: Авиатор, Спутник, Солнечная Поляна, Власиха. Значит, есть основа для их развития.
— Я расскажу, как они начинали строиться. Во время перестройки на волне ожиданий богатой жизни многим барнаульским предприятиям город выделил участки под строительство индивидуальных домов. Те раздали их своим работникам. Я тогда работал в "Главалтайстрое", и мы, как и другие предприятия, создали дирекцию по строительству малоэтажного жилья во Власихе (сейчас это поселок Октябрьский), разработали генплан, "посчитали" сети, где-то что-то успели построить.
Но перестройка закончилась, предприятиям стало не до поселков, а их работникам — не до своих домов. Эти участки с незавершенкой многие годы перепродавались по ценам на порядок ниже понесенных затрат. Но время взяло свое, и люди за несколько лет построили дома самостоятельно, как пан Тыква: в год по кирпичику. Многим пришлось дополнительно сбрасываться, иногда за себя и того парня, чтобы достроить коммунальные сети и дороги.
От такого принципа создания поселков уже давно надо отказаться. Система должна работать в другой модели. В 2007–2008 годах мы изучили опыт организации поселков, вникли в особенности технологии каркасного деревянного домостроения на севере Канады и на Аляске. Там муниципалитет на торгах продает землю девелоперам, в задачу которых входит обеспечение всей инженерной инфраструктуры, включая дороги. Затем ее покупает организация, чтобы строить дома. Покупатели выбирают для себя подходящий участок и проект дома из каталога. Заключив определенное число договоров, застройщик начинает работать под контролем муниципальных инспекторов.
Такая модель вполне применима в Алтайском крае. Вот только наши строительные компании пока не заинтересованы выходить на рынок комплексного малоэтажного строительства. Слишком хлопотно, рискованно и малодоходно.
!["Фирсова Слобода-2"](https://obj.altapress.ru/picture/276009/900x.webp ""Фирсова Слобода-2"")
— Но найти бригаду для строительства дома можно без труда. Почему же вы говорите, что строителей нет?
— Ответственно строят коттеджи для элитной публики: там спрос такой, что как минимум не заплатят в случае брака. А на массовую стройку малоэтажки у нас нет никого. Крупные застройщики, которые попробовали себя в этом сегменте, отказались от него. У них есть более прибыльные проекты строительства многоэтажного жилья. Но не только поэтому. Они умеют строить "многотиражное" жилье, которое от дома к дому трансформируется незначительно. При этом покупателю предлагают набор типовых вариантов квартир. Хочешь — бери, хочешь — нет. С малоэтажным жильем так не получается. Это всегда индивидуальный подход.
— Разве массовое строительство домов не исключает индивидуальный подход?
— Кто так думает, тот проиграл с самого начала. Я говорил с застройщиками Радужного Спутника (проект "Барнаулкапстроя"). Продажи идут сложно, потому что пришлось строить дома по типовым проектам на уже готовых фундаментах. В поселке масса плюсов, например асфальтированные дороги и специальная очистка питьевой воды, но покупатель хочет дом для себя, а он не обязательно соответствует представлениям застройщика. Он хочет гараж в другом месте, другие планировки и еще что-нибудь другое, что изменить уже невозможно.
Вот почему массовое строительство на продажу без учета интересов конкретного покупателя — это утопия.
Создается впечатление, что чиновники, которые строят планы по активизации рынка малоэтажки, пока не в курсе многих его нюансов. И такая ситуация типична для всей России. Поэтому рынок будет развиваться без революций, эволюционно, благодаря инициативным и профессиональным предпринимателям.
Хотя свет в конце тоннеля все-таки есть. Власти могут способствовать развитию малоэтажки через строительство учебных кластеров. Это комплексы, в которые входят школа, помещение под частный детский сад и медучреждение. Школу финансирует бюджет, садику и медучреждению помещения сдаются в аренду.
!["Фирсово-2"](https://obj.altapress.ru/picture/287628/900x.webp ""Фирсово-2"")
— Кто должен содержать дороги и обеспечивать уличное освещение в поселках Барнаула и пригорода?
— Ответ скрыт в двух фактах. Первое: государство не создало полноценных правовых механизмов функционирования рынка малоэтажного жилья. До сих пор у нас нет юридически описанной процедуры передачи инженерных коммуникаций эксплуатирующим организациям. Если девелопер построил дорогу или водопровод, ему придется очень постараться, чтобы муниципалитет или, соответственно, "Водоканал" приняли их на баланс. Отдать их бесплатно невозможно. За деньги их не покупают. Проще бросить это хозяйство. Заложниками ситуации на какое-то время становятся люди. К счастью, так поступают не все. Если дороги и сети не переданы муниципалитету, то собственникам земельных участков придется вскладчину оплачивать их содержание и ремонт.
Второе: когда муниципалитет принял дорогу на баланс, он не может ее содержать полноценно, потому что в поселке прописано лишь 10% от фактически проживающих семей. Людей можно понять: им нужно отдать ребенка в городской детсад или школу (так как в поселке их некому построить), а для этого требуется городская прописка. При этом налог на недвижимость остается у муниципалитета соразмерно количеству прописанных граждан. Соответственно, "селяне", прописанные в городе, увеличивают долю налогов на имущество, остающуюся в городском бюджете. Есть на что зажигать лампочки на проспекте Ленина. А в бюджете села на все задачи денег не хватит по определению. Значит, надо снова всем "сбрасываться".
Мы стараемся переломить ситуацию. В Фирсовой Слободе-2 скоро будет организовано товарищество собственников недвижимости (ТСН), описанное в Гражданском кодексе. На содержание общего имущества собственники будут платить соразмерно площади своих земельных участков. При этом в ТСН как равноправный член должен войти и муниципалитет, который будет обязан наравне с другими собственниками оплачивать общие расходы.
О чем еще рассказал Геннадий Малков
Про участки многодетным
— В Центральном районе выдавали участки для семей, в которых родился третий ребенок. Но ни дорог, ни сетей там не построили. Что там может сделать многодетная семья? Мало кто смог построиться. Остальные продали или продают свои наделы.
Про покупку дешевого дома
— По моим оценкам, сейчас готовый для проживания жилой дом в Барнауле или пригороде с качественными инженерными сетями площадью 120–150 кв. метров на участке восемь-девять соток стоит примерно 5 млн рублей и дороже. Если человек очень хочет жить в своем доме, но у него недостаточно на это денег, то лучше отказаться от этой затеи. В более дешевом доме, скорее всего, придется излишне потратиться на поддержание его в рабочем состоянии. Это как купить недорого очень подержанный автомобиль.
Досье
Геннадий Ефимович Малков родился в 1956 году в Барнауле. Окончил Алтайский политехнический институт (инженер-строитель). С 1985 года занимал должность начальника отдела по учету и распределению жилой площади Индустриального райисполкома Барнаула. С 1987 года — заместитель начальника аналогичного отдела в администрации Барнаула. Позже работал в управлении социального развития объединения "Главалтайстрой". С 1991 года — генеральный директор агентства недвижимости "Дом". С 2006 года участвует в реализации проектов строительства поселков Фирсова Слобода. Женат, воспитал двоих детей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
