Не взирая на каникулы
Как правило, новогодние каникулы на время приостанавливают движения на рынке недвижимости из-за снижения спроса. Таким был переход из 2019-го в 2020-й. Стоимость квадратного метра не спешила расти и к концу января едва перевалила значение в 0,3%.
Но 2020 год оказался во всех отношениях нестандартным. Из-за пандемии, а точнее благодаря ей, была запущена программа льготного кредитования покупки квартир в новостройках под 6,5% годовых. Беспрецедентно низкая ставка потянула за собой ряд явлений, рябь от которых волнует рынок недвижимости до сих пор.
Растут, как на дрожжах
Так, ажиотажный спрос привел к росту цен на все категории жилья. По данным Института развития строительной отрасли, за год увеличение средней стоимости предложения в российских новостройках составила более 13,5%. «Вторичка» подросла на 14%.
Рост продолжился и в новом году. Вопреки ожиданиям, он не остановился на время январских праздников. По информации с Restat.ru только за январь «жилой квадрат» в новостройке подорожал на 1,3 %. Сегодня его средняя стоимость в Барнауле составляет более 56 тыс. рублей за кв. м.
«Вторичка» в этом году буквально бьет все рекорды. Аналитики «Циан» посчитали, что по сравнению с декабрем 2020-го «старички» подорожали на 1,5%. Эксперты указали среднюю цену по стране в размере 61 тыс. рублей за кв. м. против 56 тыс. за кв. м. в новостройке. Разрыв составил более 8%. Это большой, но ожидаемый скачок. Эксперты говорили о нем еще в конце прошлого года.
Если посмотреть шире, то в разрезе федерального округа СФО вошел в пятерку лидеров по стоимости квадратного метра и стал серебряным призером по динамике за год, а также за последний месяц (16,5% и 1,7% по данным «Циан»). Первое место, разумеется, оставил за собой Центральном ФО.
В Барнауле же ситуация интересней. В большом обзоре цен на вторичное жилье портал «Циан» опубликовал более любопытные цифры. Так, динамика стоимости жилья за прошлый год составила 20,3%, а за последний месяц — 2%.
Отголоски первой волны пандемии
Первая причина нарастающей тенденции все та же — «ковидная» ипотека. Она потянула за собой ряд явлений, которые значительно изменили состояние рынка недвижимости и в этом году.
В частности, еще в январе 2021-го краевой минстрой отчитался, что низкая ставка на новостройки снизила проценты на другие виды ипотек. С более чем 11% ставка уменьшилась до 7,6%. Процесс подстегнул спрос на вторичное жилье.
Дмитрий Дворядкин,
директор агентства «Перспектива 24»:
Люди, которые хотели решить свой жилищный вопрос, понимали, что в ситуации, когда скупается все подряд, в том числе жилье на стадии котлована, нужно переключить внимание на вторичный рынок, который до этого заметно отставал.
Ранее, интерес к б/у квартирам постепенно рос за счет дефицита квартир в новостройках. Он возник после ажиотажа весны, лета и осени 2020-го, когда покупатели сметали с рынка самые «вкусные» предложения — одно-, двухкомнатные квартиры и студии.
Новых квадратных метров на всех не хватило, поэтому барнаульцы обратились к проверенным «старичкам».
Дмитрий Дворядкин,
директор агентства «Перспектива 24»:
В прошлом году свою активность покупатели направили на первичный рынок. Для застройщиков это было просто «золотое время». Поэтому девелопервы выставили все возможные предложения, понимая, что так будет не всегда.
Кстати, застройщики в этом году подняли важный вопрос, который наряду с обязательным проектным финансированием, эскроу-счетами и изменениями в требованиях по «сейсмике» может усложнить жизнь им и их клиентам — рост цена на стройматериалы.
Пока существенно подорожал металлопрокат, но не исключено, что за ним потянутся остальные производители. Все это не лучшим образом отразиться на себестоимости новостроек.
Оправданные ожидания
Кроме того, эксперты указывают на отложенный спрос, как на еще одну из важнейших причин роста стоимости квадратного метра. Дмитрий Дворядкин рассказал, что еще в начале 2015 года рынок недвижимости, по сути, заморозился. Тогда жилье покупали преимущественно те, кому нужна была крыша над головой.
«Важно, что из-за сложной экономической ситуации не было инвестиционного интереса к недвижимости. Весь отложенный спрос, который копился с 2015 по 2018 годы отчасти реализовался в 2019-м, но в полной мере он осуществился в 2020-м. Благодаря льготной ипотеке была скуплена сначала «первичка», что привело к ее дефициту, а вслед за этим спрос переключился на вторичный рынок», - пояснил эксперт.
Очевидно, что перекос в сторону покупательского интереса на фоне дефицита предложения привел к неизбежному подорожанию «жилых квадратов» из обеих категорий.
Еще немного о ценах
Есть еще одна тенденция, связанная со скачками спроса, которую можно сравнить со змеей, кусающей себя за хвост. Схематично своеобразный Уроборос выглядит так: цена на новостройки приводит к росту цен на вторичное жилье, что вновь подстегивает увеличение стоимости «первички» и т. д.
Дмитрий Дворядкин,
директор агентства «Перспектива 24»:
В декабре 2020 года начался дефицит недвижимости. Квартиры хотели купить многие, но с июля по ноябрь смели буквально все. И это был рекорд. С одной стороны был удовлетворен будущий спрос на начало 2021 года, но осталось немало барнаульцев, кому недвижимости не хватило. Январский интерес к квартирам стал больше предложения, поэтому они стали дорожать. И это естественно в ситуации, когда люди начинают скупать все, что есть, даже не торгуясь.
Однако всему есть предел. Цены не могут расти до бесконечности, и достигнув определенного пика, начнут падать, пока рынок не стабилизируется.
Справка
Дмитрий Дворядкин привел яркий пример из риэлторской практики. В конце 2019 года одна из квартир на Павловском тракте, 225 была оценена в 3,05 млн рублей. В первом квартале 2020-го ее продали за 3,07 млн рублей. В декабре того же года по этому адресу удалось продать точно такую же квартиру уже за 3,5 млн рублей. Таким образом, «жилой квадрат» подорожал минимум на 13%.
На круги своя
Об этом же говорит и другая сторона сложившейся на рынке недвижимости тенденции. Дмитрий Дворядкин рассказал, что многие клиенты сегодня начали отказываться от покупки квартир, понимая, что цена запредельно высокая.
Получив одобрение по ипотечным кредитам, они не спешат оформлять сделки. Так, жилую недвижимость приобретают лишь те, у кого, как говорится «горит».
«Не исключено, что цена, резко закатившаяся на горку, скоро начнет с нее постепенно скатываться к стабильному среднему значению. Это лишь дело времени», - подчеркнул эксперт.
Что касается сроков этого процесса, то пока о них говорить рано. Год только начался, а впереди еще перспектива отмены льготной ипотеки, которая может повлечь за собой очередные изменения. Многие застройщики готовы к переменам.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
