Что происходит
Прошлогодние всплески спроса и нынешнее снижение на рынке в основном связывают с ростом курса доллара и ослаблением рубля, повышением ключевой ставки и постепенным ужесточением выдачи ипотеки по льготным программам: семейной и с господдержкой. Официально они действуют до июля 2024 года.
Например, всплески продаж возникали при анонсировании повышения первоначального взноса при покупке по льготной программе. Сначала до 15%, затем 20%, а после и 30%.
Наиболее горячей по продажам точкой стал сентябрь.
Люди стремились воспользоваться освоить программу под 5-8%, пока есть возможность, и купить себе квартиру, либо таким образом спасти от обесценивания деньги, — отметила директор «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко» Татьяна Зинченко.
В конце 2023 года продажи ипотечных продуктов с господдержкой выросли в 2,5 раза, — сообщила директор дополнительного офиса «Барнаульский» Банка Акцепт Марина Красноруцкая. — Клиенты больше брали программы с более низкими ставками в ситуации повышения ключевой ставки.
В некоторых городах, особенно с растущей численностью населения, цена квадратного метра в новостройках резко оторвалась от стоимости «вторички».
В целом заявок на ипотеку по вторичному жилью у нас нет: сейчас высокие ставки и платежи, к которым люди не готовы, — сказала риэлтор ГК «Инвест-Недвижимость» Марина Боброва.
В том числе поэтому льготные ипотечные программы начали сворачивать. В теории из-за того, что людей, способных получить такой кредит, станет меньше, спрос на квартиры в новостройках начнет падать.
«Ипотека от государства будет адресной помощью каждому отдельному клиенту, а не инструментом для стимуляции общего спроса», — отметила Татьяна Зинченко. Об этом говорили и глава Центробанка, и министр финансов РФ.
Как сообщила altapress.ru пресс-служба Сбера, в 2023 году в алтайском отделении 37% всех займов приходилось на программы с господдержкой.
Если рассматривать сделки, связанные только с первичным рынком, то доля льготного кредитования превысила 98%. Более 90% займов оформили по программе «Господдержка».
В Банке Акцепт доля выданных ипотек по госпрограммам достигала 30%. Здесь самой популярной была «Семейная ипотека» — 64% от всех льготных программ.
Как изменятся цены и спрос на квартиры в Барнауле
В первом полугодии банки ждут некоторого снижения количества сделок.
«В зависимости от экономической ситуации ожидаемый прогноз – спад на уровне 10-15%. Далее многое будет зависеть от решения Банка России», — сказала Марина Красноруцкая.
Ажиотажный спрос может возникнуть к лету, считает гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин. Он связывает это с создающимся отложенным спросом.
Люди не покупают то, что хотят, ждут выгодных условий, — сказал Дворядкин. — Но проблемы у них накапливаются: нужно разъезжаться или расширяться. Либо из-за растущей коммуналки наоборот отказываться от больших площадей, которые трудно содержать, в пользу маленьких.
Собеседник ожидает, что после выборов президента ситуация может измениться.
Скорее всего, начнутся какие-то послабления. Накопившийся спрос выйдет на рынок, и мы увидим ажиотаж. Есть вероятность, что цены к лету вырастут на 5-10%, — отметил он.
Поводов для ажиотажа Марина Боброва не видит. По ее мнению, спрос останется на том же уровне, либо снизится.
Семейная ипотека по переуступке невозможна, в крупных банках не взять ипотеку с господдержкой, если ее не субсидирует застройщики. Те в свою очередь с этим предложением не торопятся, — сказала она. — К тому же, застройщики будут прибавлять к стоимости квартиры сумму субсидии, чтобы компенсировать свои расходы.
Что (не) будут делать застройщики
Если ключевая ставка не изменится и ставка на покупку первички и вторички будет одинаковой, то при высокой цене первой люди предпочтут второе, подчеркнула Татьяна Зинченко.
По ее мнению, в этом случае застройщики будут привлекать клиентов с помощью различных акций: траншевых ипотек, субсидирования, компенсаций или уменьшения первоначального взноса и т.д.
В тоже время из-за перераспределенного спроса стоимость квартир на вторичном рынке подрастет.
Если ничего не изменятся и акций не придумают, возможно некоторое снижение цен на квартиры в новых домах и сравнение со стоимостью вторички, — отметила собеседница.
Однако все перечисленное Татьяной Зинченко в большей степени относит к городам-миллионникам.
В Москве из-за большого предложения с изменением ситуации на рынке спрос быстро растет и быстро падает. В Барнауле объекты разбираются в первые несколько дней. Именно поэтому колоссальных корректировок цен мы не ждем, — сказала она. — Да и, в отличие от столицы, разница первички и вторички у нас небольшая.
Дмитрий Дворядкин согласен с тем, что новостройки в Барнауле не могут подешеветь из-за малого предложения.
В теории цены могут снизиться, если совсем прекратится выдача какой-либо ипотеки, — сказал он. — Но она есть. Пока еще остается семейная, с господдержкой, с субсидированием от застройщика и т.д. Если сильно долго будут морозить рынок, скорее всего, появятся субпродукты, типа рассрочек, кооперативов и других идей, которые вызовут еще больше проблем. Я думаю, государство этого не допустит.
Кратко о коллаборациях риэлторов и застройщиков в Барнауле
Что будет с загородным жильем
Риэлторы считают, что внимание к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) останется высоким и стоимость загородных домов, по законам рынка, будет повышаться.
В вопросе купить в Барнауле евродвушку за 6 млн или за ту же цену построить дом на своем участке обычно склоняются ко второму, — сказала Татьяна Зинченко. — И семьи с детьми в большей степени ориентируются на ИЖС.
Барнаулу очень повезло: наша загородка попадает в программу «Сельская ипотека», отметила Марина Боброва.
ИЖС в целом популярно в нашем регионе, а возможность купить дом в ипотеку под 3% делает его еще привлекательнее. Спрос, конечно, может изменить стоимость, но это не основной компонент цены, — считает она.
В 7 раз у алтайского Сбера увеличилась доля кредитования в ИЖС в 2023 году по сравнению с 2022-м.
Что произойдет с арендным рынком
Об этом подробнее мы рассказывали здесь. Если кратко: стоимость аренды, скорее всего, вырастет. Спрос будет повышаться — предложений на рынке мало.
Новых предложений, которые могут создать инвесторы, временно отложившие продажу квартир, все равно не хватит, чтобы покрыть спрос.
Что будет с коммерческой недвижимостью
Как отметил Дмитрий Дворядкин, коммерческая недвижимость за последний год сильно выросла в цене. Особенно она востребована в новых развивающихся кварталах, куда желают зайти рестораны, кафе, магазины, аптеки и прочий бизнес.
По мнению директора ГК «Инвест Недвижимость» Александра Никитина, эффективное вложение в коммерческую недвижимость становится все более сложной задачей для неискушенного инвестора, потому что у большинства предлагаемых объектов срок окупаемости — 12-15 лет.
Он привел в пример несколько торговых центров. «Объекты достаточно старые и себя изжили, неликвид, если по-русски. Нужен ребрединг, чего владельцу делать не хочется, а инвестору — достаточно рискованно», — сказал Никитин.
Собеседник добавил, что большинство инвесторов, которые не могли определиться и подобрать подходящую недвижимость, отправили деньги на вклад. Сейчас банки дают ставку — 16% годовых.
По его наблюдениям, в запутанной ситуации на рынке и инвесторы, и обычные люди все больше начинают полагаться на мнение профессионалов, риэлторы становятся еще более востребованными.
Мы предоставляем либо готовые арендные бизнесы, либо объекты под конкретный запрос клиента, — сказал Никитин. — Инвесторам зачастую предлагаем схемы сотрудничества, где заранее оговариваем проект, рентабельность, срок окупаемости, доходность. Что выгоднее им, то выгоднее нам – win win.
При каких условиях ипотека не будет перегревать рынок
Идеальная ипотека — Грааль, который ищет правительство, сказал Дмитрий Дворядкин.
По его мнению, льготные ипотечные программы должны адресными: для молодых семей, пенсионеров, переселенцев. Таких категорий немного, они вряд ли вызовут ажиотаж.
Его, по мнению риэлтора, вызывают инвесторы. «Для них необходимо создавать параллельный рынок. Рынок ценных бумаг. То есть, если я хочу инвестировать в жилье, нужно покупать акции застройщика, а не квартиры у него, которые потом перепродаются втридорога», — сказал Дворядкин.
Баланс должен быть во всем. Льготные программы существенно влияют на рынок, создавая дисбаланс в ценовой динамике между новостройками и вторичным жильем, — считает директор барнаульского офиса Банка Акцепт Марина Красноруцкая. — При сбалансированной платежеспособности можно было бы достичь стабильного, но не излишнего роста цен и устойчивого спроса. Меры, очевидно, будут приняты, необходимо дождаться предложенных комплексных решений от правительства.
Некоторые вопросы мы также задали нескольким ведущим застройщикам. Например, об изменениях себестоимости объектов, проценте нераспроданных квартир и вариантах их реализации.
Спрашивали о возможности субсидировать ипотеку и о том, какой вариант проектного финансирования был бы для них наиболее выгодным. А также при каком раскладе цены на квартиры могут снизиться.
Но не получили ответов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
