Две большие разницы
С Геннадием Бобровым в судах регулярно встречаются и управляющие компании, и бизнесмены, размещающие вывески на стенах дома, и чиновники - в его "портфолио" десятки, если не сотни судов.
Но этих судебных разбирательств наверняка бы не случилось, если бы какой-то сотрудник УК «Смарт» по ошибке, невнимательности или незнанию не вписал бы в повестку дня общего собрания не то слово.
Пятиэтажкой с Союза Республик УК «Смарт» занимается с 2016 года. С 2018-го работала на тарифе 9,50 рублей «за квадратный метр занимаемой площади» (это тариф за содержание и текущий ремонт общего имущества - первая строчка ЖКХ-квитанции).
К 2022 году тариф, видимо, окончательно устарел, и УК инициировала общее собрание. Пятым пунктом повестки стоял новый вариант тарифа: 13 рублей с 1 кв. метра жилой площади. Подчеркнем: жилой, а не общей.
Состоялось собрание в октябре 2022-го. Вопросов было аж 13 штук, за 13 рублей с жилой площади проголосовало большинство.
Решение общего собрания (если не было нарушений) - закон для УК. С 1 ноября у жильцов в квитанциях появились новые суммы. Однако, как оказалось, УК выставляет счет, исходя из общей площади, а не жилой.
А это, как вы понимаете, две большие разницы. К примеру, общая площадь двушки в этом доме - 50 кв. метров. Жилая – только 32,4. Стало быть, платеж по первой строчке квитанции для такой квартиры не 421 рубль в месяц, как мог бы быть, а 650.
Делает первый шаг и проигрывает
У Геннадия Боброва было много претензий к тому собранию - он, например, считал, что на нем не было кворума. Кроме того, он считал, что УК, предложив повысить тариф, не обосновала, зачем ей это надо, да еще и предложила рассчитывать его с «квадрата» жилой площади.
Ведь это противоречит закону, утверждал он: в Жилищном кодексе речь идет только об общей площади помещений – жилых и нежилых.
Он подал иск в Октябрьский райсуд, потребовал признать собрание недействительным. Но успеха не добился.
В Гражданском кодексе есть лишь четыре основания для признания собрания недействительным, отметили судьи. А в данном случае не имеется ни одного. Выводы районного суда полностью подтвердил краевой.
Причем насчет «жилой площади» вторая инстанция отдельно указала: «Установление платы производится по усмотрению собственников помещений в доме и с учетом предложений управляющей организации (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса).
В общем, получалось, что общее собрание легитимно и, стало быть, расчеты исходя из жилой площади тоже вполне себе правомерные.
Делает следующий шаг и снова проигрывает
Из этого следовало логичное предположение: раз тариф с жилой площади – не нарушение, значит, УК «Смарт», выставляя счет исходя из общей, глубоко не права.
Геннадий Бобров обратился сначала в инспекцию стройжилнадзора и Роспотребнадзор, а потом и в арбитражные суды. Он заявил, что УК завысила плату, что она нарушила лицензионные требования и его права потребителя, обсчитала его и обманула.
Но ни чиновники, ни арбитражные суды нарушений в действиях УК «Смарт» снова не увидели. Получалось, что общее собрание правомерное (так решили суды общей юрисдикции), однако же его неисполнение тоже законов не нарушает (два ведомства и арбитражные суды).
Ведомства отказались возбуждать административные дела, и арбитражные суды их поддержали.
И ведомства, и суды были едины в том, что протокол общего собрания (того самого, от 2022 года) не соответствует требованиям Жилкодекса. Потому что для расчета платы в многоквартирных домах используют только общую площадь. А не жилую.
Вот так, в одном и том же городе можно быть правым и неправым по одному и тому же вопросу.
4 причины признать решение общего собрания ничтожным
Решение собрания ничтожно в случае, если оно:
- принято по вопросу, не включенному в повестку дня (исключение если в собрании приняли участие без исключения все собственники помещений в многоквартирном доме);
- принято при отсутствии кворума;
- принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
- противоречит основам правопорядка и нравственности
В таких случаях решение собрания не порождает никаких юридических последствий и управляющая организация может не выполнять такие решения даже без обращения в суд, считают эксперты "Росквартала".
Источник: ст.181.5 Гражданского кодекса РФ.
Что такое общая площадь
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Источник: ст. 15 Жилищного кодекса РФ.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
