О рухнувшей крыше и заводе: Ракшин рассказал, как в центре Барнаула создавалась «Галактика»

Сохранили завод: с чего все начиналось

Сделку по покупке Барнаульского аппаратурно-механического завода (БАМЗ) Евгений Ракшин оформил в конце 2011 года. Он рассказал, что переговоры прошли стремительно — за десять дней контрольный пакет акций Светланы Шаварнаевой перешел новым собственникам (компании «Центральный рынок»).

«Площадка не рассматривалась как производственная: в выпуске редукторов и газовых вентилей я ничего не понимал. Интерес представлял земельный участок и его местоположение, — рассказывает Евгений Ракшин. — Мы могли с первого дня расстаться с сотрудниками, распродать имущество и снести корпуса. Но не хотелось ликвидировать производство. К тому же, окунувшись в ситуацию, мы поняли, что оно может быть прибыльным. Убыточным завод стал из-за нерадивого управления».

По словам Ракшина, технологические и управленческие процессы БАМЗа находились на примитивном уровне: например, оборудование для выпуска газовых вентилей, благодаря которым «завод, скрючившись, но дышал», устарело и морально, и физически. Огромное производство бралось за убыточные индивидуальные заказы и некоторые отправляло по почте. Его штатное расписание удивляло: например, дежурные электрики приходили, чтобы «переночевать» смену, и получали за это 12 тыс. рублей в месяц.

Новая команда выплатила долги по зарплате, налогам, за сырье. Часть денег выручили, продав металлолом и излишки, например, автопарк бывшего руководства.

Через семь месяцев завод продали владельцу Алтайского завода агрегатов Вячеславу Кривашину. «Мы гордимся тем, что смогли вывезти из центра города производство, сохранив и модернизировав его», — резюмирует Евгений Ракшин этот период проекта «Галактика».

Зашел бульдозер — появились намерения

В пользу крупного ТРЦ на месте БАМЗа говорило многое: местоположение огромной площадки в центре города и отсутствие подобных объектов. Барнаул, кроме того, становился привлекательным.

Чтобы построить интересный для горожан и привлекательный для арендаторов ТРЦ, новый собственник БАМЗа побывал во многих торговых центрах: Westfield в Лондоне, «Метрополис» в Москве, ТРЦ в Бирмингеме и других. Некоторые их решения нашли отражение и в «Галактике»: закрытая парковка, холлы, которые идут по дуге, как бы заманивая покупателя, и другие.

«Партнеры били себя в грудь: „Я возьму 2 тыс. кв. метров, а я три…“ Мы подписывали договоры о намерениях сразу, как только на площадку зашел первый бульдозер — в начале 2014 года», — говорит Ракшин. Но он напоминает: тогда Барнаул не слишком привлекал крупных торговцев. «Икея» так и не зашла в город. А переговоры с «Ашаном» были не самыми простыми в карьере Евгения Ракшина.

Минус 100 тысяч

Изначально ТРЦ задумывался на 250 тыс. «квадратов»: здание должно было протянуться от ул. Челюскинцев до пер. Ядринцева. Но в 2015 году планы подрубил кризис: предприниматели закрывали магазины, уходили с рынка, а оставшиеся выкручивали руки арендодателям действующих и тем более строящихся объектов. Открывшиеся ТРЦ «Арена» и «Праздничный» зияли пустыми этажами и быстро сменили первый пул якорных арендаторов.

«Вес набирают онлайн-магазины. Некоторые считают, что продажи полностью уйдут в интернет, другие, что этот вид торговли будет работать наряду с традиционными. Только жизнь рассудит, кто прав. Но очевидно, что ТРЦ становятся в первую очередь местом развлечения: пришел, поел, сходил в кино, купил кофточку или кроссовки, — объясняет Ракшин. — И мы продолжали строить, понимая, что как минимум один-два ТРЦ в городе с населением 700 тыс. человек выживут: у людей сохранится потребность куда-то прийти и провести время».

В одной упряжке с двумя вожжами

Сейчас ТРЦ «Галактика» сдан в аренду на 90−95%. Не все открыли свои магазины, но договоры подписаны и авансы получены. Предстоит завершить отделку помещений и начать торговлю. На первом и втором этажах расположились магазины одежды и других товаров, в том числе бренды, которые ранее не были представлены в краевой столице. Например, ZARA: до сих пор этот и другие бренды испанской компании Inditex не заходили в Барнаул.

Весь третий этаж — территория отдыха и развлечений. Здесь расположены фудкорт, кинотеатр, каток, боулинг, рестораны и детский центр «Веселкино». Последний — проект самого девелопера, который не нашел интересного арендатора на эту тему.

Рынок глобально не изменился, но стало легче, чем в 2014—2015 годах, говорят эксперты. Самые страшные опасения у арендаторов ушли, а девелоперы смирились, что уже не получат ставок, которые закладывали в бизнес-модели.

Евгений Ракшин рассказывает, что договариваться с ритейлерами пришлось уже на новых условиях: «Не только Inditex, но и H&M, „М. Видео“ и другие диктовали свои условия, в том числе по инвестициям в ремонт помещения. Но „Галактика“ — интересный проект, поэтому нам удалось заключить договоры на разумных условиях».

Ракшин подчеркивает: «Мы с арендаторами в одной упряжке, но если раньше на нас была накинута одна вожжа, то теперь две. И если кто-то из партнеров тормозит, мы его подгоняем: «Эй, дружище, поторапливайся», — рассказывает Ракшин. Он объясняет: именно поэтому ТРЦ не стал подписывать договор с Inditex на размещение и ZARA Home, и Massimo Dutti. «Это слишком дорогие для Барнаула бренды, и мы не рискнули, учитывая условия аренды со ставкой с оборота».

Честно про ЧП: «Даже самый корыстный инвестор не будет рисковать ради трех копеек»

В ноябре 2016 года состоялось торжественное открытие первой очереди ТРЦ «Галактика» — открылся продуктовый магазин «Ашан». Но накануне Нового года над его отделом канцелярии рухнула кровля. В торговый зал насыпался огромный сугроб снега. Никто не пострадал.

«Обрушилась рекламная конструкция. Стали разбираться — выяснили, что ошиблась сначала проектная организация, а затем и экспертная, — рассказывает Евгений Ракшин. — Это вопрос к системе экспертизы проектов в целом. После этого мы провели полное обследование не только помещений «Ашана», но и всего здания, подали, по сути, исполнительную документацию на повторную, уже государственную экспертизу. Проходили ее четыре месяца. Были важные замечания — и нужные изменения конструкций мы сделали. После чего прошла тщательнейшая проверка построенного объекта Госстройнадзором».

Ракшин поясняет: «Даже самый корыстный и беспринципный инвестор не будет рисковать ради трех копеек. Что такое современное здание? Стоимость каркаса с фундаментом составляет около 30%. 70% — это отделка, инженерия, благоустройство. 10% экономии на каркасе даст только 3% экономии затрат на все здание. Можно, условно говоря, вместо плитки за 2 тыс. рублей за кв. метр положить плитку за 1 тыс. Это даст более ощутимую экономию. В договоре с проектной организацией было написано: принять коэффициент надежности 1,2. То есть 20% сверх тех, что заложены нормативами».

История рождения «Галактики»

Факт

Одна из забот девелопера — управление ТРЦ. Огромные площади требуют больших затрат на содержание. Только вентиляционных установок на парковке — 26. В настоящее время в «Галактике» вводят центральную диспетчеризацию всех инженерных систем, включая климатические. Их налаживают так, чтобы мощность оборудования росла вслед за покупательскими потоками: на момент открытия нагрузка была минимальной, в час пик — максимальной.