Первый шаг
Зачем вообще нужны аванс и задаток? Как ни крути, передача денег во исполнение взятых на себя обязательств - процедура очень важная. Ведь если до этого момента от приобретения жилья можно легко отказаться, то после передачи аванса или задатка "задний ход" приведет к финансовым потерям. Дабы стороны взяли на себя подобное обязательство, риэлторы предлагают им подписать предварительный договор (документ, оговаривающий условия передачи денег).
"Передача задатка нормализует отношения между сторонами сделки", - считает директор агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев. А поскольку риэлторам очень важно, чтобы сделка не сорвалась, то к сбору соответствующих документов, необходимых для ее регистрации, агентство, как правило, приступает только после передачи задатка (аванса) и зачастую именно на эти деньги, Так профессионалы минимизируют риски неадекватного поведения сторон, участвующих в сделке.
Покупателям и продавцам заключение предварительного договора не только позволяет "на берегу" оговорить многие важные вопросы, такие, например, как сроки совершения сделки, состояние жилья и другие подобные нюансы, но и обрести уверенность в серьезности намерений своего партнера. А прекращать поиски альтернативных вариантов, начинать собирать вещи или давать задаток за квартиру, которую планируется купить после продажи старой, до подписания предварительного договора просто недальновидно.
Сложившаяся практика
В Барнауле сегодня можно столкнуться практически с любой формой предварительных соглашений, в которых могут фигурировать и задаток, и аванс, и некие промежуточные варианты. Впрочем, среди риэлторов все большую силу набирает мнение о господстве аванса. "Время задатков прошло", - говорит сотрудник агентства недвижимости "СЛ" Наталья Косса. По ее мнению то, что раньше называли задатком, им фактически не являлось и сегодня риэлторы просто используют более честный термин.
Впрочем, аванс имеет определенные минусы. Если задаток с юридической точки зрения является способом обеспечения исполнения обязательств, то аванс - это способ расчетов. По закону, если сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен в любом случае. А это уже не позволяет контролировать продавца, и он может в самый неподходящий момент отказаться от сделки, не неся никаких дополнительных затрат, кроме возврата аванса. Пытаясь исключить такую возможность, риэлторы включают в предварительный договор пункты о штрафных санкциях для "отказников" - размером точно с аванс. Или предусматривают иные варианты компенсации. Например, в агентстве "СЛ" в случае срыва сделки покупателем тому приходится оплачивать расходы, понесенные за оформление документов. А сорвавший договоренности продавец просто возвращает деньги.
Возвращение задатка, в отличие от аванса, зависит от того, по чьей вине произошел срыв сделки. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца, то он, в полном соответствии с Гражданским кодексом, обязан вернуть задаток в двойном размере. Это исключает некоторые проблемы, присущие передаче аванса, но в то же время создает другие. Во-первых, в Гражданском кодексе сказано, что если есть сомнение - является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, то она считается авансом. Из этого возникает "во-вторых": в случае судебных споров доказать, что уплаченная вперед сумма является задатком, удается далеко не всегда. Например, в агентстве недвижимости "Дом" нам рассказали, что в Алтайском крае для признания задатком денег, уплаченных по предварительному договору, необходимы два условия: предварительный договор должен пройти государственную регистрацию и быть заключен в той же форме, что и основной. Специалисты называют такую практику нереализуемой. Поэтому клиентам "Дома" предлагают подписать договор о передаче суммы гарантий, в котором перечислены штрафные санкции за срыв сделки одной из сторон.
Какие бы формы денежных отношений не предлагались, важно понимать: проблемы с возвратом аванса при срыве сделки по тем или иным причинам возникают достаточно часто. Судебные разбирательства по этому поводу далеко не экзотика. Потенциальному покупателю или продавцу квартиры нужно быть, как минимум, готовыми к этому.
От чего спасают подробности
Какое бы слово ни фигурировало в предварительном соглашении - аванс или задаток, - подписывать этот документ все равно придется. Риэлторы, во всяком случае, без него работать отказываются. Главное правило при подписании первого документа сделки - отказ от формализма. Смысл договора не может сводиться к тому, что одно лицо дало другому тысячу долларов в качестве аванса. Ведь это, как минимум, легкомысленно. На разработке рамочных условий предстоящей сделки (которые чаще всего и оговариваются в предварительном договоре) не стоит экономить силы и время. Чем более всеобъемлющ и конкретен будет документ, тем меньше проблем возникнет в дальнейшем. Причем договоренности необходимо фиксировать именно на бумаге.
Договор должен содержать минимум три момента. Первый - подробное описание продаваемой квартиры. Указываются ее адрес, основные характеристики (количество комнат, общая и жилая площадь, площадь кухни). Делается это во избежание будущих разговоров о том, что подразумевался какой-то другой объект.
Второй момент - цена. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры поменялась с 500 тысяч рублей на 600. А если покупатель с этим не согласен, то, дескать, это просто капризы и он сам виноват, отказываясь от сделки. Еще одно важное замечание: в последнее время реже, но все-таки иногда заключаются договоры, где цены указаны в долларовом эквиваленте. Такие документы судами не рассматриваются, поэтому правильнее сумму сделки указывать в рублях.
Третья часть - вспомогательные условия. Обязательными они не являются, но их важность неоспорима. Так, обозначается наличие в квартире прописанных собственников или несобственников. Это помогает контролировать процесс выписки из квартиры людей, ранее в ней проживавших. Ведь в соответствии с законодательством, человек, прописанный в квартире, имеет право проживания в ней. И вряд ли кому-то улыбается перспектива предоставлять угол абсолютно чужому человеку. Также указывается, в какой срок квартира будет освобождена юридически и физически, в каком состоянии она передается - с мебелью или без, с сантехникой или нет и так далее. Можно и нужно обсудить заранее и внести в соглашение способ заключения основного договора (с нотариусом или без) и порядок расчетов. Одним словом, лишним в предварительном договоре не станет ни один нюанс.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
