Падения не будет
Сейчас цена квадратного метра жилья в Барнауле уже перешагивает 130–150 тыс. рублей.
Растут ставки по ипотеке. Рабочая, без скидок и госпрограмм, варьируется от 11 до 13%. Дмитрий Дворядкин называет ее заградительной, то есть той, которая сдерживает спрос.
«Соответственно, людей, которые готовы что-то покупать с привлечением ипотечного кредита, очень и очень мало, — говорит он. — На рынок выходят те, кому действительно требуется решить свой жилищный вопрос. А их всегда было меньшинство».
За счет сдерживание спроса, цена на квартиры, скорее всего, не будет резко взлетать. Но и расти не перестанет, по крайней мере, в Барнауле. Все из-за дефицита новостроек, хороших локаций и квартальной застройки и, конечно, инфляции.
Сейчас в Барнауле продают в два раза меньше квартир, чем 2021 году, при этом строят на треть меньше. Как отмечает эксперт, нехватку жилых комплексом могут создавать искусственно, оставляя в резерве целые дома и не продавая все, что возводят сейчас.
Не помогает цене и финансирование по экскроу-счетам, которым так недовольны строители. Банки теперь оказывают большое влияние на рынок новостроек.
«Можно сказать однозначно: цены на недвижимость растут всегда, — добавил Дмитрий Дворядкин. — Другой вопрос, что в какой-то момент времени, в течение одного-полутора лет они могут скорректироваться, чуть снизиться. Но позже все равно продолжат расти».
Как отметил риелтор, сейчас как раз наступает время баланса: квартиры покупают и продают достаточно хорошо, но без ажиотажа. Поэтому предпосылок для падения цен в Барнауле пока нет.
Все взвесить
Дмитрий Дворядкин заключил, что сейчас — не лучшее время для инвестиции в жилищную недвижимость в Барнауле. Однако, если подойти к процессу осознанно, выбирать те комплексы, локации и правильные моменты входа, то все еще по-прежнему можно приумножать капитал.
«Пойти на «Авито», что-то купить, через годик продать и заработать 400-700 тыс. рублей, как это было раньше, — так лучше не делать, — сказал риелтор. — Нужно думать, рассчитывать перспективы. Важно собрать всю информацию и понимать примерную доходность и т.д.».
Интересно, что сейчас предприимчивые барнаульцы переключили взгляд на недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и причерноморских городах.
«С этими локациями всегда все более-менее стабильно, эти локации продолжают притягивать к себе инвесторов, — сказал риелтор. — Но опять же, нужно правильно выбирать локации, если хотите приумножить капитал. Нельзя бездумно купить долевку по первому попавшемуся рекламному щиту. Может случится так, что продать объект будет тяжело после какого-то периода, везде свои нюансы».
Нравится барнаульцам и недвижимость в Новосибирске — уровень жизни в сибирской столице более привлекателен. А средняя стоимость жилья у нас примерно одинаковая — 100 тыс. рублей.
Окраины — в тренде
А вот на рынке нежилых помещений есть, где разгуляться. Как отмечает Дмитрий Дворядкин, после коронавируса и других непростых потрясений последний лет, вдруг стало ясно, что экономика в России активно развивается. Потребуются помещения под развитие нового бизнеса и расширение действующего.
В нише коммерческой недвижимости сложился глобальный дефицит. «Их не хватает ни для производства, ни для технопарков, ни для работы с документами, — сказал риелтор. — Кто заселяет офисные центры в Барнауле? К нам стали заходить крупные игроки. Наши цены для них, прямо скажем, — копейки».
В пример он привел многочисленные банки, которые забирают лучшие городские локации. ««Альфа-банк» поселился в бывшем Доме быта, «ВТБ» — в нескольких бизнес-центрах, включая, Шумакова, 23а, Малахова, 88в, — перечислил риелтор. — Огромные площади, тысячи квадратных метров одномоментно занимают банкиры, садят туда, например, свои кол-центры».
Не отстают и офисы производственных компаний — птицефабрик, зерноперерабатывающей промышленности и т. д.
При этом собеседник подчеркнул, что особенным спросом, вопреки ожиданиям, у арендаторов пользуется коммерческая недвижимость в спальных районах. «В центре площади никому не нужны, их не могут сдать по 300 рублей за кв. м, — утверждает он. — В спальниках она превышает 1,5 тыс. рублей за кв. м».
Не быть спекулянтом
«Мы видим, что стоимость коммерческих помещений бьет мыслимые и немыслимые рекорды — 170–200 тыс. рублей за кв. м. Это говорит о колоссальном спросе, который в ближайшее время будет только расти», — подчеркнул Дмитрий Дворядкин.
Рынок нежилых помещений динамично развивается, все время появляются новые продукты. Риелтор привел в пример девелоперов, которые предлагают не просто помещение, а готовый бизнес с ремонтом и даже готовым арендатором и системой управления покупаемых площадей.
«Это пользуется у нас просто космическим спросом, поэтому есть смысл посмотреть в эту сторону, — советует собеседник. — Это намного интереснее, чем быть челноком, который «купил долевку — продал» — и так по кругу. Никакие это на самом деле не инвесторы, а спекулянты, которые для экономики приносят больше вреда, чем пользы».
Он отметил, что современный инвестор — тот, кто зарабатывает на купленных у застройщика акциях, либо тот, кто использует помещение для увеличения капитала, а не для купли и продажи с наценкой.
Немного статистики
На 23 месте Алтайский край в рейтинге по доходности инвестиций в недвижимость за последние пять лет.
9,5% годовых могла принести владельцам недвижимость в регионе. Без учета сдачи ее в аренду этот показатель составлял всего 6,5%.
К такому выводу пришло агентство «РИА Рейтинг» на основе данных официальной статистики.
При этом Москва и Санкт-Петербург занимают в рейтинге 37 и 62 место соответственно. Любимая барнаульскими инвесторами Новосибирская область — на 68 месте.
Возглавляют список Краснодарский край и Республика Алтай. Это явный повод инвесторам подумать о вкладе в туристическую недвижимость.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
