Не хотим работать в убыток
Директор агентства недвижимости «Ключ-риэлт» Константин Никитеев прогнозирует уменьшение цен на первичном рынке жилья в ближайший период. Он объясняет это тем, что застройщики находятся в очень сложном финансовом положении. Поэтому им придется согласиться с ценой, по которой государство готово выкупать у них жилье, – около 27 тыс. рублей за 1 кв. метр или даже дешевле. Эта стоимость будет в значительной степени определять цены на «первичке».
Аналогичного мнения придерживается заместитель директора компании «Финам-Барнаул» Андрей Цимбалюк. «Мы полагаем, что к весне, в том числе в результате кризиса ликвидности в девелоперском секторе, цены на первичное жилье в реальном выражении могут снизиться примерно на 20–30%, – прогнозирует эксперт. – Впрочем, в крупных городах края процесс будет нивелирован заметным снижением темпов строительства на фоне сохраняющегося высокого уровня спроса».
По данным г-на Цимбалюка, за январь–сентябрь текущего года в регионе было введено в эксплуатацию 457 тыс. кв. метров новых площадей, что только на 12% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Всего по итогам года планируется ввести около 700 тыс. «квадратов» жилья. «Растущие риски строительного сектора ставят данную цифру под сомнение. Но даже если заявленных целей удастся достичь, по итогам года темпы ввода жилья окажутся существенно ниже – около 16,7%. В 2007 году рост составил более 30%», – поясняет г-н Цимбалюк.
Однако сами строители не прогнозируют существенного падения цен. По расчетам руководителя компании «Стройком» Сергея Жданова, оно не превысит 5%. Несмотря на финансовые трудности, застройщики не готовы к более серьезному понижению. «Никто не будет работать себе в убыток», – говорит г-н Жданов. С ним соглашается генеральный директор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов: «Я прогнозирую незначительное понижение цен на первичном рынке – на 5–10%».
Впрочем, по мнению Марины Ракиной, исполнительного директора агентства недвижимости «Индустриальное», ситуация с ценами на первичном рынке жилья зимой существенно не изменится. «Даже несмотря на то что некоторые застройщики существенно снизили цену за
1 кв. метр (от 25–27 тыс. рублей за «квадрат» в жилых домах на ул. Новосибирской, до 35 тыс. рублей за 1 кв. метр на ул. Малахова), увеличения спроса на квартиры не наблюдается. Застройщикам невыгодно устанавливать цены ниже существующих сегодня. Несмотря на финансовые трудности, отдавать квартиры «даром» они не будут».
По словам Елены Завадской, ведущего эксперта компании «Миэль-недвижимость», первичный рынок жилья никогда не может похвастаться активностью в зимний период. «На конец 2008 – начало 2009 года мы не прогнозируем активность на «первичке», – утверждает г-жа Завадская. – Сезонное затишье, финансовая ситуация в стране и мире не дают оснований для того, чтобы заявить о динамичном развитии первичного рынка. Мы уверены, что спросом будут пользоваться дома «на сдаче». Желание жить в новом фонде, несмотря ни на какие катаклизмы, у людей всегда сохраняется».
Тимур Брегадзе, заместитель генерального директора группы компаний «Магистр», говорит: «Ведущие строительные компании, оказавшись на грани технических дефолтов в результате отказа ведущих банков страны предоставлять жизненно необходимые кредиты, значительно снижают стоимость квадратного метра. Главный вопрос: будут ли строительные компании, чтобы хоть как-то рассчитаться с долгами, опускать цены ниже себестоимости? На этот вопрос ответить однозначно нельзя. Скорее всего, все будет зависеть от того, как долго продлится кризис и какова будет его «глубина».
Квартиры уже снимают с продажи
На вторичном рынке жилья также ожидается падение цен. Константин Никитеев полагает, что оно может составить около 20%. При этом стоимость «квадрата» опустится ниже 25–27 тыс. рублей. Не исключено, что она приблизится к уровню 20 тыс. рублей за 1 кв. метр. Причина в том, что уже сейчас предложение существенно превышает спрос. В дальнейшем ожидается рост объема предложения за счет поступления на рынок так называемых «дефолтных» квартир. Спрос в лучшем случае будет оставаться неизменным, в худшем – начнет сокращаться. Это и приведет к уменьшению цен. Негативному для риэлторов прогнозу могла бы воспрепятствовать либерализация условий ипотечного кредитования. Однако, по мнению г-на Никитеева, при текущей рыночной конъюнктуре ожидать ее не приходится.
У генерального директора компании «Магро-недвижимость» Юрия Магро более спокойный прогноз ценовых колебаний на вторичном рынке. По его мнению, до конца года цены останутся на прежнем уровне. А вот с февраля 2009-го они начнут расти. Причем рост может быть настолько бурным, что повторит 2006 год. Это связано с менталитетом продавцов недвижимости: если цены увеличиваются, то это делается стремительно. Юрий Магро полагает, что спрос на недвижимость хоть и подвержен колебаниям, однако существует постоянно. Поэтому даже в сложной экономической ситуации люди будут находить возможность приобретать жилье.
Марина Ракина считает, что цены на «вторичке» в ближайшее время существенно не изменятся. «Они уже достигли своего минимального предела. Дальнейшее их уменьшение приведет к резкому снижению количества предложений и созданию дефицита жилья», – говорит эксперт.
А вот Елена Завадская придерживается мнения, что вторичный рынок может повести себя в конце этого и начале 2009 года непредсказуемо. «Очевидных предпосылок для повышения цен на готовые квартиры не наблюдается, но с начала ноября наметилась тенденция уменьшения количества предложений в этом сегменте, – объясняет она. – Граждане, которые хотят решить жилищные вопросы и особенно не торопятся с этим, решили переждать финансовую лихорадку и постепенно снимают свои объекты недвижимости с продажи. Мы также наблюдаем тенденцию, когда несколько человек вкладывают свои сбережения в долевую собственность одной малобюджетной квартиры».
Динамика средней стоимости жилья на вторичном рынке городов Алтайского края с января по ноябрь 2008 года
Город.....................Изменение цен, %
Барнаул..................–8,8
Бийск.....................–15–20
Рубцовск................–25
Славгород...............0
Заринск...................–30
Алейск....................+1
Новоалтайск............0
Источники: компания Rid Analytics (Новосибирск), агентства недвижимости «Центральное» (Бийск), «Атон» (Бийск), «Вариант» (Славгород), «Ричфалс» (Заринск), «Квартирный вопрос» (Рубцовск), «Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АЖИК).
Население начнет скупать недвижимость
Большинство экспертов оценивают состояние рынка недвижимости крайне негативно. Их прогнозы на будущее также нельзя назвать оптимистичными. Однако есть риэлторы, которые говорят о текущей ситуации более спокойно, не считают ее кризисом в полном смысле этого слова и дают благоприятные прогнозы. Один из них – заместитель генерального директора группы компаний «Магистр» Тимур БРЕГАДЗЕ.
– Сегодня очень много негативных прогнозов в отношении рынка недвижимости и его участников. И действительно, многие из них сбываются: сокращение числа компаний или их закрытие, замораживание и сворачивание многих инвестиционных проектов. Однако не будем забывать о том, что рынок недвижимости – это целая система различных сегментов, бизнес-процессы в которых могут значительно отличаться. И рынок жилой недвижимости в этом понимании – особый пример.
Несколько дней назад на информационных порталах края были опубликованы данные исследовательской компании RID Analytics о ценах на вторичном рынке жилья Барнаула. По многим параметрам они совпадают с нашим анализом происходящих событий в этом сегменте. Цифры показывают, что с начала 2008 года цены на вторичном рынке снизились на 8,8%, что ниже, чем в 2005–2007 годах за такой же отрезок времени, а в октябре снижение составило 2,2%. И это никак не обвал, как предсказывали некоторые специалисты.
На наш взгляд, постепенное снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья будет продолжаться и в конце 2008 – начале 2009 года. Однако нужно понимать, что этот прогноз оправдается или не оправдается в зависимости от состояния российской экономики.
Моделируя ту или иную ситуацию, мы не должны выпускать из внимания следующие моменты. Согласно статистике, самым надежным способом хранения денег россияне считают покупку недвижимости. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в начале октября Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ).
В 2008 году покупку недвижимости назвали лучшим способом сберечь средства 51% россиян, хотя 10 лет назад об этом заявляли лишь 45% опрошенных. То есть в случае гиперинфляционных процессов в стране, а мы близки к этому, население, пытаясь сохранить свои сбережения, начнет скупать недвижимость. Об этом свидетельствует и предыдущий опыт.
«Элиту» не берут катаклизмы
Рынок недвижимости в этом году лихорадит. Цены падали вниз, серьезно снижался спрос. Однако такой сегмент, как элитная недвижимость, был своеобразной «тихой гаванью» и, вероятно, останется ею в ближайшее время. О том, почему так происходит, «ВД» рассказала Елена ЗАВАДСКАЯ, ведущий эксперт компании «Миэль-недвижимость».
– Сектор элитной недвижимости – единственный сегмент рынка, который не берут никакие катаклизмы. Цены за квадратный метр в элитной застройке стабильны в течение всего 2008 года. Спрос на жилье повышенной комфортности динамичен, востребованы как строящиеся, так и уже давно сданные в эксплуатацию дома.
Вопрос заключается в другом. Что мы имеем в виду, когда говорим об элитном жилье? Покупатель дорогостоящих квадратных метров на сегодняшний день достаточно грамотный и капризный. Во-первых, мало кого устраивает соседство жилья класса «де люкс» и «премиум» с так называемыми хрущевками и частным сектором, иногда с сомнительным контингентом. Экологический фактор тоже в последнее время все больше влияет на выбор покупателя элитной недвижимости.
Почему мы не наблюдаем падения цен на квадратный метр в элитном секторе? Город недостаточно насыщен комфортными квадратными метрами. Но строительство в этом сегменте идет. Как только мы получим достаточное количество квартир класса «де люкс» и «премиум», цены станут приемлемыми.
Дешевых денег не будет несколько лет
В этом году условия ипотечного кредитования постоянно ужесточались. Даже лидеры рынка ипотеки вроде Сбербанка пошли на это. В ближайшее время либерализации условий жилищного кредитования ожидать не приходится. О своем видении краткосрочных перспектив развития ипотеки в Алтайском крае «ВД» рассказал управляющий группы компаний «Центр ЮСБ – Алтай» Роман МАЙЗЕНГЕР:
– Особых изменений, по моему убеждению, не будет. По крайней мере, до весны. Затем возможно некоторое увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению с нынешним периодом. Вообще, в ближайшем будущем российский ипотечный рынок будет развиваться очень трудно, находясь в более жестких, ограниченных финансовых условиях.
Возможен краткосрочный рост процентных ставок, а затем – плавное, поначалу лишь малозаметное снижение. Дешевых денег не будет еще несколько лет. О значительном понижении ставок, к сожалению, речь пока идти не может.
Ужесточение условий кредитования для заемщиков с «неидеальным кредитным резюме» (т. е. для тех, у кого «серая» зарплата, имеются просроченные платежи в кредитной истории и т. д.) уже произошло. В дальнейшем банки, возможно, вообще откажутся от кредитования подобных заемщиков. Что касается клиентов, полностью отвечающих ожиданиям банков, то в отношении них, скорее всего, подход не будет существенно изменяться.
На ипотечном рынке усилятся банки с государственным участием и с иностранным капиталом, все остальные будут постепенно сворачивать свои ипотечные программы. И процесс этот уже начался. В последнее время снизились цены на жилье, но при этом еще более существенно повысились ставки по ипотеке. В связи с этим у тех, кто всерьез раздумывает над возможностью оформить кредит, встает вопрос – покупать квартиру сейчас или ждать снижения ставок. Я бы советовал все же ждать, пока ставки придут в норму, поскольку они не смогут перекрыть выгоды от снизившихся цен на жилье. Сейчас можно покупать только ликвидное жилье. Причем за наличные средства. А в кредит квартиру можно приобретать только тогда, когда на руках имеется порядка 50% от ее стоимости.
Резюме
Факт
– Покупательская способность населения на рынке недвижимости снизилась.
Причины
– Ухудшение уровня жизни в связи с финансовым кризисом;
– ужесточение условий ипотечного кредитования, которое привело к практически полной недоступности ипотеки.
Прогнозируемые последствия
– Цены на первичном рынке зимой могут снизиться на 5–10%;
– стоимость жилплощади на «вторичке» упадет на 20% и более;
– объем выдачи ипотеки в крае в начале следующего года несколько увеличится;
– ставки по ипотечным кредитам останутся на прежнем уровне или незначительно вырастут.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
