Весь прошлый год рынок недвижимости Барнаула и в целом Алтайского края во всех сегментах демонстрировал стабильное падение. Начиная с февраля "первичка" и "вторичка" постепенно теряли в цене (0,5–1,4% в месяц). В итоге минус 2% и 7% к концу 2015 года соответственно. Сокращалось количество сделок, меньше покупали домов и земельных участков. При этом деньги граждан активно оседали на депозитах — плюс 26,7% по итогам 2015 года, отчитываются банки, работающие в крае.
Рост вроде есть, но его сразу нет
В первом квартале 2016 года темпы сжатия рынка недвижимости стихли. Управление Росреестра по Алтайскому краю сообщает, что за январь, февраль и март граждане купили 14 тыс. квартир на вторичном рынке. Это на 1 тыс. меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Разрыв между показателями первого квартала 2014 и 2015 годов был более мощным — минус 3 тыс. сделок, с 18 тыс. до 15 тыс. На первичном рынке и вовсе отмечена положительная динамика. Росреестр сообщает, что в январе – марте зарегистрировано 1620 долевок — лишь на 5% меньше, чем в докризисном 2014 году. Это довольно существенный рост относительно начала 2015 года. Тогда граждане купили только 950 долевок.
Вслед за повышением покупательского интереса к недвижимости изменилось и поведение цен. Начиная с февраля 2015 года квартиры в краевой столице дешевели. В агентстве недвижимости (АН) "Жилфонд" утверждают, что в марте в отдельных сегментах падение цены остановилось. В апреле средняя стоимость "квадрата" в Барнауле выросла, хоть и на мизерные 0,12% — до 47,98 тыс. рублей.
Людмила Козликина,
региональный директор "Жилфонда":
Сильнее всего за апрель подорожали трехкомнатные квартиры в Центральном районе Барнаула — на 5,33%.
Сайт "Недвижимость Алтая" пишет, что в апреле большие по площади варианты на первичном рынке также показали рост от 100 до 600 рублей за каждый "квадрат".
Еще один признак "потепления" на рынке недвижимости — рост ипотечного кредитования. Коллекторское агентство "Секвойя кредит консолидейшн" сообщает, что на 1 апреля банки Алтайского края выдали 49,37 млрд рублей ипотечных кредитов — на четверть больше, чем за аналогичный период 2015 года. Банки не скрывают своих положительных ожиданий от данного сектора. Так, по словам Максима Волкова, руководителя Алтайского отделения Сбербанка, в 2016 году здесь намерены выдать ипотечных кредитов не меньше, чем в 2015-м, — 6,7 млрд рублей.
Однако Елена Ермолаева, руководитель аналитического агентства RID Analytics, говорит, что о смене тренда на рынке недвижимости можно судить лишь спустя три–шесть месяцев.
Елена Ермолаева,
руководитель аналитического агентства RID Analytics:
Колебания в отдельных сегментах, будь то район или тип жилья, еще ни о чем не говорят. Пока же предпосылок для значительных изменений на рынке недвижимости нет.
В краткосрочной перспективе его и впредь будут незначительно корректировать некоторые факторы. Например, сезонность, приток студентов из сел, которым родители покупают жилье, реализация отложенного спроса.
Марина Ракина,
президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края:
Не дождавшись существенных изменений в 2015 году, люди стали решать свои жилищные вопросы. Это закономерная адаптация к кризису".
Также статистическое повышение цены может быть связано с банальным выкупом всего дешевого жилья и пополнением базы более дорогими объектами, то есть реально квартиры не дорожают.
Застройщики связывают всплеск продаж с тем, что в начале 2016 года госпрограмма субсидирования части процентной ставки по ипотеке на новое жилье должна была закончиться.
Александр Мишустин,
замгендиректора ИСК "Союз":
Граждане поспешили оформить такую ипотеку, поэтому мы отметили некоторый подъем продаж новостроек. Но программу продлили, и уже в марте количество покупателей вернулось к средним показателям 2015 года.
Очередной такой всплеск может произойти в конце 2016 года — 31 декабря заканчивается срок действия программы. Однако только эти "подпитки" не способны переломить спад спроса и падение цен на жилье.
Цифры
750 млн рублей должны жители Алтайского края банкам за ипотеку, по данным на 1 апреля 2016 года
На 40% выросла база квартир, которые продаются в новостройках, за последние 1,5 года, констатирует портал "Недвижимость Алтая".
Инвестиции заморозили
Рынок недвижимости в краевой столице ежемесячно прирастает предложениями. "Недвижимость Алтая" сообщает, что за последние полтора года база новостроек выросла на 40%, а вторичного жилья — на 28%. Но продавать квартиры трудно. Покупателям не хватает денег, в голос говорят все эксперты.
Это ярко иллюстрируют растущие долги по ипотеке. По результатам первого квартала 2016 года задолженность жителей края составила 719 млн рублей — плюс 150 млн к итогам 2015 года.
Елена Докучаева,
президент "Секвойя кредит консолидейшн":
Сказывается снижение реальных доходов населения. Больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита. Рост потребительских цен с начала года составил 12,9%.
Дмитрий Быстревский,
директор брокерского агентства “БКС Премьер” в Барнауле:
В таких условиях растут сберегательные настроения. Люди откладывают крупные покупки до лучших времен, отдавая предпочтения классическим сберегательным инструментам, главным образом депозитам.
"Как результат — на “пассивных” счетах у жителей Алтайского края в 2015 году скопилось почти 200 млрд рублей — на 26,7% больше, чем в 2014 году", — сообщил начальник отдела Главного управления экономики и инвестиций Дмитрий Логачев на одной из встреч со СМИ.
Михаил Фокин,
президент Ассоциации СРО "Алтайские строители":До известных событий конца 2014 года часть этих средств предназначалась для рынка недвижимости — до 30% всех квартир покупали инвесторы, которые потом их перепродавали.
Если хотя бы небольшая часть денег с депозитов попадет на первичный рынок, строители смогут спокойно работать, уверен эксперт. Чтобы это произошло, законодатели стараются создать условия, которые позволят повысить доверие граждан к строящемуся жилью.
Михаил Фокин,
президент Ассоциации СРО "Алтайские строители":
17 мая состоится специальное заседание Госсовета. Это очень важное событие. Здесь президент сформулирует поручения по внесению поправок в ФЗ № 214 “О долевом участии в строительстве...” и в Градостроительный кодекс. Конечно, сразу результатов мы не увидим, но через год их можно будет оценить.
Пока же поток покупателей квартир не увеличивается. Более того, сказывается опыт предыдущих кризисов, когда Алтайский край узнал, что такое обманутые дольщики. В апреле СМИ сообщили, что остановилось строительство многоэтажки на ул. Южсиба, 52-а в Новоалтайске. Ольга Дерявская, замруководителя Госинспекции Алтайского края, говорит, что причина не только в том, что долевки перестали покупать: "Увидев, что темпы строительства упали, люди остановили платежи по квартирам, которые приобрели в рассрочку. Получился замкнутый круг".
Цифры
Порядка 20% квартир во введенных в эксплуатацию домах, по оценкам строителей, остаются без хозяев.
Только 1 разрешение на строительство высотного дома выдано за первые три месяца в Барнауле против 10 в январе – марте 2015 года, по данным мэрии.
Запас прочности
Строительные компании Барнаула в массе своей имеют достаточный запас прочности, чтобы работать в таких экономических условиях, уверены эксперты. Однако и они переходят в режим экономии, отодвигая по времени или отказываясь от некоторых проектов. По данным Алтайкрайстата, в январе – марте 2016 года строители освоили 4 млрд рублей. Это на 15,2% меньше, чем годом ранее. Также падает ввод жилья. В первом квартале построено 2,9 тыс. новых квартир — на 21,2% меньше относительно января – марта 2015 года.
Сергей Демин,
руководитель компании “Барнаулкапстрой”:
Задел на рынке новостроек постепенно иссякает. Это мы увидим по итогам ввода жилья в 2017 году. Но запускается механизм по накоплению нового задела. Уверяю вас, спрос на земельные участки со стороны больших застройщиков есть. Мы выиграли аукцион на квартал 2033. Желающих зайти на него в качестве подрядчиков очень много. Потенциал участка — до 170 тыс. квадратных метров жилья. Плюс 50 тыс. — на ранее застроенных территориях. И это только те проекты, в которых участвует “Барнаулкапстрой”. А есть же еще точечная застройка города. Некоторые анонсированные проекты рассчитаны на 40–50 тыс. “квадратов”. Не завершено строительство еще в нескольких кварталах.
Итак, вектор развития рынка недвижимости задан на ближайшие 1,5 года: предложение растет, продажи сокращаются, цены падают. На протяжении этого срока могут происходить краткосрочные изменения: повышение цены квадратного метра в отдельных сегментах, увеличение спроса.
Дмитрий Быстревский,
директор брокерского агентства “БКС Премьер” в Барнауле:
Общее оживление в экономике и укрепление потребительской уверенности могут помочь в реализации отложенного спроса, поэтому в третьем и четвертом кварталах вероятен постепенный рост интереса к недвижимости. Наиболее “ходовым” сегментом будут одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса в новостройках спальных районов с развитой инфраструктурой.
Однако пока эксперты не видят предпосылок для смены тренда в ближайшее время. Изменения возможны только в отдаленной перспективе: в связи с нововведениями в законодательстве, снижением доходности на других рынках, реализацией отложенного спроса. Кроме того, ситуация на рынке может дать развитие новым направлениям. Так, сегодня все чаще говорят о необходимости развивать рынок аренды. Также звучат замечания, что существующая ипотека — вовсе не ипотека, а жилищные кредиты. Появление же реальной ипотеки, когда граждане смогут закладывать уже имеющееся жилье и брать низкопроцентные кредиты, может дать новый толчок для развития рынка.
Факт
Строительные компании перестраивают бизнес-процессы, ориентируясь в большей степени на конечного покупателя, а не на инвесторов, доля которых до кризиса была высока. Последние ушли с рынка новостроек еще в 2015 году, заметно снизив цену предложения. "Люди, выкупившие на стадии котлованов большое число квартир, попытались продать их. Им пришлось значительно уступать в цене", — поясняет Геннадий Малков, руководитель АН "Дом". И если за 2015 год новостройки подешевели только на 2%, пишет "Недвижимость Алтая", то в 2016-м темпы падения набирают обороты — минус 4% к апрелю от показателей декабря. Сами строители утверждают, что их прайсы остаются прежними, но в них появилось больше акционных предложений.
Цитата
Людмила Козликина,
региональный директор АН "Жилфонд":
В современных экономических реалиях на рынке недвижимости будут преобладать обменные сделки.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
