май 3, 2018
В 2018 году администрация Барнаула выдала около 15 разрешений на строительство многоквартирных домов. В ближайшее время список серьезно не увеличится. И это будет последний пул долевок: эра строительства многоквартирных домов вскладчину закончится 1 июля, со вступлением поправок в закон. Это радикально изменит рынок недвижимости, говорили банкиры и застройщики на круглом столе, организованном ИД "Алтапресс" 25 апреля в ресторане "ПолзуновЪ".
Недвижимость Барнаула. Рублёвка.
Анна Зайкова
Цены на новостройки в Барнауле и этот процесс продолжится, потому что со строительного рынка Алтайского края уйдут 30 из 40 работающих на данный момент компаний, утверждают участники рынка. Это, конечно, мелкие организации, но в совокупности они сейчас дают восьмую часть объема строительства собственными проектами, а также работают на подрядах у "крупняка".
Законодательные изменения должны помочь стране с гарантией в 100% решить проблему обманутых дольщиков. Например, дольщику уже не нужно будет отдавать деньги строителю (вместо этого можно положить на эскроу-счет в банке). Предполагается, что это не позволит застройщику потратить средства на личные нужды.
В новых условиях, говорят эксперты, теряется экономическая выгода ввязываться в долевое строительство. До начала кризиса 2015 года, можно было выиграть до 30% цены при покупке квартиры на стадии котлована. Теперь цены значительно не меняются на всем протяжении строительства дома.
Граждане будут все чаще задавать вопрос: платить ипотеку или аренду. Во-первых, потому что они теряют доход и уверенность в завтрашнем дне, боятся, что не смогут обслуживать кредит.
Условия вынужденного сотрудничества с банками, уверены эксперты, заставят компании либо уходить с рынка вообще, либо сливаться и укрупняться. И это, полагает Юрий Фриц, возглавляющий Алтайский союз предпринимателей, — одна из возможных целей законодательных преобразований.
С 1 июля закон разрешает застройщику открыть специальный эскроу-счет в банке, а через год сделает эту процедуру обязательной. На этот счет дольщик будет перечислять деньги за будущую квартиру. Компании станут строить на свои средства или кредит банка. Деньги за проданное жилье предприятие получит, только достроив дом.
По замыслу законодателя это должно застраховать страну от обманутых дольщиков. По факту может привести к коллапсу строительного бизнеса: достаточно будет одного дольщика, который посвятит себя судам за каждую мнимую недоделку, и ввести объект в эксплуатацию не получится.
Администрация на местах стремится перескочить этап работы по эскроу-счетам и досрочно исполнить поручение президента Владимира Путина: перейти от долевого строительства на к 2021 году.
Проектное финансирование предполагает, что застройщик должен получить кредит под залог строящегося объекта. Гражданам он продаст уже готовые квартиры.
"С высоких трибун правительства Алтайского края нам говорят: не ждите трех лет, а переходите на проектное финансирования уже сейчас, — говорит Зинаида Герасимович. — Но мы до сих пор не знаем: готовы ли к нему банки? Какими будут условия? Сколько застройщиков края смогут соответствовать условиям? Вроде надо играть по правилам, а правил нет.
Строители видят массу угроз. Например, что банки будут контролировать расходование кредитных средств в ходе работ. То есть от компетенции отдельного работника банка N будет зависеть, получит предприниматель очередной транш или нет.
Уже были примеры, когда кредитные линии закрывались в самый последний момент и строитель разорялся, напомнили участники встречи. Невозможно банкам стать строителями, подчеркнули строители и с ними согласились представители банков.
Представители банков, в свою очередь, говорят, что только тестируют программы.
"Сбербанк реализует несколько пилотных проектов по финансированию строительства домов с применением счетов эскроу, чтобы тестировать новые продукты, — рассказала Алла Мельниченко, руководитель клиентского подразделения Сбербанка. — В Алтайском крае пилот реализуется совместно с "Барнаулкапстроем". Мы планируем решить задачи по технологии работы с эскроу-счетами физических лиц и определить механизм ценообразования кредитных сделок".
В "Альфа-банке" также только готовят продукты для строителей. "Проектное финансирование у нас было и раньше, но в данном случае есть нюансы. Сейчас, например, мы решаем, как быть с техэкспертизой проектов. Ее нужно проходить в аттестованных московских компаниях. Для региональных строителей это может быть неоправданно дорого", — уточняет Ирина Бубенко.
Однако некоторые принципы проектного финансирования уже оформились. Вопреки ожиданиям, оно будет опираться на финансовую состоятельность застройщика. Изначально же говорили, что банки дадут деньги под залог строящегося дома.
"Что говорить: у строителей бизнес один, а у банков другой. Без соответствующего залога, финансовой и кредитной истории никто копейки не даст", — резюмировал Владимир Отмашкин, глава ИСК "Союз".
_________________
Благодарим за помощь в проведении встречи ресторан "ПолзуновЪ"
Партнер мероприятия — компания "Знак"