Что сделали и насколько повысилась
К 2025 году налоговая база всех без исключения объектов недвижимости перейдет на кадастровую стоимость. Для этого в 2022 году провели кадастровую оценку участков, а в 2023 году – всех объектов капитального строительства. Рассматривали стоимость жилых и нежилых домов, квартир, гаражей и машино-мест, недостроенных сооружений и прочего.
Так в прошлом году в Алтайском крае определили стоимость 1,4 млн объектов.
Кадастровая стоимость меняется неравномерно. Например, у квартир в алтайских городах рост в среднем составил 91%, в сельской местности – в диапазоне 30-60%. Стоимость индивидуальных гаражей поднялась до 38%. Об этом сообщал начальник управления имущественных отношений края Александр Теплов.
«Причины самые объективные, - говорил он. - Любой знает, что с 2019 года (года предыдущей государственной оценки) стоимость недвижимости в крае увеличилась как минимум в два раза. Рост кадастровой стоимости соответствует общему изменению цен на рынке».
По наблюдениям председателя правления Алтайского союза предпринимателей Юрия Фрица, кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости в среднем повысилась на 30-40%. Наибольший рост пришелся на административные и торговые помещения, в том числе ТЦ.
«Может быть, кто-то даже получил снижение и радостно про себя хлопает в ладоши – никто об этом не отозвался, - сказал он. – Вообще все это довольно болезненно, увеличивает налоговую нагрузку на бизнес, ведет и к росту арендных платежей. В конечном счете, издержки перекладываются на потребителей и клиентов. Когда видим подорожание продуктов питания или товаров промышленного назначения, мы должны это понимать».
У физических лиц существует ограничение: насколько бы ни увеличилась кадастровая стоимость объекта в результате переоценки, сама сумма налога не может быть увеличена больше чем на 10% по сравнению с прошлым налоговым периодом.
Как определяют стоимость
Кадастровую оценку проводит Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки (АЦНГКО). Специалисты брали в расчет сведения, содержащиеся в ЕГРН и те, что предоставляют Роскадастру.
Основные ценообразующие факторы – вид объекта недвижимости и разрешенного использования, местоположение, площадь, степень готовности, этажность, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию, и тому подобное.
Как отмечал Александр Теплов, при расчете не учитывают состояние отделки объектов оценки и объектов-аналогов, поскольку этой информации нет в ЕГРН.
«Понятия «давно не проводился ремонт, в плохом состоянии» субъективны и не всегда отражаются в объявлениях о продаже и ценах сделок Росреестра, использованных при определении кадастровой стоимости», - объяснял он.
Переоценку будут учитывать при расчете налога на имущество за 2024 год. То есть тот, который граждане будут платить в 2025 году.
Почему ошибаются
Участники рынка отмечают, что процедура проходит по несовершенной методике, поэтому выходят завышенные результаты, которые участники рынка оспаривают.
«По нашей информации, порядка 70-80% предпринимателей с помощью независимой экспертизы удается снизить кадастровую стоимость. Это значит, что при первоначальной оценке ее все-таки несколько завысили, она отличается от рыночной стоимости», - сказал Юрий Фриц.
Нередко причина ошибок – в неточных данных об объектах, которые содержатся в реестре. Например, в адресе или площади. У собственников есть возможность их изменить, но так делают не все.
Ошибаются и оценщики. Руководитель АЦНГКО Татьяна Жигулина рассказывала, что специалисты могут выбрать неверный сегмент рынка, например, отнести торгово-офисный объект к индустриальной застройке.
157 замечаний по 195 объектам недвижимости АЦНГКО получил от физических и юридических лиц. Это за отведенный на исправление данных срок, когда проект отчета еще окончательно не утвердили.
Как оспаривают
Существует механизм, который позволяет оспорить назначенную стоимость. Предприниматель проводит независимую оценку рыночной стоимости имущества и предоставляют ее в АЦНГКО. Если учреждение с заключением не соглашается, стоимость устанавливают в суде. Как отметил Юрий Фриц, многие бизнесмены находятся в процессе споров постоянно.
Чтобы доказать свою правоту, предприниматели несут дополнительные издержки на экспертизы и судебные разбирательства. Как добавил Юрий Фриц, будет справедливым при новых оценках учитывать вынесенные ранее судами или комиссиями решения.
«Часто получается, что, допустим, в 2023 году в суде рассмотрели вопрос, установили рыночную стоимость, а в 2024 году видим совсем новую цену, — сказал он. — И предприниматель вновь заходит в круг споров, начинает все сначала».
Юрий Фриц считает, что результат оценки должен быть максимально приближен к реальной рыночной стоимости.
«У нас нет информации, что кому-то удалось снизить кадастровую стоимость больше чем на 50%. Хотя независимая оценка доказывала, что она была завышена и на куда больший процент. Знаю, что удавалось на 30%, причем во внесудебном порядке, — сказал собеседник. — Среди специалистов ходят разговоры о негласном распоряжении не позволять снижать стоимость больше чем вдвое. Утверждать, что это правда или неправда, не могу».
Чтобы процесс формирования кадастровой стоимости был справедливым, прозрачным и понятным, Юрий Фриц предлагает просто индексировать ранее установленную кадастровую стоимость на уровень инфляции, который ежегодно определяет Росстат.
«Так участники рынка будут более-менее понимать механизм и лучше просчитывать свой финансовый план.
Это может исключить внезапный, как снег на голову, рост издержек, который влияет и на инвестиционные задачи, и на жизнь бизнеса в целом», — заключил он.
Следующую кадастровую оценку земельных участков проведут в 2026 году, а объектов капитального строительства — в 2027 году.
Какие новшества еще появились
1. Срок предоставления годовой декларации по налогу на имущество организаций перенесли с 25 марта на 25 февраля.
2. Теперь владельцы построек обязательно указывают в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечают его кадастровый или инвентарный номер.
Раньше это не указывалось. Возникали ситуации, когда при проектировании дорог обнаруживали по пути следования дом, которого нет на карте.
3. Налоговая стала автоматически получать данные об уничтожении имущества. Ранее собственник должен был писать заявление, чтобы не платить налог за утраченную недвижимость.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
