Пожалуй, самый громкий подобный случай связан с возвратом 5-комнатной квартиры народной артистке Ларисе Долиной. Певица продала свою московскую недвижимость сниженной цене и перевела полученные средства «на безопасный счет». А позже подала иск о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 ГК РФ, и вернула собственность.
«Суд посчитал, что даже при внешней законности покупательница должна была обратить внимание на слишком низкую цену, общую странность ситуации и, как минимум, поинтересоваться причинами срочности сделки», — объяснял решение суда юрист Давид Адамс.
Как понять, что продавец ненадежный
Некоторые юристы считают дело прецедентным, замечая, что после него суды стали чаще вставать на сторону жертв мошенников, а не, если статус доказан, добросовестных покупателей. Впрочем, статистики таких решений не приводит никто.
Риелторская компания «Города» поделилась с altapress.ru своими критериями, как распознать, что продавец может находиться под влиянием мошенников:
- он единственный собственник жилья;
- торопит по срокам проведения сделки;
- быстро и необоснованно снижает цену на продаваемый объект;
- наотрез отказывается предоставлять риелтору контакты своих родственников или близких друзей;
- с риелтором постоянно с кем-то параллельно поддерживает связь по телефону и сверяет свои действия с третьими лицами.
Еще одна причина насторожиться – пожилой возраст продавца. Впрочем, как отметил директор барнаульского офиса компании Анатолий Захаров, есть примеры, когда жертвой мошенников оказывались люди молодого и среднего возраста. Даже профессора МГУ от этого не застрахованы.
С помощью нехитрого алгоритма уже удалось предотвратить несколько продаж. «Мы неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда клиенты обращаются за помощью в продаже квартиры, находясь под воздействием мошенников», - сказал Захаров.
Для покупателей у него тоже есть несколько правил. Чтобы обезопасить себя, нужно выполнить полноценный юридический аудит чистоты сделки (проверка продавца, покупателя и документов на сам объект). Обязательно получить от продавца документы о его дееспособности на момент совершения сделки – в том числе с результатами осмотра психотерапевта и нарколога. И в целом проводить сделки с сопровождением проверенных профессионалов.
Также юристы советуют выяснить контакты родственников человека и убедиться, что они в курсе факта планируемой сделки, удостовериться, что пенсионеру точно есть куда переехать или вовсе не покупать недвижимость у пожилых людей. И обязательно проводить сделки через безналичный расчет, указывая полную стоимость квартиры в договоре.
Не все просто
Даже соблюдение всех рекомендаций могут не спасти покупателя. «Известия» описали случай, когда москвичка по решению суда потеряла квартиру, купленную с соблюдением всех формальностей (в том числе, получив справку продавца о дееспособности), при участии нескольких специалистов и представителя банка и застраховав риски.
При том, что решением признано, что покупатель тщательно осмотрел квартиру, встретился с продавцом и осведомился об обстоятельствах продажи жилья и купила недвижимость по рыночной цене, ее признали недобросовестным приобретателем.
С юридической точки зрения, обманутые мошенниками продавцы не имеют собственной воли на продажу жилья, даже если признаны дееспособными.
Когда квартира возвращается первоначальному собственнику, покупатель, в чьих действиях не нашли злоупотребления правом, может требовать отданные деньги за недвижимость. Вернуть их должен продавец, который в свою очередь сам мог остался с долгами и должен взыскивать средства с мошенников – что обычно невозможно.
Еще весной в России предложили замораживать на неделю средства, полученные от продажи жилья – чтобы у жертв обмана была возможность одуматься. Ранее такие меры предприняли в отношении потребительских кредитов.
