42 компании в Алтайском крае строят многоэтажные дома, 17 из них забирают на себя 85% объема строительства
Дольщик — это человек, который покупает квартиру в строящемся, читай — несуществующем, доме, поэтому всегда есть риск получить ее с задержкой или не получить вовсе. Схема работает за счет "дешевых" денег граждан. При определенных условиях она позволяла купить квартиру на треть дешевле, чем на вторичном рынке. Сейчас эта разница нивелирована. Зато, говорит Марина Ракина, президент Союза строителей Барнаула и Алтая, при прочих равных условиях люди могут купить квартиру в новом доме.
В долевом строительстве в крае вращаются миллиарды рублей. Только договоров долевого участия (ДДУ) по итогам III квартала 2017 года в Алтайском крае заключено на 17,7 млрд рублей. В отрасли работают около 20 тыс. человек. В масштабах России речь идет о 3,5 трлн рублей.
Испытано на себе
С 2004 года долевое строительство регулирует отраслевой закон № 214-ФЗ, но он все время сбоит. Число попыток превратить его в железобетонный гарант прав граждан уже давно перевалило за десять. Но сообщения о том, что дольщики вышли на пикет, продолжают появляться регулярно.
Только в Алтайском крае сегодня четыре проблемных многоэтажки. В том числе ЖК "Демидов Парк", в котором продано 500 долевок на 0,5 млрд рублей, и дата его ввода вновь может быть перенесена, так как строители отстают от подписанного графика работ почти на четыре месяца. То есть люди продолжают платить ипотеку, жить в арендованных квартирах и ждать.
Решить вопрос мог бы институт страхования, но он не заработал — строители платили взносы, а страховые компании то и дело закрывались. Поэтому фактическим ответчиком в случае ЧП становится государство, точнее местная власть.
В своем недавнем интервью РБК министр строительства Михаил Мень подчеркнул: "Разрешение на строительство и выделение земли — это полная компетенция региональной и местной власти".
"Этот извращенный метод финансирования строительства (покупаешь воздух, получаешь иногда шиш) должен быть ликвидирован, — написал в Facebook Геннадий Стерник, аналитик рынка недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов. — А когда для этого лучшее время? Конечно, в кризис, когда объемы все равно падают, и верховное руководство не так жмет. Да и затоваривание рынка налицо — все сходится".
Пост в соцсети был посвящен октябрьскому поручению Путина разработать план перехода строительства жилья на проектное финансирование. "То есть в строительстве будут участвовать только две стороны: банк и застройщик. И это хорошо. У финансовой организации есть ресурсы, чтобы оценить состоятельность проекта. Плюс у застройщика не будет соблазна “наудачу” строить что попало и где попало", — поясняет Евгений Востриков, руководитель компании "Домстрой-Барнаул". Покупателю же останется только прийти и выбрать квартиру в готовом доме.
Работать над планом Минстрой будет три года. Мень подчеркивает: на данном этапе речи не идет о том, чтобы в "понедельник отменить долевки". И вообще, законодатели решили для начала "откатать" некоторые принципиальные инструменты в режиме онлайн, чтобы убедиться, смогут ли банки обеспечить строительство домов на ту же сумму, что и по долевой схеме.
Последние, кстати, пока не вселяют оптимизма. Строители говорят, что не видели информации о разумных в данном случае кредитах под 5–7% годовых. Сегодня самая низкая действующая ставка для сектора — 12%, но она доступна не всем. В Барнауле, например, известен один прецедент — это кредитование "Барнаулкапстроя" на долгострой "СтройГАЗа" на Павловском тракте, 297: последний когда-то был инвестором проекта, а сейчас борется с банкротством. Но это не классический рыночный пример. 100% акций компании принадлежат городу, а кредит выдан под залог муниципального имущества.
Крестик — нолик
Строители говорят, что новый закон № 218-ФЗ ("О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства…") ставит жирный вопрос, если не крест, на долевом строительстве. И причина как раз в том, что он делает строительство домов зависимым от банков.
С 1 июля 2018 года появятся эскроу-счета, на которые застройщики должны зачислять "долевые" деньги по новым объектам. Банки будут смотреть, куда они идут, и замораживать процесс, "если что". Например, если заподозрят строителя в нецелевом расходовании средств или отставании от намеченного графика работ.
Закон также требует, чтобы у строителя было достаточно собственных средств. Только откуда их фактически брать — пока не понятно. "Строить дом может одно юрлицо, которое на рынке работает три года и уже ввело в эксплуатацию 10 тыс. кв. метров жилья (примерно один девятиэтажный дом). Также компания должна заморозить в доверительном банке 10% стоимости новостройки. Плюс застройщик должен располагать средствами на приобретение или аренду площадки, подготовку проектной документации, экспертизу, получение разрешения на строительство", — говорит Зинаида Герасимович, президент Ассоциации СРО "Алтайские строители".
Много это или мало? Например, в 2015 году компания "Регионстрой" выкупила на аукционе здание школы на ул. Аванесова в Барнауле за 31 млн рублей. Она обеспечила участок коммуникациями, потратив еще несколько десятков миллионов, и собиралась построить на нем 36-этажные дома. Проект спорный в градостроительном плане, но на тот момент схожие здания в центре росли словно на дрожжах. Поэтому застройщик рассчитывал на "добро" города — он даже успешно прошел градостроительный совет. Но когда начнется строительство, в компании не знают, а о причинах говорить вслух не хотят. Между тем деньги вложены. Слава богу, не банковские.
Еще одна проблема нового закона в том, что прибыль застройщик получит после того, как последнюю квартиру примет дольщик. Это потенциально серьезная угроза. Строители давно говорят, что уже вовсю работает целая армия юристов — специалистов по претензиям за нарушение сроков ввода объекта, строительный брак, несоответствие новостройки заявленному проекту и т. д.
И "вишенка" на этом "торте": документ ввел новый инструмент защиты дольщиков — компенсационный фонд. Он аккумулирует 1,2% стоимости долевки, деньги будут обязаны перечислять строители. Но смоделируем ситуацию: в провинциальном городе случился долгострой вроде "Демидов Парка", его строительство обошлось в 700 млн рублей, значит, в фонд застройщик перечислил около 10 млн рублей. Но на завершение дома нужно 200 млн, то есть критично не хватает. Конечно, компенсационный "котел" будет общим, и какие-то проблемные дома все равно достроят. Но риск, что долгострои станут "копиться", а застройщики — банкротиться, сохранится.
Зачистка рынка
Очевидно, что правительство лихо закручивает гайки строителям. Юрий Гатилов, руководитель компании "Жилищная инициатива", говорит, что нововведения могут повысить цену новостроек на 30%: "Придется платить процент по кредиту, плюс инфляция за время строительства объекта съест часть денег". Повысится ли стоимость новых "квадратов" для покупателя? Строители не раз заявляли: все решит рынок.
"Цена зависит только от покупательной способности, — говорит Александр Мишустин, зам генерального директора ИСК “Союз”. — Если большинству жителей Алтайского края не по карману “квадрат” за 40 тыс. рублей, то его и не предлагают. Цены начнут расти тогда, когда на рынке условно останутся 10 квартир, то есть будет создан дефицит новостроек".
К нехватке нового жилья могут привести и другие законодательные инициативы. Например, с июля 2017 года, рассказал altapress.ru главный архитектор края Виктор Четошников, вне закона стало точечное строительство, на которое сейчас приходится половина ввода жилья в Барнауле. Сегодня по новому закону построить дом можно, только имея проект планировки квартала. Таких документов у города нет. Готовить их долго и дорого.
"Время, прошедшее с момента принятия изменений в Градостроительный кодекс (июль 2016 года), не использовано для адаптации к новым условиям. Например, можно было определиться на уровне города с территориями ближайшего развития, разработать проекты планировки и объединить на них усилия муниципалитета и всех желающих “точечников”. Так или иначе, но требования законодательства исполнять придется, а точечные бессистемные вкрапления домов останавливать", — сказал Четошников.
Из неофициальных источников altapress.ru стало известно, что начиная с августа 2017 года выдача разрешений на строительство буксует. Минстрой края на запрос по количеству "квадратов", на которые выданы разрешения в этом году, заявил, что не владеет этой информацией.
Предстоящие перемены на рынке новостроек более-менее оптимистично встречают представители молодых компаний. Они заявляют, что могут построить дом и без денег дольщиков. Но беда в том, что их доля — это капля в море от объемов той же "Жилищной инициативы" и "Союза". А их лидеры констатируют: в крае останутся три-пять компаний и в лучшем случае на вакантные места придут "варяги" из столицы.
Андрей Комяков, руководитель ПСК "Строительная перспектива", прямо заявляет: "Закон вычищает региональный рынок, готовит площадку под федеральные компании". И когда они придут, уверены застройщики, строительный сектор края кардинально изменится: местных строителей будут нанимать за копейки, налоги с доходов потекут в федеральный центр, а цену на новостройки уже не станут любезно подгонять до уровня платежеспособности населения.
Но у местных властей есть время подготовиться, говорит Юрий Гатилов. "Нужно использовать все возможности: работать с федеральным центром, принимать постановления на местном уровне и т. д. Ведь в отрасли крутится больше 30 млрд рублей! В ней занято более 20 тыс. человек". И это только по официальной статистике.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
